La défiscalisation immobilière est un levier stratégique permettant de réduire une partie de vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Certaines lois incitent ainsi les investisseurs à acheter des biens spécifiques, à les mettre en location, et ce, sous certaines conditions. Si vous respectez les critères, vous pouvez diminuer vos impôts grâce à ces dispositifs. En 2024, le législateur ne propose pas moins de 7 dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun offrant des avantages spécifiques. LMNP.Paris vous propose les principales options disponibles. De plus, nos experts-comptables sont là pour vous aider à optimiser vos revenus grâce à des conseils personnalisés.
La loi Pinel : le dispositif phare de défiscalisation immobilière
Initialement introduite en tant que loi Scellier, puis remaniée en loi Duflot, la loi Pinel est actuellement l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus. Prolongée jusqu’en décembre 2024, cette loi vise à encourager l’investissement dans des logements neufs ou réhabilités à des fins locatives, tout en répondant à la demande de foyers à faibles revenus.
Avantages fiscaux
La loi Pinel offre des réductions d’impôts en fonction de la durée du bail :
- 9 % du montant de l’investissement si vous louez pendant 6 ans
- 12 % pour une location de 9 ans
- 14 % pour une durée de 12 ans
Plafonds
La réduction d’impôt est soumise à deux plafonds : un montant maximum de 300 000 € par investissement et une réduction d’impôt plafonnée à 10 000 € par an.
Conditions
Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut respecter les critères suivants :
- Logement nu à usage d’habitation situé dans un immeuble collectif.
- Bien neuf ou réhabilité à neuf, respectant les normes environnementales RE 2020.
- Louer à des foyers avec des revenus inférieurs à un certain seuil, et avec un loyer inférieur aux plafonds définis par zone géographique.
- Le bien doit être situé dans une zone Pinel (zones tendues) et être mis en location pour une durée minimale de 6 ans.
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Le statut LMNP : la niche fiscale de la location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une véritable niche fiscale pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé. Contrairement à d’autres dispositifs, le LMNP n’est pas une loi de défiscalisation, mais un statut juridique qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Avantages fiscaux
En tant que LMNP, vous avez deux choix de régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 30 % à 71 % selon la nature de la location.
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à la location, d’amortir le bien, les meubles, ainsi que les travaux, et même de déduire le déficit éventuel.
Cela permet, dans certains cas, de réduire considérablement, voire d’annuler votre base imposable.
Conditions
Pour bénéficier du statut LMNP, les conditions sont les suivantes :
- Louer un bien meublé respectant la liste de mobilier minimal définie par le décret du 31 juillet 2015.
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal.
Nos experts-comptables chez LMNP.Paris vous accompagnent dans cette démarche pour vous aider à maximiser les avantages du statut LMNP et à optimiser vos revenus locatifs.
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La loi Denormandie : revitalisation du parc ancien
Mise en place en 2019, la loi Denormandie complète la loi Pinel en incitant les investisseurs à rénover des logements anciens situés dans des zones nécessitant une réhabilitation importante, mais qui ne sont pas forcément des zones tendues.
Avantages fiscaux
La réduction d’impôts est similaire à celle du Pinel :
- 12 % pour une location de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Ce dispositif est plafonné à 300 000 € pour le calcul de la réduction, avec une limite de 10 000 € par an.
Conditions
Les principales conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie sont :
- Acheter un bien ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 %.
- Louer à des foyers à faibles revenus à des loyers inférieurs aux plafonds.
Le dispositif Loc’Avantages : louer abordable
Le dispositif Loc’Avantages (anciennement loi Cosse) vise à inciter les propriétaires à proposer des logements abordables en contrepartie d’avantages fiscaux. Il concerne tous les contrats de bail signés entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.
Avantages fiscaux
Ce dispositif permet une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 65 %, en fonction de la localisation du bien et du niveau de réduction de loyer consenti. En cas de déficit foncier, il peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 15 300 €.
Conditions
Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, il faut :
- Louer une résidence principale non meublée.
- Signer une convention avec l’Anah et s’engager à respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
- Louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans.
- Proposer un bien respectant des normes énergétiques strictes
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La loi Malraux : préservation du patrimoine immobilier
La loi Malraux encourage les investissements dans des immeubles anciens situés dans des zones protégées, permettant ainsi de préserver le patrimoine architectural français.
Avantages fiscaux
En fonction de la localisation de l’immeuble, la réduction d’impôt varie entre :
- 30 % du montant des travaux si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.
- 22 % si le bien se trouve dans une zone AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).
Conditions
Pour bénéficier de la loi Malraux, il est nécessaire :
- D’effectuer des travaux sur l’intégralité de l’immeuble.
- Louer le bien comme résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
La loi monuments historiques : investir dans des biens d’exception
La loi Monuments Historiques s’adresse aux investisseurs intéressés par l’achat de biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.
Avantages fiscaux
Ce dispositif permet de déduire jusqu’à 100 % des charges foncières et des travaux si le bien est ouvert au public.
Conditions
Les investisseurs doivent respecter plusieurs critères, notamment la conservation du bien pendant au moins 15 ans et la supervision des travaux par un architecte des Bâtiments de France.
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Le déficit foncier : un mécanisme comptable avantageux
Le déficit foncier n’est pas une loi à proprement parler, mais un mécanisme comptable qui s’applique lorsque les charges liées à la location dépassent les revenus locatifs. Cela permet de réduire la base imposable, voire de créer un déficit imputable sur le revenu global.
Avantages fiscaux
Le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global pour les locations nues. Pour les locations meublées sous régime réel, le déficit est imputable sur les revenus locatifs futurs pendant 10 ans.
Conditions
Pour profiter de cet avantage, il est nécessaire d’opter pour le régime réel d’imposition.
Conclusion
La défiscalisation immobilière offre de nombreuses opportunités d’alléger sa charge fiscale tout en investissant dans des biens à fort potentiel. Toutefois, chaque dispositif présente ses propres conditions et avantages, qui doivent être soigneusement étudiés en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Chez LMNP.Paris, nos experts-comptables sont à votre disposition pour vous accompagner et optimiser vos revenus immobiliers. Profitez de conseils personnalisés pour maximiser vos économies et gérer sereinement votre patrimoine.
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