Le prix de l’immobilier à Brest
Brest présente des prix de l’immobilier attractifs, avec une moyenne au mètre carré de 2 110€. Toutefois, cette moyenne cache des disparités importantes selon les quartiers. Il est donc essentiel de bien choisir l’emplacement de son investissement.
- Le centre-ville : Ce quartier est le cœur battant de Brest, avec ses nombreux bars, restaurants et commerces. Il attire particulièrement les jeunes actifs et les étudiants, notamment dans les rues de Siam et Jean-Jaurès. Cette forte demande entraîne un prix au mètre carré plus élevé qu’ailleurs dans la ville, atteignant environ 2 800€ / m². L’avantage majeur ? Pratiquement aucune vacance locative.
- Saint-Marc : Situé entre le centre-ville et le port de plaisance, Saint-Marc est apprécié des familles et des touristes. Il propose un cadre de vie agréable avec un prix de l’immobilier d’environ 2 300€ / m².
- Recouvrance : Ce quartier, marqué par son passé militaire, séduit particulièrement les membres de l’armée encore en service. Il offre des vues magnifiques sur la rade de Brest et ses rues en pente lui confèrent un charme particulier. Ici, le prix moyen au mètre carré est d’environ 1 900€.
- Bellevue : Plus résidentiel et calme, Bellevue n’en reste pas moins bien équipé en infrastructures, avec des piscines, des complexes sportifs et divers commerces. Ce quartier hétérogène abrite une population diverse, avec des prix d’environ 1 600€ / m², ce qui en fait un lieu idéal pour les investisseurs à la recherche de rentabilité à moindre coût.
Avant de se lancer dans un projet d’achat à Brest, il est important d’étudier avec attention les biens disponibles, leur emplacement exact et le type de locataire visé. Une analyse approfondie de la situation immobilière par quartier est cruciale pour maximiser son investissement.
Une démographie favorable
Avec une population de plus de 139 000 habitants, Brest est la deuxième ville la plus peuplée de Bretagne. Un point intéressant pour les investisseurs : plus de la moitié de ses résidents sont locataires (environ 55,6 %). Cette forte demande locative est en partie due à la présence des jeunes actifs, des étudiants, mais aussi des militaires basés dans la ville. La probabilité de vacance locative est donc assez faible pour les propriétaires de biens en location meublée.
Un plan d’urbanisme en plein développement
Brest continue de se moderniser, avec de nombreux projets urbains en cours, visant à améliorer la qualité de vie de ses habitants, tout en renforçant son attractivité pour les investisseurs.
- Deuxième ligne de tramway prévue pour 2025 : Cette extension du réseau facilitera les déplacements à travers la ville, rendant certaines zones plus attractives pour les locataires.
- Rénovation du quartier Bellevue : Des projets sont en cours pour moderniser les infrastructures publiques, transformer les logements existants et améliorer la circulation dans ce secteur.
- Nouveaux logements à la Fontaine Margot : La construction de nouveaux logements est un signe de l’attractivité croissante de la ville et de la demande locative qui s’intensifie.
- Développement des trames piétonnes et cyclistes : Les aménagements dans le quartier des Hauts de Jaurès visent à rendre la ville plus accessible et agréable pour les résidents.
Ces projets urbains contribuent non seulement à l’amélioration du cadre de vie, mais aussi à l’augmentation du potentiel locatif pour les propriétaires de biens en LMNP.
Les avantages de Brest pour les investisseurs
Brest, préfecture du Finistère, présente plusieurs atouts majeurs pour les investisseurs immobiliers.
- Attractivité touristique : La Bretagne est une région appréciée des touristes, aussi bien nationaux qu’internationaux, pour son cadre naturel unique et son patrimoine culturel. Brest, avec son accès direct à la mer, ses sites emblématiques comme la tour Tanguy, le musée national de la Marine ou encore le conservatoire botanique, est une ville prisée des visiteurs. Même si la météo n’est pas toujours clémente, l’afflux touristique est constant, renforçant ainsi la demande de locations saisonnières.
- Dynamisme économique : Brest est un centre économique majeur en Bretagne, notamment en ce qui concerne les métiers liés à la mer. Le secteur maritime ne se limite pas à la pêche : réparation navale, activités militaires, commerce, et recherche scientifique autour de l’Atlantique dynamisent l’économie locale. Ce dynamisme crée une demande constante en logements, qu’il s’agisse de locations de courte ou de longue durée.
- Population étudiante : Brest est également une ville universitaire avec plus de 30 000 étudiants inscrits dans divers établissements tels que la Brest Business School (BBS), l’IMT Atlantique, ou encore l’École navale. Ces étudiants représentent une clientèle idéale pour les investisseurs en LMNP, car la demande de logements est forte, particulièrement pour des petites surfaces et des appartements meublés.
Rentabilité et plus-value à long terme
En 2025, l’immobilier à Brest continue d’offrir un fort potentiel de rentabilité. Le taux de rentabilité brute peut atteindre jusqu’à 6,53 %, un excellent niveau pour un investissement locatif.
Ce rendement permet souvent de couvrir les charges et les mensualités de prêt, et même de dégager un cash flow positif si la stratégie d’investissement est bien pensée.
À plus long terme, la valorisation du patrimoine constitue un autre avantage majeur. En dix ans, les prix de l’immobilier à Brest ont bondi de 41,6 %, laissant entrevoir une plus-value intéressante à la revente, notamment pour ceux qui investissent aujourd’hui à un prix encore raisonnable.
Quelle est la réglementation pour le LMNP à Brest ?
L’une des forces de l’investissement immobilier à Brest réside dans la réglementation relativement souple en matière de loyers. Brest n’est pas classée comme une zone tendue, ce qui signifie que la loi sur l’encadrement des loyers ne s’applique pas. Vous êtes donc libre de fixer vos loyers, bien qu’il soit judicieux de rester dans les prix du marché pour trouver rapidement des locataires.
En moyenne, le loyer au mètre carré est de 11€, mais il varie d’un quartier à l’autre.
Pour les locations saisonnières, Brest est particulièrement vigilante. Si vous souhaitez louer votre bien pour de courtes durées et qu’il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous devrez non seulement déclarer votre activité, mais aussi obtenir une autorisation de la mairie pour changement d’usage, une procédure renforcée pour éviter la flambée des prix immobiliers due à une offre trop importante de logements strictement touristiques.
Stratégies pour optimiser son investissement en LMNP à Brest
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en LMNP à Brest en 2025, il est essentiel d’adopter une stratégie bien pensée :
- Investir dans l’ancien : Une grande partie du parc immobilier brestois date des années 1950, héritée de la reconstruction d’après-guerre. Ces biens, souvent à rénover, peuvent être acquis à des prix compétitifs, avec un fort potentiel de valorisation une fois remis aux normes, notamment énergétiques.
- Proposer du coliving : Ce format de colocation nouvelle génération, combinant espaces privés et communs avec des services inclus (ménage, Wi-Fi, etc.), séduit étudiants, jeunes actifs et travailleurs en mobilité. Le coliving permet aussi d’optimiser le rendement au mètre carré.
- Optimiser fiscalement : En LMNP, le régime réel d’imposition reste en 2025 l’option la plus avantageuse pour la majorité des investisseurs. Il permet de déduire les charges réelles (amortissement, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) et de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs.
