Ajout ou suppression d'un établissement LMNP.

Pourquoi déclarer chaque mouvement de bien LMNP

En location meublée non professionnelle, chaque bien constitue un établissement distinct de votre activité, rattaché à votre SIRET unique. Quand vous achetez un nouveau bien ou en cédez un, vous devez tenir à jour cette liste d'établissements auprès de l'administration fiscale et du guichet unique INPI. Ne pas le faire expose à des erreurs de CFE, des rappels d'impôts ou des incohérences sur votre liasse fiscale 2031.

L'oubli ou le retard de déclaration peuvent avoir des conséquences concrètes : continuer à payer la CFE sur un bien vendu pendant plusieurs années, oublier d'intégrer un nouveau bien dans le plan d'amortissement et perdre les déductions associées, ou pire, déclencher un contrôle fiscal en raison d'incohérences entre la déclaration locative et le patrimoine déclaré.

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d'entreprise (y compris pour les LMNP) passent par le guichet unique des entreprises géré par l'INPI. Fini les démarches dispersées entre l'URSSAF, le CFE de la Chambre de Commerce ou le greffe : tout se centralise sur une seule plateforme, qui transmet automatiquement à l'ensemble des administrations concernées.

Ajouter un bien : la procédure P2P-i

Quand vous achetez un nouveau bien locatif meublé (ou que vous basculez un bien existant en location meublée), il faut déclarer un nouvel établissement à votre activité LMNP existante. La démarche se fait via le formulaire P2P-i sur le guichet unique INPI.

Quand déposer le formulaire P2P-i

Le délai légal est de 15 jours à compter du début d'exploitation du nouveau bien, c'est-à-dire la date de mise en location (et non la date d'acquisition). Pour un bien acheté en cours d'année et loué immédiatement, la déclaration doit donc intervenir dans les deux semaines suivant l'entrée du premier locataire.

Les informations à fournir

• Identification de l'établissement : adresse précise du bien locatif, surface, type de location (classique, courte durée, étudiante)
• Date de début d'exploitation : date à laquelle le bien est mis en location meublée
• Régime fiscal : confirmation du régime applicable (réel ou micro-BIC)
• Justificatifs : acte de propriété ou attestation notariée, RIB pour les prélèvements éventuels

Une fois le formulaire validé, l'INPI transmet les informations au SIE de votre activité, qui rattache le nouvel établissement à votre SIRET. La CFE est automatiquement ajustée pour intégrer ce nouveau bien dans le calcul annuel. Si vous êtes accompagné par notre cabinet, l'opération est gérée de bout en bout, y compris le passage au régime réel si c'est le bon moment pour basculer.

Supprimer un bien : la procédure P4-i et les plus-values

Quand vous cédez un bien (vente, donation, succession) ou que vous le retirez de l'activité (retour en location nue, occupation comme résidence principale), il faut radier l'établissement correspondant sans pour autant cesser votre activité LMNP. La démarche se fait via le formulaire P4-i, également sur le guichet INPI.

Quand déposer le formulaire P4-i

Le délai est également de 15 jours à compter de la cessation d'exploitation du bien, c'est-à-dire la date où le bien quitte définitivement l'activité (date de vente, fin de bail meublé, changement de destination). Au-delà, vous risquez de continuer à payer une CFE sur un bien qui n'est plus exploité.

Le cas spécifique des plus-values en LMNP

À la revente d'un bien LMNP, vous êtes potentiellement redevable d'une plus-value immobilière. Bonne nouvelle : en LMNP non professionnel, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers, ce qui présente un avantage majeur par rapport au LMP : les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le prix d'acquisition retenu.

La plus-value LMNP est soumise au PFU de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux global de 36,2%, avec des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale d'impôt après 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Cet abattement progressif rend le statut LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs de long terme.

Conséquences comptables et fiscales

Au-delà de la simple formalité administrative, l'ajout ou la suppression d'un établissement a un impact direct sur votre comptabilité et votre déclaration fiscale. Un formulaire bien rempli ne suffit pas : il faut aussi répercuter le changement dans le plan comptable et la liasse 2031.

Pour un ajout : intégration au plan d'amortissement

Le nouveau bien doit être intégré au plan d'amortissement dès la première année d'exploitation. Cela suppose de ventiler son prix d'acquisition entre la valeur du terrain (non amortissable, environ 15%) et la valeur du bâti (amortissable). Notre cabinet pratique l'amortissement par composant : structure (40 ans), toiture (25 ans), agencements (15 ans), mobilier (5-10 ans). Cette ventilation fine optimise la fiscalité dès la première année.

Pour une suppression : arrêt des amortissements à la date exacte

À la cession, les amortissements doivent être arrêtés à la date exacte de sortie du bien, et non au 31 décembre de l'année. Cette précision a un impact direct sur le résultat fiscal de l'exercice de cession : trop d'amortissements pratiqués et c'est une erreur comptable, pas assez et vous perdez une déduction légitime.

Notre cabinet sécurise l'ensemble de la chaîne : dépôt du formulaire P2P-i ou P4-i sur le guichet INPI, mise à jour automatique de la CFE, intégration ou sortie du bien dans la déclaration 2031 et ajustement du plan d'amortissement. Que vous soyez déjà client de l'un de nos packs LMNP ou que vous fassiez appel à nous ponctuellement, l'opération est gérée de bout en bout.