Les propriétaires bailleurs partagent tous une appréhension majeure : voir leur locataire cesser de payer son loyer. Pour beaucoup, ces revenus locatifs permettent de rembourser un emprunt immobilier et de couvrir les charges afférentes. Lorsqu’un locataire fait défaut, le manque à gagner peut rapidement devenir une source de stress financier. Heureusement, la garantie loyers impayés (GLI) offre une solution sécurisante. Cette assurance protège l’investisseur en garantissant le versement des loyers même en cas de défaillance du locataire. Découvrez son fonctionnement, ses avantages et comment bien la choisir.
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
Selon une enquête nationale de l’USH et de ses fédérations, près d’un locataire sur cinq rencontre des difficultés à payer son loyer dans les délais. Si un simple rappel permet souvent de régulariser la situation, certains cas nécessitent une protection renforcée. C’est là qu’intervient l’assurance GLI, un dispositif conçu pour éviter aux propriétaires de subir des pertes financières liées aux impayés.
Définition de la GLI
La garantie loyers impayés est une assurance permettant aux propriétaires de percevoir leurs loyers même si leur locataire ne s’acquitte pas de ses obligations. En cas de défaut de paiement, l’assureur prend le relais et indemnise le bailleur, garantissant ainsi la continuité des revenus locatifs. Cette couverture s’avère précieuse pour sécuriser la rentabilité d’un investissement immobilier.
Mais la GLI ne se limite pas aux seuls impayés : elle englobe généralement plusieurs garanties complémentaires.
Les garanties associées à la GLI
Le principal atout de la GLI réside dans sa capacité à assurer le versement des loyers en toutes circonstances. Cependant, la plupart des contrats d’assurance proposent également d’autres protections utiles aux bailleurs :
La protection juridique
En cas de litige avec le locataire, l’assurance GLI inclut souvent une assistance juridique. Celle-ci prend en charge les frais de procédure nécessaires à la récupération des loyers dus et, le cas échéant, à l’expulsion du locataire en situation irrégulière.
La prise en charge des dégradations
En complément de la garantie contre les impayés, certains contrats couvrent les frais de remise en état du logement en cas de dommages causés par le locataire. Cette prise en charge permet de relouer rapidement le bien sans devoir avancer des frais conséquents.
L’indemnisation en cas de vacance locative
Si un bien reste inoccupé après le départ d’un locataire, la GLI peut compenser temporairement cette perte de revenus en versant une indemnisation.
La garantie en cas de départ anticipé
Dans certaines situations (départ précipité sans préavis, décès du locataire, etc.), la GLI prévoit une indemnisation pour le propriétaire afin de limiter l’impact financier de la rupture anticipée du bail.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Le tarif d’une assurance GLI varie généralement entre 2,5 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. Par exemple, pour un loyer mensuel de 1 000 €, soit 12 000 € par an, le coût de la garantie oscille entre 300 € et 480 € par an. Ce prix peut fluctuer en fonction de plusieurs critères :
- Le niveau de couverture : Plus l’assurance inclut de garanties (protection juridique, remise en état, vacance locative), plus la cotisation sera élevée.
- Le profil du bien et du locataire : Certains logements sont considérés comme plus risqués selon leur emplacement ou le profil des occupants.
- L’assureur : Chaque compagnie applique ses propres grilles tarifaires. Comparer plusieurs offres est donc indispensable.
Comment souscrire une GLI ?
Souscrire une assurance loyers impayés demande une analyse minutieuse. Voici les étapes à suivre pour faire le bon choix :
Déterminer vos besoins
Avant toute chose, évaluez votre niveau de risque et l’impact d’une telle assurance sur votre rentabilité locative.
Comparer les offres
Utilisez les comparateurs en ligne pour examiner les différentes options en termes de prix et de garanties. Pensez également à demander des devis auprès de plusieurs compagnies.
Vérifier l’éligibilité du locataire
La plupart des assureurs imposent des critères stricts concernant la solvabilité du locataire. En général, il doit justifier de revenus équivalents à trois fois le montant du loyer ou présenter des garanties financières solides.
Soumettre le dossier
Une fois votre choix fait, il vous suffit de remplir le formulaire d’adhésion et de fournir les documents nécessaires (contrat de bail, justificatifs de revenus du locataire, etc.). Après validation, votre couverture prendra effet rapidement.
Comment activer la garantie en cas d'impayés ?
Si votre locataire cesse de payer son loyer, voici les démarches à entreprendre :
Contacter le locataire
Dès le premier retard de paiement, tentez d’établir un dialogue par email ou téléphone. En cas d’absence de réponse, une mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception est nécessaire.
Déclarer l'impayé à l'assureur
Si le locataire ne régularise pas sa situation, transmettez votre dossier à votre compagnie d’assurance. Ce dernier doit contenir le bail, les relevés de loyers impayés et la mise en demeure.
Attendre l’indemnisation
Après validation, l’assureur prend en charge les loyers impayés, souvent après un délai de carence de 3 à 4 mois, avec un remboursement rétroactif.
Parallèlement, vous pourrez entamer une procédure d’expulsion, même si celle-ci peut être longue (6 à 12 mois hors trêve hivernale).
La loi anti-squat et l’intérêt de la GLI
Adoptée le 27 juillet 2023, la loi anti-squat vise à protéger les propriétaires contre l’occupation illégale de leurs biens. Elle prévoit notamment :
- Une sanction renforcée contre les squatteurs (jusqu’à 7 500 € d’amende).
- Une accélération des procédures d’expulsion.
- Une définition élargie du domicile, protégeant davantage les propriétaires.
Malgré cette loi, la GLI reste essentielle, car l’expulsion d’un locataire défaillant prend du temps, et la perte financière peut être lourde sans indemnisation.
Alternatives à la GLI
Si vous ne souhaitez pas souscrire à une assurance loyers impayés, d’autres solutions existent :
- La caution solidaire : un garant s’engage à payer les loyers en cas de défaut du locataire.
- La garantie Visale : un dispositif gratuit d’Action Logement destiné aux locataires aux ressources limitées.
- La GLI inversée : ce n’est plus le propriétaire qui paie l’assurance, mais le locataire lui-même.
Toutefois, ces alternatives ne garantissent pas toujours une couverture aussi complète que la GLI.
Conclusion
La garantie loyers impayés constitue un outil efficace pour sécuriser un investissement locatif. Face aux risques d’impayés et aux procédures parfois longues pour expulser un locataire défaillant, elle offre une protection précieuse. Bien que son coût ne soit pas négligeable, les avantages qu’elle procure en matière de sérénité et de stabilité financière en font un levier incontournable pour tout investisseur immobilier averti.
