Vous avez décidé de donner un coup de neuf à la cuisine de votre bien en location meublée ? Ou de moderniser la salle de bain pour booster l’attractivité locative ?
Mais au moment de passer chez votre expert-comptable, une question surgit : est-ce une dépense à déduire immédiatement ou à amortir dans le temps ? Bienvenue dans le monde nuancé du régime LMNP (location meublée non professionnelle), où chaque choix impacte directement votre rentabilité nette.
LMNP : Rappel des bases fiscales
Le choix du régime : micro-BIC ou réel
En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %.
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien ainsi que les meubles.
Si vous investissez dans une cuisine ou une salle de bain, le régime réel est indispensable pour optimiser votre fiscalité et souvent réduire votre impôt à zéro.
Amortissement et déduction
- Déduire une dépense : Elle vient réduire votre résultat de l’année en cours de 100 % de son montant.
- Amortir un investissement : Vous étalez le coût comptablement sur plusieurs années. C’est une charge non décaissée : elle réduit votre bénéfice imposable chaque année sans que vous n’ayez à ressortir d’argent de votre poche après le paiement initial des travaux.
Dépenses simples ou gros travaux ?
Entretien, réparation ou amélioration
Selon la doctrine fiscale (BOI-BIC-CHG-20-10-20), les dépenses sont classées en deux catégories :
- Dépenses de réparation ou d’entretien : Elles visent à maintenir le bien en bon état sans en modifier la consistance. Elles sont déductibles immédiatement.
- Dépenses d’amélioration ou de transformation : Elles apportent un élément nouveau, augmentent la valeur du bien ou son confort. Elles doivent être immobilisées, donc amorties.
Exemples concrets
- Changer un robinet fuitard ou un meuble bas abîmé = Déduction
- Installer une cuisine intégrée avec électroménager encastré = Amortissement
- Refaire les joints de la baignoire ou un coup de peinture = Déduction
- Transformer une salle d’eau en salle de bain avec baignoire balnéo = Amortissement
Le saviez-vous ? Pour le petit équipement (micro-ondes, petit électroménager), l’administration fiscale tolère généralement la déduction immédiate en charges si la valeur unitaire est inférieure à 500 € HT.
Focus sur l’amortissement en LMNP
Pourquoi amortir ?
L’amortissement permet de neutraliser une partie des loyers imposables sur le long terme. Le véritable atout du LMNP réel ? Contrairement aux loueurs professionnels, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés lors du calcul de la plus-value à la revente. Vous réduisez vos impôts aujourd’hui sans alourdir votre taxation demain.
Durées d’amortissement classiques
- Cuisine intégrée : 10 à 15 ans
- Salle de bain refaite à neuf : 10 à 15 ans
- Électroménager : 5 à 7 ans
Les points de vigilance
- Ne pas confondre dépense et immobilisation : Un meuble en kit acheté seul n’a pas le même traitement qu’une cuisine encastrée sur mesure. Ce n’est pas seulement le montant qui compte, mais la nature de la transformation apportée au logement.
- Attention aux pièces justificatives : Gardez précieusement toutes vos factures. La distinction repose souvent sur la précision des libellés. Un devis mentionnant « remplacement complet de cuisine » ou « création de salle d’eau » imposera l’immobilisation.
- Le cas des biens achetés « clé en main » : Si vous achetez un bien où la cuisine ou la salle de bain ont été refaites juste avant la vente, le prix est global. Pour les amortir séparément de la structure du bâti, il est préférable que l’acte de vente ou les factures de travaux les identifient distinctement.
Conclusion
En LMNP, refaire une cuisine ou une salle de bain n’est pas qu’un choix esthétique, c’est un levier fiscal puissant. Pour sécuriser votre rentabilité et éviter tout redressement, l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé est essentiel.
Besoin d’un avis professionnel sur l’optimisation de vos travaux ? Le cabinet LMNP.Paris vous accompagne dans la gestion comptable et fiscale de vos actifs immobiliers.
