Micro-BIC ou Régime Réel : comparez votre fiscalité en un clic.
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Renseignez votre situation en 3 étapes — notre simulateur chiffre votre gain avec le régime réel par rapport à l'abattement forfaitaire du Micro-BIC.
Votre bien locatif
Commençons par les caractéristiques de votre location meublée.
Charges & acquisition
Vos charges annuelles et le prix du bien (impacte directement l'amortissement).
Financement & autres charges
Avez-vous contracté un emprunt pour financer ce bien ?
Votre comparatif fiscal
Le régime réel ouvre 3 leviers d'optimisation que le Micro-BIC ne permet pas.
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Nos experts vous recontactent sous 24h pour analyser votre situation en profondeur.
Comprendre les 2 régimes en un coup d'œil.
Au-delà du chiffre du simulateur, voici les forces et limites concrètes de chaque régime fiscal — pour comprendre pourquoi l'un vous convient mieux que l'autre.
Régime par défaut sous le seuil de 77 700 € de loyers/an (15 000 € pour le meublé de tourisme non classé). Application automatique d'un abattement forfaitaire qui couvre l'ensemble de vos charges.
- Simplicité maximale : aucune comptabilité à tenir
- Pas de liasse fiscale, pas de bilan
- Abattement 71% pour meublé de tourisme classé ou résidence étudiante
- Idéal pour petits revenus locatifs avec peu de charges
- Aucune charge déductible : l'abattement est forfaitaire
- Pas d'amortissement du bien ni du mobilier
- Plafond 77 700 € de loyers/an (15 000 € meublé de tourisme non classé)
- Souvent moins avantageux dès que charges > 50% des loyers
Régime sur option : vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, copro, travaux…) et vous amortissez le bien sur 25-30 ans. Souvent fiscalement neutre, voire déficitaire.
- Déduction de toutes les charges : intérêts, taxes, copro, travaux, comptable…
- Amortissement du bien sur 25-30 ans + mobilier sur 7 ans
- Imposition souvent nulle les premières années d'investissement
- Pas de plafond de revenus (option par défaut au-delà de 77 700 €)
- Tenue comptable obligatoire : bilan + compte de résultat
- Liasse fiscale annuelle (formulaires 2031 + 2033)
- Recours à un expert-comptable recommandé (599-990 €/an)
- Option irrévocable pendant 1 an (renouvelée par tacite reconduction)
Et concrètement, ça donne quoi ?
3 profils types de propriétaires LMNP avec leurs chiffres réels. Trouvez le scénario qui ressemble le plus à votre situation et voyez l'impact fiscal de chaque régime.
Studio de 25 m² hérité dans le 11e arrondissement, loué en meublé classique. Pas d'emprunt, peu de charges, mobilier déjà amorti.
- Loyers annuels 12 000 €
- Charges annuelles 1 800 €
- Intérêts d'emprunt 0 €
- Prix d'achat 220 000 €
2 appartements en location saisonnière (Airbnb), achetés à crédit. Charges élevées (ménages, copro, intérêts), rénovations récentes.
- Loyers annuels 38 000 €
- Charges annuelles 9 500 €
- Intérêts d'emprunt 7 200 €
- Prix d'achat total 450 000 €
Portefeuille de 5 appartements en banlieue parisienne, financés à crédit. Stratégie patrimoniale long terme, mobilier régulièrement renouvelé.
- Loyers annuels 72 000 €
- Charges annuelles 14 200 €
- Intérêts d'emprunt 12 800 €
- Prix d'achat total 1 050 000 €
Tout comprendre sur Micro-BIC vs Réel.
Seuils, amortissements, options, passage entre régimes : les réponses aux 6 questions fiscales les plus posées par les propriétaires LMNP.
Quelle est la différence entre Micro-BIC et Régime Réel en LMNP ?
Le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour le meublé de tourisme classé et résidence étudiante) sur vos loyers, sans déduction de charges réelles.
Le Régime Réel permet de déduire l'intégralité de vos charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, travaux) et d'amortir le bien sur 25-30 ans et le mobilier sur 7 ans.
Le Réel est généralement plus avantageux dès que vos charges totales dépassent 50% des loyers ou si vous avez un emprunt en cours.
Quand suis-je obligé de passer au Régime Réel LMNP ?
Le passage au Régime Réel devient obligatoire si vos loyers annuels dépassent :
77 700 € pour la location classique · 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé.
En-dessous de ces seuils, le Micro-BIC est appliqué par défaut, mais vous pouvez opter volontairement pour le Régime Réel si c'est plus avantageux.
L'option doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée et engage pour 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
L'amortissement en LMNP au Régime Réel, comment ça marche ?
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier.
Pour le bien immobilier, on retire d'abord la valeur du terrain (environ 15% du prix d'acquisition, non amortissable), puis on amortit le bâti sur 25 à 30 ans. Le mobilier et les équipements sont amortis sur 5 à 10 ans selon leur nature.
Concrètement, pour un appartement à 200 000 €, vous déduisez environ 6 800 € par an d'amortissement immobilier, ce qui réduit fortement votre base imposable.
Le simulateur Micro-BIC vs Réel est-il fiable ?
Notre simulateur applique les règles fiscales en vigueur : abattements Micro-BIC 50% / 71%, amortissement bien sur 25 ans, mobilier sur 7 ans, taux d'imposition TMI + prélèvements sociaux à 47,2%.
Il fournit une estimation fiable pour comparer les deux régimes selon votre situation. Pour une déclaration officielle, votre situation personnelle (autres revenus, charges spécifiques, démembrement, SCI) peut nécessiter l'analyse d'un expert-comptable LMNP qui validera vos calculs et optimisera votre stratégie.
Le Régime Réel LMNP est-il vraiment intéressant si je n'ai pas d'emprunt ?
Oui, dans la plupart des cas. Même sans intérêts d'emprunt, l'amortissement du bien et du mobilier crée des déductions significatives.
Pour un appartement à 200 000 €, l'amortissement annuel représente environ 6 800 € + 1 000 € pour le mobilier. Combiné aux charges (taxe foncière, copro, assurance), le Régime Réel peut réduire votre base imposable à zéro pendant plusieurs années.
Le Micro-BIC reste néanmoins pertinent si vos charges sont très faibles (moins de 30% des loyers) ou si vos loyers sont très bas.
Puis-je passer du Régime Réel au Micro-BIC en cours de route ?
Oui, mais avec précaution. Si vous êtes au Régime Réel par option, vous pouvez revenir au Micro-BIC à condition de notifier l'administration fiscale avant le 1er février de l'année concernée.
Attention toutefois : le retour au Micro-BIC fait perdre le bénéfice des amortissements et déficits reportables accumulés. C'est rarement une bonne stratégie sur le long terme.
Avant tout changement, faites valider la décision par un expert-comptable LMNP pour évaluer l'impact fiscal réel.