Nîmes, souvent surnommée la « Rome française », séduit par son climat ensoleillé, sa proximité avec la mer et ses richesses architecturales. Ces atouts attirent non seulement les habitants et les voyageurs, mais aussi les investisseurs immobiliers, attirés par des prix de l’immobilier encore abordables. Alors, est-il judicieux d’investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à Nîmes ?
- Faubourg Nord Gambetta : Faubourg Nord Gambetta, l’un des quartiers historiques de Nîmes, séduit particulièrement les jeunes actifs et les étudiants grâce à son ambiance vivante et à sa proximité avec le centre-ville. En 2025, le prix moyen au mètre carré y avoisine les 2 550 €, ce qui en fait un secteur encore accessible pour les investissements locatifs. Son dynamisme et son attractivité en font un choix stratégique pour viser une clientèle jeune et mobile.
- Écusson : Véritable cœur historique de Nîmes, le quartier de l’Écusson concentre de nombreux monuments emblématiques comme les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée ou encore la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor. Il s’agit également du secteur le plus prisé de la ville, avec un prix moyen au mètre carré dépassant les 3 800 € en 2025. Malgré son coût élevé, l’investissement peut s’avérer rentable grâce à la forte demande, notamment dans le cadre de locations saisonnières ou de biens patrimoniaux.
- Richelieu : En pleine mutation grâce au programme de rénovation OPAH-RU, le quartier Richelieu attire de plus en plus l’attention des investisseurs à la recherche d’un fort potentiel de valorisation. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’élève à environ 2 390 €, une hausse significative liée à l’amélioration du cadre de vie et à la réhabilitation progressive du bâti ancien. C’est un quartier à suivre de près pour les placements à moyen et long terme.
Démographie et dynamisme économique
Avec ses 151 868 habitants en 2025, Nîmes affiche une population diversifiée, comprenant étudiants, familles, jeunes actifs et retraités. La moyenne d’âge reste stable autour de 39 ans. Plus de la moitié des résidents (environ 57,5 %) sont locataires, ce qui soutient un marché locatif dynamique.
Bien que la ville ait connu une légère baisse de population ces dernières années, passant de 151 000 à 147 000 habitants, elle a depuis regagné des habitants pour atteindre plus de 151 000 en 2025. Le taux de chômage, bien qu’en amélioration, demeure relativement élevé, s’établissant à environ 10 %.
Malgré ces défis, une stratégie d’investissement locatif bien pensée permet de limiter la vacance locative et de maximiser la rentabilité, notamment en ciblant les quartiers en développement et les profils jeunes ou mobiles.
Projets urbains et modernisation
Depuis les années 2000, Nîmes a multiplié les projets urbains pour se moderniser et renforcer son attractivité. Parmi les projets en cours ou récemment lancés, on note :
- Centre des Congrès : La ville prévoit la construction d’un centre des congrès d’une capacité de 2 000 places, visant à renforcer son attractivité touristique et économique.
- Halle des Sports Ludivine Furnon : Située au Mas de Vignoles, cette halle des sports est conçue pour accueillir diverses disciplines sportives et des événements, contribuant ainsi à l’offre sportive de la ville.
- Parc Urbain Jacques Chirac : La requalification des 14,5 hectares des anciennes Pépinières Pichon en un vaste parc public est en cours. Le projet vise à offrir un espace vert de qualité aux habitants.
- Écoquartier Hoche-Sernam : Ce projet d’aménagement durable comprend la construction de logements, d’équipements publics et d’espaces verts, visant à créer un quartier à faible impact environnemental.
Ces projets visent à améliorer la qualité de vie des habitants, à renforcer l’attractivité de la ville et à soutenir son développement économique. Ils offrent également des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers, notamment dans les secteurs du tourisme, du sport et du logement durable.
Atouts de Nîmes
- Cadre de vie : Nîmes bénéficie d’un climat agréable tout au long de l’année et d’une situation géographique privilégiée, à proximité de la mer Méditerranée et des montagnes des Cévennes. Cette combinaison attire autant les habitants que les touristes, rendant la ville particulièrement attractive pour les investisseurs.
- Richesse culturelle et architecturale : La ville est célèbre pour ses monuments historiques tels que les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée et l’Aqueduc de Nîmes. Ces attractions attirent de nombreux visiteurs chaque année, augmentant la demande de locations touristiques.
- Vie étudiante : Nîmes accueille environ 13 000 étudiants, venus de France et de l’étranger, grâce à ses universités et grandes écoles. Pour les investisseurs en LMNP, l’achat de studios ou d’appartements destinés à la colocation permet de maximiser le taux d’occupation.
- Situation géographique : Située au carrefour de grandes voies de communication, la ville de Nîmes est bien reliée à d’autres grandes villes du sud de la France comme Montpellier, Avignon ou Aix-en-Provence, renforçant ainsi son attractivité économique.
- Rentabilité potentielle : Avec un taux de rentabilité compris entre 5 et 6 %, un investissement locatif à Nîmes peut s’avérer plus rentable que dans des villes voisines comme Montpellier. En adoptant une stratégie adaptée, il est possible de générer un cash flow positif avec un bien LMNP à Nîmes. Sur le long terme, la hausse des prix de l’immobilier (+15,7 % en 10 ans) promet de belles perspectives de plus-value.
La réglementation des LMNP à Nîmes
- Pour la location saisonnière : La ville, située entre mer et montagne, attire de nombreux touristes, ce qui fait de la location saisonnière une option intéressante pour les investisseurs LMNP. Aucune restriction spécifique n’est imposée pour ce type de location, si ce n’est la nécessité de déclarer l’activité auprès de la mairie et de collecter la taxe de séjour.
- Pour l’encadrement des loyers : Nîmes ne fait pas partie des zones tendues, ce qui signifie que la fixation des loyers est relativement libre, régie principalement par la loi de l’offre et de la demande. Pour attirer rapidement des locataires, il est crucial de proposer des loyers compétitifs en se basant sur les montants pratiqués pour des logements similaires. En moyenne, le loyer à Nîmes est d’environ 9 € par mètre carré.
- Location de courte durée : En optant pour la location à la nuitée, les investisseurs peuvent significativement augmenter leurs revenus locatifs mensuels, parfois même les doubler ou les tripler.
- Colocation étudiante : La colocation permet de diviser le logement en plusieurs chambres, augmentant ainsi le montant total des loyers perçus. Cette stratégie est particulièrement efficace dans une ville universitaire comme Nîmes.
- Rénovation de logements anciens : Bien que de nombreux logements neufs aient été construits, Nîmes possède encore un parc immobilier ancien, souvent énergétiquement peu performant. Investir dans la rénovation de ces biens peut permettre d’augmenter leur valeur et de proposer des loyers plus élevés tout en profitant de la plus-value à la revente.
