Dans la belle région de Normandie, Caen se distingue comme une ville stratégique pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Avec son marché immobilier accessible, sa population jeune et dynamique, ainsi que ses nombreux projets d’urbanisme, Caen offre de nombreux atouts pour un investissement durable et rentable.
Le prix au mètre carré : comprendre le marché immobilier caennais
Le prix moyen du mètre carré à Caen pour un investissement LMNP est d’environ 2 700 €, mais varie selon les quartiers :
- Centre-ville : rues Saint-Pierre, Froide et Fossés Saint-Julien → 3 300 €/m²
- Calvaire Saint-Pierre (quartier étudiant) → 2 500 €/m²
- Saint-Gilles (résidentiel historique) → 2 900 €/m²
- Beaulieu (familles) → 2 600 €/m²
- Saint-Jean (cadres) → 3 100 €/m²
- Sainte-Thérèse Demi-Lune → 2 100 €/m²
- Vaucelles (entreprises) → 2 500 €/m²
Une démographie dynamique et favorable aux investisseurs
Caen, chef-lieu du Calvados, est une ville vivante avec une population de 108 000 habitants, dont :
- 45 % de personnes de moins de 30 ans,
- 23 % de seniors,
- 22 % d’étudiants,
- 68 % de locataires.
Ces chiffres démontrent une forte demande locative, particulièrement intéressante pour un investissement en LMNP. Avec un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs, le marché de la location meublée est très porteur, garantissant une occupation constante et un retour sur investissement attrayant.
Projets d'urbanisme : un élan pour l’avenir
Caen se modernise grâce à plusieurs projets urbains ambitieux :
- EPOPEA Caen Normandie Science & Innovation Park : nouveau CHU, logements et espaces de recherche
- MoHo – Collider Européen : espace dédié à l’innovation, favorisant l’attraction de professionnels
- Extension de la ligne de tramway (prévue pour 2028) : amélioration de l’accessibilité et valorisation des quartiers desservis
Les atouts de Caen pour un investissement en LMNP
Caen séduit un large éventail de locataires grâce à :
- Ville touristique : Mémorial de Caen, plages du Débarquement → opportunité pour la location saisonnière
- Emplacement stratégique : 2 heures de Paris, ferry vers Portsmouth
- Dynamisme économique : entreprises comme Valeo, Système U, Orange → demande locative soutenue
- Ville étudiante : plus de 30 000 étudiants → fort potentiel de locations meublées
- Transports développés : gare, port, aéroport, tramway et bus → mobilité facilitée
Rentabilité et perspectives financières
À Caen, la rentabilité moyenne pour un investissement en LMNP se situe autour de 5,74 %. Cependant, il est important de noter que cette rentabilité peut nécessiter un complément d’épargne initial, pour couvrir les charges et les mensualités dans les premières années.
À long terme, cependant, investir en LMNP à Caen offre une excellente opportunité de revenus complémentaires, notamment pour préparer sa retraite. De plus, la valeur de l’immobilier à Caen a progressé de 33 % au cours des dix dernières années, offrant ainsi une perspective de plus-value intéressante pour ceux qui souhaiteraient revendre.
Réglementation LMNP à Caen : ce qu’il faut savoir
- Encadrement des loyers : depuis 2023, Caen est classée comme zone tendue, mais cela n’impacte pas les propriétaires en LMNP, car les locations meublées sont déjà soumises à un préavis de 1 mois.
- Location saisonnière : les investisseurs peuvent aisément opter pour une location saisonnière, en déclarant simplement leur activité auprès de la mairie. Cette option s’avère particulièrement lucrative durant les périodes touristiques.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP
Pour optimiser votre rentabilité à Caen, alterner entre location étudiante et location saisonnière est une approche efficace :
- Septembre à juin : louez à des étudiants, garantissant un taux d’occupation stable.
- Juillet et août : passez à la location saisonnière pour capter les voyageurs et touristes estivaux.
Cette stratégie permet de maximiser l’occupation de votre bien tout au long de l’année. Pour ceux qui optent pour la location courte durée annuelle, l’enjeu réside dans un taux d’occupation élevé, surtout durant les mois d’été.
Enfin, en parallèle des revenus locatifs, il est crucial de surveiller les charges, particulièrement la fiscalité, afin de préserver un rendement net satisfaisant.
Conclusion
Caen est une ville qui conjugue dynamisme économique, attractivité étudiante et patrimoine historique, ce qui en fait une destination privilégiée pour un investissement en LMNP. La diversité de sa population, ses projets urbains et ses infrastructures de transport en font une valeur sûre pour les investisseurs.
Chez LMNP.PARIS, nous sommes convaincus que Caen représente une opportunité d’investissement pérenne pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans l’immobilier locatif. Nos experts en comptabilité LMNP vous offrent un accompagnement et conseils fiscaux personnalisés pour optimiser la rentabilité de vos investissements à Caen et au-delà.
