L’activité de location meublée attire de nombreux investisseurs, notamment grâce aux avantages fiscaux liés au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Cependant, il peut arriver que le propriétaire souhaite mettre fin à la location, que ce soit pour vendre le bien, l’occuper personnellement ou le mettre à disposition d’un proche. Dans ce contexte, certaines obligations légales s’imposent au propriétaire, dont le respect du préavis et des conditions légales de résiliation du bail. Cet article détaille les obligations à suivre pour reprendre un bien loué en meublé tout en respectant les droits du locataire.
Qu’est-ce que le préavis en location meublée ?
En location meublée, le terme « préavis » désigne le délai minimum durant lequel une information (comme le congé) doit être communiquée au locataire par le propriétaire ou inversement. Ce délai est régi par des lois strictes qui varient en fonction de la durée et du type de location.
Les lois encadrant le préavis en location meublée
La réglementation sur le préavis en location meublée repose principalement sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014. Cependant, ce cadre légal s’applique exclusivement aux baux de location meublée constituant la résidence principale du locataire et soumis au principe de tacite reconduction.
Pour les baux étudiant, mobilité, et saisonnier
Ces types de baux sont conclus pour une durée fixe et ne bénéficient pas de reconduction automatique. Le propriétaire ne peut donc mettre fin à la location avant l’échéance prévue, évitant ainsi les questions de préavis ou de résiliation anticipée.
Pour les baux de résidence secondaire
Les conditions de préavis pour les résidences secondaires sont fixées directement par le contrat. Les parties doivent se mettre d’accord sur leurs obligations, dans le respect des articles 1714 à 1762 du Code civil.
Comment fonctionne le préavis en location meublée ?
Les règles du préavis en location meublée diffèrent selon que l’initiative émane du propriétaire ou du locataire.
Préavis pour le propriétaire d’un logement meublé
Délai de préavis pour le propriétaire
Pour mettre fin à un bail de location meublée de résidence principale, le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois. Ce délai vaut aussi bien pour la résiliation du bail que pour une modification des conditions contractuelles.
Début du préavis pour le propriétaire
Le préavis prend effet dès la réception de la notification par le locataire. Toutefois, pour que le congé soit valide, il doit coïncider avec la date d’échéance du bail. Autrement dit, même si le propriétaire informe le locataire plus tôt, le préavis n’entrera en vigueur qu’à l’échéance du contrat.
Exemple de préavis pour le propriétaire
Si un bail arrive à échéance le 1er juillet 2024, le propriétaire doit informer le locataire au plus tard le 1er avril 2024 pour un congé effectif le 1er juillet. Un préavis envoyé après cette date ne sera pris en compte qu’à l’échéance suivante, soit le 1er juillet 2025.
Modalités d’envoi de la notification de congé
Le propriétaire doit privilégier une lettre recommandée avec accusé de réception, l’intervention d’un commissaire de justice, ou une remise en main propre contre récépissé. Cela garantit la preuve de la date à laquelle le locataire a été informé.
Ce qui se passe à la fin du préavis
À l’échéance du préavis, le locataire doit libérer le logement. En cas de modification des conditions du bail, celles-ci doivent être acceptées par le locataire pour être valides. En cas de refus, le bail sera reconduit dans ses termes initiaux. Il est donc recommandé au propriétaire d’anticiper ces démarches pour éviter tout litige.
Préavis pour le locataire d’un logement meublé
Délai de préavis pour le locataire
Le locataire d’un logement meublé bénéficie d’un préavis d’un mois. Ce délai débute à compter de la réception de la notification par le propriétaire.
Départ du logement par le locataire
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, même en cas de bail étudiant. Si la notification est tardive, le préavis ne sera pas annulé mais reporté d’un mois à compter de la date de réception.
Exemple de préavis pour le locataire
Un locataire souhaitant partir le 1er septembre 2024 doit notifier son départ au plus tard le 1er août. S’il informe le propriétaire après cette date, par exemple le 10 août, le préavis prendra effet jusqu’au 10 septembre.
Les conditions pour mettre fin au contrat de bail meublé
Pour un propriétaire, il existe des conditions spécifiques pour délivrer un congé à son locataire :
- Motif légitime et sérieux : Le congé doit être justifié par un motif légitime (vente, occupation personnelle ou familiale). Le propriétaire doit mentionner ce motif dans la lettre de congé, ainsi que l’identité et le lien de parenté du bénéficiaire de la reprise si applicable.
- Contrôle judiciaire du motif : Si le congé est contesté, un juge peut vérifier la véracité du motif. En cas de fraude, le propriétaire peut encourir une amende de 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
- Protection des locataire de plus de 65 ans : Les locataires de plus de 65 ans aux ressources limitées bénéficient d’une protection contre le congé du propriétaire. Ce dernier doit proposer un logement de substitution ou remplir certaines conditions (âge de plus de 65 ans ou ressources limitées).
Comment agir en cas de conflit avec un locataire ?
En cas de litige (par exemple, si le locataire refuse de quitter les lieux), le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucune solution amiable n’est trouvée, une procédure judiciaire peut être engagée. Le locataire doit continuer à payer le loyer tant qu’il occupe le logement, même après l’échéance du préavis.
Obligations pendant le préavis
Le préavis ne suspend pas les obligations du contrat. Ainsi, même si un locataire quitte le logement avant la fin du préavis, il reste redevable du loyer. Toutefois, si un nouveau locataire prend possession du logement avant la fin du préavis, l’ancien locataire peut être exonéré de paiement.
Inversement, si le propriétaire donne congé et que le locataire part avant la fin du préavis, le loyer ne sera dû que pour la période d’occupation effective.
