Chaque année, votre syndic vous appelle une cotisation au fonds de travaux. Beaucoup de loueurs en meublé la déduisent immédiatement, à tort. Le fonds de travaux obéit à une règle particulière : ce n’est pas le versement qui compte, mais l’utilisation des sommes. Voici comment le traiter correctement dans votre comptabilité LMNP.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve financière constituée par la copropriété pour financer ses futurs travaux. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire.
Il sert à financer notamment :
- les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux ;
- les travaux votés en assemblée générale ;
- les travaux imposés par la loi ;
- les travaux urgents.
Il ne finance pas les charges courantes de l’immeuble.
Quel est le montant de la cotisation ?
La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. L’assemblée générale peut voter un montant supérieur.
Votre quote-part apparaît sur vos appels de fonds, distinctement des provisions pour charges courantes.
La cotisation est-elle déductible en LMNP ?
Non, pas l’année où vous la versez. La cotisation au fonds de travaux n’est pas une charge de l’année. Elle constitue une réserve destinée à financer des travaux futurs, qui n’ont pas encore été réalisés.
En pratique, au régime réel, votre cotisation est enregistrée en comptabilité comme une avance versée au syndicat des copropriétaires, et non comme une charge. Elle n’a donc aucun effet sur votre résultat tant que les sommes ne sont pas utilisées.
Ne confondez pas avec vos provisions pour charges courantes (entretien, syndic, assurance de l’immeuble), qui suivent leurs propres règles. Retrouvez-les dans notre liste des charges déductibles en LMNP.
Quand déduire le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux produit un effet fiscal lorsque la copropriété l’utilise pour réaliser des travaux. C’est la nature de ces travaux qui détermine le traitement de votre quote-part :
- Travaux d’entretien ou de réparation : votre quote-part est une charge déductible. Exemples : réparation de la toiture, remise en état des parties communes, reprise de canalisations.
- Travaux de remplacement ou d’amélioration : votre quote-part est immobilisée, puis amortie sur la durée d’utilisation du composant. Exemples : remplacement complet de l’ascenseur, de la toiture ou de la chaudière collective, isolation de l’immeuble.
La date à retenir est celle de la réalisation des travaux, et non celle de votre cotisation. Appuyez-vous sur le décompte annuel du syndic, qui indique l’emploi des sommes.
Pour les travaux immobilisés, découvrez comment fonctionne l’amortissement des travaux en LMNP.
Exemple chiffré
Vous versez 400 € par an au fonds de travaux en 2024, 2025 et 2026, soit 1 200 € au total. Ces sommes ne sont pas déduites de vos résultats de ces trois années.
En 2027, l’assemblée générale utilise le fonds pour remplacer l’ascenseur. Votre quote-part de 1 200 € est alors immobilisée et amortie sur la durée d’utilisation du nouvel ascenseur.
Si le fonds avait financé une simple réparation, ces 1 200 € auraient été déductibles en totalité en 2027.
Et au micro-BIC ?
Au micro-BIC, vous ne déduisez aucune charge réelle : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes vos dépenses, y compris le fonds de travaux. Le traitement comptable du fonds ne concerne donc que les loueurs au régime réel. Pour comparer les deux régimes, consultez notre article LMNP : micro-BIC ou réel ?
Et à la revente ?
Les sommes versées au fonds de travaux restent définitivement acquises à la copropriété. Si vous vendez votre bien, le syndicat ne vous rembourse pas votre quote-part : elle reste attachée au lot et profite à l’acquéreur.
Le montant du fonds figure dans les documents remis au notaire. Rien ne vous empêche d’en tenir compte dans la négociation du prix de vente. Le traitement comptable de la quote-part non utilisée au moment de la revente doit être examiné avec votre expert-comptable.
Votre comptabilité LMNP avec LMNP Paris
Charges de copropriété, fonds de travaux, travaux votés en assemblée générale : notre cabinet d’expertise comptable, spécialisé exclusivement en LMNP, analyse chaque année les décomptes de votre syndic pour appliquer le bon traitement. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.
