Vous possédez un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) et envisagez de le revendre avant la cinquième année de détention ? Cette décision mérite une analyse approfondie pour éviter des pertes financières et optimiser votre fiscalité. Cet article vous apporte une vision claire et complète sur les implications d’une revente anticipée, les risques encourus, et les stratégies à adopter pour minimiser les coûts.
Comprendre l’investissement en LMNP
L’investissement en LMNP repose sur l’acquisition d’un bien meublé dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires) avec un bail commercial signé avec un gestionnaire. Ce type de placement offre des avantages fiscaux et une gestion simplifiée, en contrepartie d’un engagement sur plusieurs années.
Deux régimes fiscaux : LMNP et Censi-Bouvard
- Le régime LMNP classique permet d’amortir le bien et de déduire les charges, réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs.
- La loi Censi-Bouvard, en revanche, offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition sur 9 ans et impose une durée minimale de détention.
Il est essentiel de bien connaître les spécificités de ces régimes avant de revendre un LMNP afin d’anticiper les conséquences fiscales et financières.
Pourquoi conserver son bien LMNP plusieurs années ?
Investir en LMNP est une démarche patrimoniale de moyen à long terme. Une revente prématurée expose à plusieurs risques :
- Perte de rentabilité : Le prix au mètre carré peut stagner, voire diminuer.
- Frais annexes non récupérés : Les frais de notaire et les commissions d’agence impactent le rendement global.
- Moindre attractivité pour l’acheteur : Un LMNP en début de bail peut être moins attractif qu’un bien avec une meilleure visibilité locative.
Revente et impact fiscal
Revente d’un LMNP en Censi-Bouvard
Si votre bien a été acquis sous le dispositif Censi-Bouvard, il est impératif de le conserver pendant 9 ans pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal. En cas de revente avant cette échéance, vous devrez restituer la réduction d’impôt perçue, ce qui peut annihiler l’intérêt de l’investissement.
Points clés du dispositif Censi-Bouvard :
- 11 % de réduction d’impôt sur 9 ans
- Obligation de détention sur 9 ans
- Éligible uniquement aux biens neufs (VEFA)
- Reconduit à plusieurs reprises par la législation
Fiscalité de la plus-value immobilière
Si vous revendez votre bien avant 5 ans, vous ne bénéficierez pas de l’abattement progressif sur la plus-value immobilière. Cet abattement débute à partir de la 5e année de détention et augmente chaque année :
- 6 % par an entre la 5e et la 21e année
- 4 % la 22e année (exonération totale après 22 ans)
- Imposition à 19 % sur la plus-value nette + prélèvements sociaux
Concernant les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- 1,65 % d’abattement par an entre la 5e et la 21e année
- 1,60 % la 22e année
- 9 % d’abattement par an entre la 23e et la 30e année (exonération totale après 30 ans)
Une revente avant 5 ans implique donc une taxation maximale sur la plus-value, réduisant d’autant la rentabilité de l’opération.
Le remboursement de la TVA en cas de revente avant 5 ans
Lorsque vous achetez un LMNP neuf, la TVA (20 %) vous est remboursée sous certaines conditions. Cependant, cette TVA est amortissable sur 20 ans. En cas de revente avant cette période, un remboursement au prorata du nombre d’années de détention est exigé par l’administration fiscale.
Exception : Si le nouvel acquéreur reprend le bail commercial existant, la transmission du bien s’effectue en continuité, ce qui évite le remboursement de la TVA.
Quelle est la meilleure période pour revendre un LMNP ?
Revente pendant la durée du bail commercial
Il est possible de vendre un bien LMNP en cours de bail. Toutefois, une vente juste avant le renouvellement peut s’avérer plus compliquée, car l’acheteur manque de visibilité sur les futures conditions locatives. Une revalorisation des loyers peut rendre l’investissement plus attractif, mais il existe aussi un risque de baisse de loyer lors du renouvellement.
Revente au moment du renouvellement du bail
L’un des meilleurs moments pour revendre est au moment du renouvellement du bail commercial. Le nouvel acquéreur dispose ainsi d’une meilleure visibilité sur les conditions locatives pour les années à venir, facilitant sa prise de décision et optimisant la valeur de revente.
Précautions à prendre lors de la revente d’un LMNP
Pour sécuriser votre transaction et maximiser vos gains, voici quelques conseils :
- Assurez-vous que l’acquéreur récupère le bail commercial afin de transférer la compétence TVA.
- Fournissez un dossier complet comprenant :
- Les échanges avec l’exploitant
- Le projet de bail ou le nouveau bail commercial
- Les actions collectives en cours
- Les comptes-rendus des dernières assemblées générales
- Le règlement de copropriété
- Faites appel à un expert LMNP.PARIS pour bénéficier d’un accompagnement et optimiser votre stratégie de vente.
Conclusion
Revendre un bien LMNP avant 5 ans doit être mûrement réfléchi. Entre fiscalité, amortissement de la TVA et attractivité du bien, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour éviter des pertes financières. Dans le cas du Censi-Bouvard, une revente anticipée entraîne un remboursement de l’avantage fiscal, réduisant drastiquement les bénéfices de l’opération.
Pour vendre dans les meilleures conditions, privilégiez une revente au moment du renouvellement du bail commercial et assurez-vous que l’acquéreur reprenne le bail en cours. Enfin, s’entourer d’un expert en LMNP permet d’optimiser la transaction et de maximiser la rentabilité de votre investissement.
Si vous souhaitez vendre votre bien LMNP, notre cabinet LMNP.PARIS est à votre disposition pour vous accompagner et vous proposer un plan d’action personnalisé. Contactez-nous dès maintenant en remplissant notre formulaire de vente !
