Dijon, ville de taille moyenne, offre un marché immobilier très attractif pour les investisseurs, en particulier pour ceux intéressés par le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le prix moyen au m² à Dijon est d’environ 2 536 €, avec de fortes variations selon les quartiers :
- Centre-ville : dynamique et touristique, 2 900 à 4 000 €/m²
- Montchapet & Victor-Hugo : jeunes actifs et étudiants, 2 700 €/m²
- Clémenceau : quartier d’affaires, 2 500 €/m², idéal pour la location saisonnière
- La Toison d’Or : autour du centre commercial, 2 500 €/m²
- Université-Montmuzard : proche du campus, 2 600 €/m²
- Arsenal : quartier familial et éco-responsable, 2 000 €/m²
Ces différences permettent aux investisseurs de cibler des quartiers selon leur stratégie : courte durée, location étudiante ou investissement patrimonial.
Démographie
Avec 159 000 habitants, Dijon connaît une croissance continue et une population jeune : 43 % ont moins de 30 ans, et 58 % sont locataires. Cette configuration est idéale pour l’investissement en LMNP, particulièrement pour les studios ou T2 destinés aux étudiants et jeunes actifs.
Urbanisme et projets de développement
Dijon développe ses infrastructures pour améliorer la qualité de vie :
- Transition écologique : énergie renouvelable, gestion des déchets, transports durables
- Projet de régénération urbaine à Chenôve : création d’un parc arboré et d’un centre de loisirs
- Cité internationale de la gastronomie et du vin : attractivité touristique renforcée
Ces initiatives augmentent le potentiel locatif et la valorisation des biens à long terme.
Atouts stratégiques de Dijon
- Patrimoine et tourisme : centre historique inscrit à l’UNESCO, monuments et musées attractifs
- Vie étudiante : près de 40 000 étudiants, forte demande pour petites surfaces et colocations
- Économie dynamique : plus de 18 000 entreprises dans l’agglomération
- Transports : TGV (1h40 Paris), tramway et bus locaux facilitant les déplacements
Ces éléments font de Dijon une ville idéale pour les investisseurs en location meublée, avec une clientèle variée : étudiants, jeunes actifs, familles ou voyageurs d’affaires.
Rentabilité locative et valorisation des biens
La rentabilité brute pour un investissement LMNP à Dijon se situe entre 5 et 6 %, selon le quartier et le type de bien. À long terme, la valorisation est attractive : les prix ont augmenté de 24 % en 10 ans, garantissant un potentiel de plus-value lors de la revente.
Réglementation en matière de LMNP à Dijon
Contrairement à d’autres grandes villes, la ville de Dijon n’est pas classée en zone tendue. Cela signifie qu’il n’y a pas de contrôle strict sur les loyers. Cependant, pour maximiser les chances de trouver un locataire rapidement, il est essentiel de fixer des prix compétitifs en fonction du marché local. En moyenne, le loyer au mètre carré à Dijon est de 12 €, mais cela peut varier selon le type de bien et sa localisation.
Les investisseurs LMNP ont également une grande liberté en ce qui concerne la location saisonnière, car Dijon n’exige pas de changement d’usage. Néanmoins, il est impératif de déclarer cette activité en mairie.
Conseils pour optimiser la rentabilité en LMNP
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement en LMNP à Dijon, voici quelques stratégies à adopter :
- Privilégier les biens anciens : Les appartements anciens sont souvent moins chers à l’achat et offrent des opportunités de plus-value via la rénovation.
- Améliorer l’aménagement intérieur : Un appartement bien aménagé avec des équipements modernes et des meubles de qualité peut attirer plus facilement des locataires et permettre de fixer un loyer plus élevé.
- Optimiser la fiscalité : Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel peut avoir un impact direct sur vos revenus nets. Faire appel à un comptable LMNP vous permet de déterminer la meilleure option selon votre situation et vos objectifs.
Chez LMNP.PARIS, notre accompagnement en expertise comptable vous aide à structurer efficacement votre investissement, à tirer parti des amortissements et à optimiser vos déclarations pour maximiser votre rentabilité.
