Le marché immobilier dijonnais
Dijon, ville de taille moyenne, offre un marché immobilier très attractif pour les investisseurs, en particulier pour ceux intéressés par le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le prix moyen au mètre carré y est assez compétitif, avoisinant 2 536 € en moyenne. Toutefois, comme dans la plupart des villes, il existe des différences notables entre les quartiers.
- Le centre-ville : dynamique et très prisé, le centre attire aussi bien les habitants que les touristes, avec des prix oscillant autour de 2 900 € à 4 000 € le mètre carré pour les biens les plus recherchés.
- Montchapet et Victor-Hugo : ces quartiers proches du centre sont particulièrement populaires auprès des jeunes actifs et des étudiants, cible idéale pour un investissement en LMNP. Les prix y sont en moyenne de 2 700 € par mètre carré.
- Clémenceau : quartier d’affaires par excellence, Clémenceau est très apprécié des cadres et des voyageurs d’affaires. Le prix moyen du mètre carré y est de 2 500 €, et proposer un logement en location saisonnière peut être une stratégie rentable dans ce secteur.
- La Toison d’Or : quartier dynamique autour de son célèbre centre commercial, les prix de l’immobilier y sont également attractifs, avoisinant 2 500 € par mètre carré.
- Université-Montmuzard : la présence d’un grand campus universitaire fait de ce quartier un atout pour les investisseurs LMNP, avec des prix autour de 2 600 € par mètre carré.
- Arsenal : ce quartier éco-responsable au sud de la ville est un projet issu du programme Grand Sud. Grâce aux investissements réalisés pour le rendre plus agréable à vivre, notamment avec ses nombreux espaces verts, Arsenal attire particulièrement les familles. Le prix moyen du mètre carré y est d’environ 2 000 €.
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Une démographie favorable aux investisseurs
Dijon ne cesse d’attirer de nouveaux habitants, et sa population est en constante augmentation. En 2020, la ville comptait 159 000 habitants, ce qui en fait la 16e ville de France.
Cette croissance démographique est un indicateur clé pour les investisseurs immobiliers, notamment en LMNP, car une part importante de la population dijonnaise est jeune : plus de 43 % des habitants ont moins de 30 ans. En outre, environ 58 % de la population est locataire, un profil idéal pour les investisseurs en location meublée.
Les étudiants et jeunes actifs sont souvent à la recherche de logements meublés pour leur flexibilité et leur confort. Ainsi, un investissement en LMNP à Dijon peut s’avérer très rentable, notamment pour répondre à cette forte demande locative.
L'urbanisme : des projets qui boostent l'attractivité
Dijon continue de se développer à travers différents projets d’urbanisme, renforçant son attrait pour les investisseurs immobiliers. Après la création de la Cité internationale de la gastronomie et du vin, plusieurs initiatives visent à rendre la ville plus verte et moderne.
- Une ville plus écologique : Dijon mise sur la transition écologique avec l’augmentation de l’utilisation des énergies renouvelables, une meilleure gestion des déchets et des améliorations dans les réseaux de transport. Ces initiatives contribuent à rendre la ville plus attractive pour les habitants comme pour les investisseurs.
- Projet de régénération urbaine à Chenôve : Située au sud de Dijon, la commune de Chenôve se modernise également, avec la création d’un centre de loisirs et d’un parc arboré de 400 arbres. Ces développements témoignent du dynamisme de la région dijonnaise et de son potentiel pour les investisseurs en LMNP.
Ces projets d’infrastructures contribuent non seulement à améliorer la qualité de vie des habitants, mais augmentent aussi le potentiel locatif pour les investisseurs.
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Les atouts de Dijon
Malgré sa taille moyenne, Dijon offre de nombreux avantages, tant sur le plan culturel, gastronomique qu’économique.
- Patrimoine historique et culturel : Dijon est une ville riche en histoire, abritant de nombreux monuments classés, dont son centre historique, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ce patrimoine attire chaque année un grand nombre de touristes, ce qui constitue un atout pour les investisseurs LMNP cherchant à exploiter la location saisonnière.
- Dynamisme économique : l’agglomération dijonnaise compte plus de 18 000 entreprises, offrant de nombreuses opportunités d’emploi dans des secteurs variés tels que l’agroalimentaire, la santé ou encore la transition écologique. Dijon jouit également d’un faible taux de chômage (environ 7 %), un point positif pour les investisseurs cherchant à maximiser la stabilité locative de leurs biens.
- Vie étudiante : avec près de 40 000 étudiants, Dijon est une ville où la demande locative pour des petits logements ou des colocations est très forte. C’est donc une cible de choix pour les investisseurs en LMNP.
- Réseau de transport : Dijon est très bien desservie. En TGV, elle se situe à 1h40 de Paris, 2h45 de Lille et 3h20 de Marseille. Le TGV Rhin-Rhône permet également de relier la Suisse et l’Allemagne. À l’échelle locale, les deux lignes de tramway et les 28 lignes de bus facilitent les déplacements au sein de l’agglomération.
Rentabilité locative et valorisation des biens
Avec l’ensemble de ces avantages, Dijon présente une rentabilité locative brute oscillant entre 5 et 6 %. Cependant, ce taux dépend fortement de la stratégie d’investissement choisie. Une analyse approfondie du potentiel locatif de chaque bien est donc essentielle avant de se lancer.
Même si la génération de revenus complémentaires peut être limitée durant les premières années, l’investissement reste intéressant à long terme, notamment grâce à l’augmentation constante des prix de l’immobilier (+24 % en 10 ans). Cela garantit une plus-value lors de la revente du bien.
Réglementation en matière de LMNP à Dijon
Contrairement à d’autres grandes villes, la ville de Dijon n’est pas classée en zone tendue. Cela signifie qu’il n’y a pas de contrôle strict sur les loyers. Cependant, pour maximiser les chances de trouver un locataire rapidement, il est essentiel de fixer des prix compétitifs en fonction du marché local. En moyenne, le loyer au mètre carré à Dijon est de 12 €, mais cela peut varier selon le type de bien et sa localisation.
Les investisseurs LMNP ont également une grande liberté en ce qui concerne la location saisonnière, car Dijon n’exige pas de changement d’usage. Néanmoins, il est impératif de déclarer cette activité en mairie.
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Conseils pour optimiser la rentabilité en LMNP
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement en LMNP à Dijon, voici quelques stratégies à adopter :
- Privilégier les biens anciens : Les appartements anciens sont souvent moins chers à l’achat et offrent des opportunités de plus-value via la rénovation.
- Améliorer l’aménagement intérieur : Un appartement bien aménagé avec des équipements modernes et des meubles de qualité peut attirer plus facilement des locataires et permettre de fixer un loyer plus élevé.
- Optimiser la fiscalité : Le choix du régime fiscal est crucial pour limiter les impôts et augmenter la rentabilité. Il est recommandé de bien étudier les différentes options pour bénéficier des meilleures conditions fiscales.
