Avant de mettre votre bien en location sur Airbnb ou toute autre plateforme, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité qui s’applique à la location saisonnière. Si cette activité peut s’avérer très rentable, elle est également soumise à un cadre réglementaire et fiscal spécifique. En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, LMNP.PARIS vous éclaire sur les régimes fiscaux applicables aux locations meublées de courte durée, leurs avantages et leurs contraintes, ainsi que les meilleures stratégies d’optimisation.
Quel statut fiscal pour une location saisonnière ?
La qualification d’une location meublée
La location saisonnière implique de proposer un bien entièrement équipé, prêt à accueillir des voyageurs pour une courte durée. Cela inclut la mise à disposition de mobilier, literie, ustensiles de cuisine, électroménager, etc. Ce statut exclut donc le régime des revenus fonciers, réservé aux locations nues, et impose un choix entre plusieurs régimes fiscaux propres aux locations meublées.
Louer via une société ou en nom propre ?
- Location via une société (SCI, SARL de famille, etc.) : Implique des démarches administratives et comptables plus complexes (création de société, tenue de comptabilité, etc.).
- Location en nom propre : Vous relevez alors du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Le critère décisif est le montant de vos revenus locatifs :
- Si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et dépassent vos autres revenus d’activité, vous êtes LMP.
- Dans le cas contraire, vous restez LMNP, un statut plus souple et fiscalement avantageux.
Bon à savoir : Sur le plan social, dès que vos loyers bruts issus de locations meublées de tourisme dépassent 23 000 € par an, vous devez vous affilier à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), même si vous conservez le statut fiscal de LMNP.
Les régimes fiscaux du LMNP en location saisonnière
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux distincts :
Le régime micro-BIC (forfaitaire)
C’est le régime appliqué par défaut si vos recettes locatives ne dépassent pas les seuils suivants :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
- 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
L’imposition se base alors sur le chiffre d’affaires après application d’un abattement forfaitaire pour frais :
- 30 % pour les meublés non classés.
- 71 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes.
À noter : Les seuils et taux d’abattement sont susceptibles d’évoluer chaque année avec la loi de finances. En 2025, une réforme pourrait impacter ces seuils.
Le régime réel (déductif)
Ce régime s’applique dès que les recettes locatives dépassent les plafonds du micro-BIC, ou si vous optez volontairement pour celui-ci. Il permet de déduire réellement les charges liées à votre activité, telles que :
- Les frais d’agence, de gestion et de conciergerie.
- Les charges de copropriété et la taxe foncière.
- Les frais d’entretien et de réparation.
- Les intérêts d’emprunt.
- L’amortissement du bien immobilier et des équipements.
Grâce à ces déductions, il est fréquent qu’un LMNP au régime réel n’ait aucun impôt à payer pendant plusieurs années.
Avantages et inconvénients de la fiscalité LMNP en location saisonnière
Les avantages du LMNP au régime réel
- Optimisation fiscale : En combinant amortissement, déduction des charges et déficit reportable, il est possible de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers perçus.
- Flexibilité : Contrairement aux locations nues soumises aux revenus fonciers, le LMNP offre une fiscalité plus souple et plus avantageuse.
- Patrimonialement intéressant : L’amortissement du bien permet de limiter l’impact fiscal tout en conservant une valorisation sur le long terme.
Les inconvénients et limites
- Évolution législative incertaine : Chaque année, les lois de finances ajustent les seuils et les règles fiscales des locations meublées.
- Charges sociales potentielles : Dès 23 000 € de loyers bruts, affiliation obligatoire à la SSI.
- Restrictions locales : Dans certaines villes, la location saisonnière est de plus en plus encadrée (déclaration obligatoire, quotas, voire interdictions).
Optimiser sa fiscalité en location saisonnière LMNP
L’optimisation fiscale repose sur plusieurs leviers :
- Choisir le bon régime : Pour les investisseurs générant plus de 15 000 € de recettes locatives, le régime réel est souvent plus intéressant.
- Maximiser les charges déductibles : Conservez toutes vos factures (agence, travaux, entretien, assurances, etc.) et intégrez les frais de déplacement liés à l’activité locative.
- Utiliser l’amortissement intelligemment : Un bien immobilier s’amortit généralement sur 20 à 30 ans, tandis que les meubles et équipements s’amortissent sur 5 à 10 ans.
- Gérer efficacement son déficit : Si vos charges dépassent vos recettes, vous pouvez reporter le déficit sur les 10 années suivantes.
- S’informer des évolutions fiscales : Anticipez les modifications législatives pour ajuster votre stratégie d’investissement.
Obligations fiscales et administratives du LMNP en location saisonnière
Outre la déclaration des revenus locatifs, les propriétaires doivent respecter plusieurs obligations :
- Déclaration en mairie : Dans certaines communes, il est nécessaire d’obtenir une autorisation pour louer en courte durée.
- Paiement de la taxe de séjour : Elle doit être collectée auprès des locataires et reversée à la municipalité.
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Due par tout loueur en meublé, sauf exonération spécifique.
- TVA : À payer uniquement si vous proposez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, etc.).
Conclusion
Le statut LMNP en location saisonnière est une opportunité fiscale particulièrement avantageuse, notamment via le régime réel. Toutefois, entre l’évolution constante des réglementations et la complexité des calculs fiscaux, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.
LMNP.PARIS vous accompagne dans la gestion et l’optimisation de votre fiscalité en location saisonnière. Contactez-nous pour une étude personnalisée !
