Refaire une cuisine, c’est souvent le premier gros poste de travaux dans un investissement locatif meublé. Bonne nouvelle : sous le régime réel LMNP, cette dépense peut être amortie sur plusieurs années pour réduire votre imposition. Encore faut-il appliquer la bonne durée et bien distinguer ce qui relève du mobilier de ce qui relève des travaux.
- Une cuisine équipée intégrée s’amortit sur 10 ans en LMNP au régime réel.
- L’électroménager indépendant (frigo, lave-vaisselle, four) s’amortit sur 5 ans.
- Seuil d’amortissement : 600 € TTC. En dessous, on passe en charge directement.
- Une cuisine de 8 000 € génère 800 € de charge amortie par an pendant 10 ans.
Pourquoi amortir une cuisine en LMNP ?
Sous le régime réel LMNP, vous pouvez déduire de vos recettes locatives les charges et les amortissements de votre bien. L’amortissement traduit comptablement la perte de valeur progressive d’un équipement avec le temps. Plutôt que de déduire 8 000 € de cuisine en une seule fois (ce qui n’est pas autorisé pour les dépenses immobilisables), vous étalez la charge sur plusieurs années.
Cumulé à l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, cet effet permet de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers pendant 15 à 25 ans pour la majorité des LMNP au régime réel.
Cuisine intégrée ou cuisine équipée ?
L’administration fiscale distingue deux logiques selon la nature de l’installation.
La cuisine intégrée : 10 ans
Une cuisine équipée intégrée (meubles encastrés, plan de travail fixé, électroménager intégré, hotte) est considérée comme un aménagement immobilier. Elle est amortissable sur 10 ans, durée largement retenue par les experts-comptables et acceptée par l’administration fiscale. C’est le cas le plus fréquent.
L'électroménager autonome : 5 ans
Un réfrigérateur, lave-vaisselle, four ou plaque indépendants achetés séparément (pas intégrés à la cuisine) sont amortissables comme du mobilier classique, sur 5 ans.
| Élément | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Cuisine équipée intégrée | 10 ans |
| Gros électroménager autonome | 5 ans |
| Petit électroménager (> 600 €) | 3 à 5 ans |
| Vaisselle, ustensiles (< 600 €) | Charges déductibles |
Le seuil des 600 € : un point clé
L’amortissement ne s’applique qu’aux dépenses supérieures à 600 € TTC. En dessous, la dépense est traitée comme une charge déductible sur l’exercice où elle est engagée. Concrètement, une cafetière à 80 € ou un grille-pain à 50 € passent directement en charges, sans étalement.
Pour une cuisine complète, la facture dépasse presque toujours ce seuil. L’amortissement est alors obligatoire — ce qui reste plus avantageux à long terme, puisque cela permet de bénéficier d’un effet fiscal sur 10 ans.
Comment calculer l'amortissement de votre cuisine ?
L’amortissement se calcule selon la méthode linéaire : la même charge est déduite chaque année jusqu’à amortissement complet.
Exemple chiffré : Cuisine équipée installée dans un studio loué en LMNP
Julie installe une cuisine équipée complète dans son studio parisien, mis en location meublée. Facture totale : 8 000 € TTC (meubles intégrés + plan de travail + hotte + électroménager encastré).
- Coût total : 8 000 €
- Durée d’amortissement : 10 ans
- Dotation annuelle : 8 000 ÷ 10 = 800 €/an
Résultat : Julie déduira 800 € chaque année pendant 10 ans, soit 8 000 € de charges fiscales cumulées. Avec une TMI à 30 % + prélèvements sociaux à 17,2 %, cela représente une économie d’impôt totale d’environ 3 776 € sur la durée.
Cuisine avant ou après le début d'activité LMNP ?
La règle est précise. L’amortissement s’applique uniquement aux dépenses postérieures au début d’activité (date figurant sur votre formulaire P0i). Une cuisine installée avant le démarrage de l’activité ne peut, en principe, pas être amortie.
Exception importante : si le logement a fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation avant la mise en location meublée, les travaux peuvent être inscrits à l’actif et amortis. Une facture en bonne et due forme est indispensable, ainsi qu’un dossier prouvant le caractère structurant des travaux.
Pour les loueurs qui démarrent leur activité avec un logement déjà équipé, l’astuce consiste à intégrer la valeur de la cuisine dans la valorisation du bien à l’actif lors de la mise en location, après expertise.
En résumé
Amortir une cuisine en LMNP est un levier fiscal simple mais puissant : 10 ans pour la cuisine intégrée, 5 ans pour l’électroménager autonome, avec un seuil de 600 € en dessous duquel les dépenses passent directement en charges. Bien combiné avec l’amortissement du bien, du mobilier et des autres travaux, cet outil permet d’effacer fiscalement vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Chez LMNP.Paris, nous structurons chaque actif de votre comptabilité LMNP pour maximiser vos amortissements en toute conformité. Un détail mal valorisé, c’est de l’impôt payé en trop chaque année — pendant 10 ans.
