En France, le bord de mer reste l’une des destinations les plus prisées pour les résidences secondaires. Les stations balnéaires, avec leurs plages, leurs animations estivales et leur charme souvent intemporel, séduisent depuis toujours les acheteurs en quête d’un pied-à-terre ou d’un investissement locatif saisonnier. En tant qu’investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP), l’idée de posséder un bien dans une ville côtière est doublement attractive : elle combine plaisir personnel et potentiel de revenus locatifs élevés pendant la haute saison.
Pour autant, acheter un bien immobilier en station balnéaire ne se résume pas à craquer pour une vue sur l’océan ou à se laisser séduire par le sable chaud. Les enjeux économiques, fiscaux et environnementaux doivent être étudiés avec soin avant de signer. Le marché est spécifique, parfois tendu, et soumis à des réglementations qui ont récemment évolué. Chez LMNP.Paris, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée, nous accompagnons régulièrement des investisseurs qui se lancent dans ce type de projet. Et nous constatons que ceux qui réussissent sont ceux qui ont pris le temps d’anticiper les trois grandes réalités de ce marché : les prix, la fiscalité et les contraintes environnementales.
Des prix immobiliers élevés et hétérogènes
Lorsqu’on parle d’investissement immobilier en bord de mer, la première image qui vient en tête est souvent celle d’un marché « hors de prix ». Ce n’est pas qu’une impression : au 1er mai 2025, selon les données de la Fnaim, le prix moyen dans les stations balnéaires françaises s’établissait à 4 578 €/m², soit environ 55 % de plus que la moyenne nationale (2 950 €/m²).
Un marché sous tension
Ce niveau de prix élevé s’explique par la rareté de l’offre. Dans les zones les plus recherchées, comme la Côte basque ou le littoral varois, les terrains constructibles sont quasi inexistants, et le parc immobilier est limité. Chaque bien mis en vente trouve preneur rapidement, souvent après plusieurs offres concurrentes. Même si les prix n’ont pas flambé sur les douze derniers mois, ils se maintiennent sur un plateau haut, preuve que la demande reste forte, surtout de la part d’acheteurs disposant d’une forte capacité financière.
Des écarts considérables entre régions
Il est important de souligner que « station balnéaire » ne signifie pas forcément « Côte d’Azur ». Certaines zones restent relativement accessibles pour un investisseur qui veut entrer sur ce marché avec un budget maîtrisé :
- Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) : environ 5 842 €/m², avec des pointes largement au-dessus de 10 000 €/m² dans les villes les plus prestigieuses (Saint-Tropez, Cannes, Biarritz).
- Nouvelle-Aquitaine : 5 132 €/m², avec des prix records sur la côte basque mais des opportunités plus abordables dans les Landes ou autour du bassin d’Arcachon.
- Normandie : 3 543 €/m², un marché intéressant pour diversifier ses investissements, avec une saison touristique certes plus courte mais un prix d’achat nettement inférieur.
- Bretagne : 3 483 €/m², seule région à avoir vu ses prix reculer en 2024, ce qui peut représenter une fenêtre d’opportunité pour un achat.
L’importance du choix de l’emplacement
Dans un marché de niche comme celui-ci, l’emplacement n’est pas seulement important : il est déterminant pour la rentabilité locative et la valorisation du bien à long terme. Deux biens situés dans la même région peuvent présenter des performances totalement différentes selon :
- La proximité immédiate de la plage
- La présence ou non de commerces et d’infrastructures touristiques
- L’accessibilité (gare, aéroport, axes routiers)
- La notoriété de la station et sa fréquentation annuelle
Un bon investissement consiste souvent à repérer des villes en développement ou en cours de montée en gamme, plutôt que de se concentrer uniquement sur les spots déjà ultra-médiatisés.
Une fiscalité plus stricte
La fiscalité est l’un des aspects les plus souvent sous-estimés par les acheteurs. Pourtant, elle peut transformer un investissement rentable en casse-tête financier si elle n’est pas anticipée.
La taxe d’habitation majorée
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences secondaires. Dans de nombreuses communes touristiques, les municipalités appliquent une majoration allant de 5 % à 60 % pour tenter de réguler le marché immobilier et inciter les propriétaires à louer leur bien à l’année. Si votre résidence secondaire se situe dans une zone tendue, cette taxe peut représenter un coût significatif à intégrer dès le calcul de rentabilité.
La réforme du régime micro-BIC par la loi Le Meur
Pour les propriétaires qui louent en meublé de tourisme, la loi Le Meur, entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025, a changé les règles du jeu :
- Les meublés non classés bénéficient désormais d’un abattement de 30 % seulement (contre 50 % auparavant).
- Les meublés classés voient leur abattement passer de 71 % à 50 %.
- Le plafond de recettes pour les meublés non classés est drastiquement réduit : 15 000 € par an (au lieu de 77 700 €).
En clair, si vos revenus locatifs dépassent ce plafond, vous devrez obligatoirement passer au régime réel.
Pourquoi le régime réel devient incontournable
Contrairement au micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire la totalité de vos charges (frais de ménage, conciergerie, assurances, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et surtout d’amortir le bien et son mobilier. Cet amortissement réduit considérablement, voire annule, l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
C’est exactement notre cœur de métier chez LMNP.Paris : mettre en place une comptabilité LMNP optimisée pour que la fiscalité ne vienne pas grignoter votre rentabilité.
Les risques environnementaux
Investir en bord de mer, c’est aussi s’exposer à certains risques que l’on ne retrouve pas dans l’immobilier urbain classique.
L’érosion côtière et la montée des eaux
Depuis cinquante ans, la France a perdu 30 km² de terres en raison du recul du trait de côte. Et le phénomène devrait s’accélérer avec le changement climatique. Parmi les 517 stations balnéaires répertoriées par la Fnaim, 156 sont jugées « particulièrement à risque » dans les années à venir. La Bretagne est la plus touchée, suivie par la Normandie et la Nouvelle-Aquitaine.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut se renseigner non seulement sur l’état actuel du marché local, mais aussi sur la projection à 10 ou 15 ans. Un bien en première ligne face à la mer peut perdre de la valeur si le front de mer recule ou si des restrictions de construction sont mises en place.
Les contraintes du DPE
La loi Climat et résilience impose qu’à partir du 1er janvier 2034, tout logement mis en location ait un DPE au moins égal à la note D. Problème : les stations balnéaires du nord et de l’ouest (Normandie, Bretagne, Hauts-de-France, Pays de la Loire) comptent une proportion importante de logements énergivores (classes F et G). Si votre futur bien est concerné, il faudra anticiper un budget travaux parfois conséquent pour rester dans les clous réglementaires et continuer à louer.
Investissement LMNP en bord de mer
Chez LMNP.Paris, nous conseillons toujours à nos clients de considérer l’investissement en station balnéaire comme un projet à double dimension : patrimoniale et fiscale.
- Patrimoniale : Choisir un emplacement pérenne, avec un marché locatif actif et une demande soutenue toute l’année (ou sur une saison suffisamment longue pour couvrir les charges annuelles).
- Fiscale : Exploiter le cadre du LMNP au régime réel pour maximiser les déductions et amortissements, et ainsi réduire, voire annuler, la fiscalité sur les loyers.
Les stations balnéaires offrent un potentiel de rentabilité intéressant, surtout pour les investisseurs en LMNP qui savent utiliser les bons leviers fiscaux. Mais ce marché exige de la préparation : il faut comprendre les réalités locales, anticiper les coûts (taxes, travaux, entretien) et évaluer les risques à long terme.
Avec un accompagnement spécialisé comme celui que nous proposons chez LMNP.Paris, vous mettez toutes les chances de votre côté pour transformer un achat plaisir en un investissement rentable et sécurisé.
