Vous louez un appartement meublé avec une place de parking, un box ou une cave ? Selon la façon dont vous organisez la location, le loyer de cette dépendance sera imposé avec votre location meublée, dans la catégorie des BIC, ou séparément, dans la catégorie des revenus fonciers. La différence a un impact direct sur votre fiscalité. Voici comment faire le bon choix.
Le parking loué seul
Le statut de LMNP concerne la location de logements meublés. Un parking, un box ou une cave n’est pas un logement : loué seul et sans service particulier, son loyer relève en principe des revenus fonciers.
L'exception : le parking loué avec le meublé
Lorsque le parking ou la cave est loué comme accessoire du logement meublé, il suit le régime fiscal du logement. Son loyer relève alors des BIC, comme celui de l’appartement. Ce traitement suppose que la dépendance soit louée au même locataire, en même temps que le logement.
Le plus sûr est de prévoir un bail unique, qui mentionne à la fois le logement meublé et la dépendance, avec un loyer global ou deux loyers distincts. Découvrez quel modèle de bail de location meublée choisir.
BIC ou revenus fonciers ?
| Situation | Imposition du parking ou de la cave |
|---|---|
| Même bail et même locataire que le logement meublé | BIC |
| Bail séparé, mais même locataire et lien clair avec le logement | En principe BIC, mais position plus fragile |
| Loué à une autre personne que votre locataire | Revenus fonciers |
| Loué seul, sans logement | Revenus fonciers |
En cas de bail séparé, le lien avec le logement doit être évident : même locataire, même date de début, référence au bail principal. Sans cela, l’administration peut considérer que la dépendance est louée de manière indépendante.
Pourquoi c'est important
Relever des BIC présente deux avantages :
- Au micro-BIC, le loyer du parking bénéficie du même abattement que le logement, soit 50 % pour une location meublée de longue durée, contre 30 % au micro-foncier.
- Au régime réel, le parking ou la cave s’amortit comme le logement, et ses charges (taxe foncière, charges de copropriété) sont déductibles de vos recettes BIC.
Exemple : vous louez un studio meublé 900 € par mois et une place de parking 100 € par mois, dans le même bail. Vos 12 000 € de recettes annuelles sont imposées en BIC. Au micro-BIC, votre revenu imposable s’élève à 6 000 €. Si vous louiez le parking à un voisin, ses 1 200 € de loyer relèveraient des revenus fonciers : au micro-foncier, 840 € seraient imposables, et vous ne pourriez pas l’amortir.
Pour comparer les deux régimes, consultez notre article LMNP : micro-BIC ou réel ?
Comment déclarer le loyer du parking ?
- Parking accessoire du meublé : son loyer s’ajoute à vos recettes de location meublée, sur votre déclaration de revenus au micro-BIC ou dans votre liasse fiscale au régime réel. Retrouvez ce qu’il faut inclure dans les loyers déclarés en LMNP.
- Parking loué séparément : son loyer se déclare en revenus fonciers, au micro-foncier ou au régime réel.
Au régime réel, pensez à inscrire le parking ou la cave dans votre comptabilité dès le début de l’activité, avec sa propre valeur et son propre plan d’amortissement. Découvrez comment fonctionne l’amortissement en LMNP au régime réel.
Les erreurs à éviter
- Louer le parking au locataire du meublé avec un bail séparé, sans lien apparent avec le logement.
- Déclarer en BIC le loyer d’un parking loué à une autre personne que votre locataire.
- Oublier d’amortir le parking ou la cave au régime réel.
- Dissocier la location du parking en cours d’activité sans en mesurer les conséquences : parlez-en d’abord à votre expert-comptable.
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