Réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, four : équiper un bien meublé représente vite plusieurs milliers d’euros. Sous le régime réel LMNP, ces dépenses peuvent être amorties pour réduire votre impôt sur les loyers. À condition d’appliquer les bonnes durées et de connaître la règle des 600 € qui sépare l’amortissement de la charge déductible immédiate.
L’essentiel à retenir :
- Le gros électroménager en LMNP s’amortit sur 5 à 7 ans.
- Seuil clé : 600 € TTC. En dessous, on passe directement en charge déductible.
- Durée raccourcie à 5 ans pour la location courte durée (Airbnb), 7 ans pour la longue durée.
- Achat après le début d’activité (date du formulaire P0i) impératif pour amortir.
- Un pack global peut être scindé : éléments à plus de 600 € en amortissement, le reste en charges.
Pourquoi amortir l'électroménager ?
Sous le régime réel LMNP, l’électroménager d’un montant supérieur à 600 € TTC est traité comme un investissement immobilisé. Plutôt que de déduire la dépense en une seule fois, vous l’étalez sur sa durée d’usage estimée. Cumulé avec l’amortissement du bien, du mobilier, des travaux et de la cuisine, l’effet fiscal est puissant : la plupart des LMNP au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 15 à 25 ans.
Cette logique d’amortissement traduit comptablement la perte de valeur progressive des appareils. Un réfrigérateur acheté 800 € aujourd’hui n’aura plus la même valeur dans 5 ans : l’amortissement constate cette usure.
Quelles durées d'amortissement appliquer ?
Le gros électroménager : 5 à 7 ans
Le gros électroménager regroupe les appareils essentiels d’un logement meublé : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, four, plaques de cuisson, hotte aspirante autonome. La durée standard est de 5 à 7 ans, modulable selon l’intensité d’usage.
| Type de location | Durée d’amortissement | Justification |
|---|---|---|
| Location longue durée (bail 1 an / mobilité) | 7 ans | Usage modéré, rotation faible |
| Location étudiante (bail 9 mois) | 6 ans | Rotation annuelle, usure légèrement plus rapide |
| Location courte durée (Airbnb, meublé tourisme) | 5 ans | Forte sollicitation, rotations fréquentes |
L’administration fiscale accepte cette modulation à condition que le mode d’exploitation soit documenté dans votre comptabilité : nombre de nuits louées par an, taux de rotation, type de bail.
Le petit électroménager
Le petit électroménager (cafetière, bouilloire, grille-pain, robot ménager, micro-ondes basique) coûte presque toujours moins de 600 € à l’unité. Il est donc directement passé en charges déductibles l’année de l’achat, sans étalement.
C’est même plus avantageux fiscalement à court terme : une cafetière à 80 € génère 80 € de charge déductible immédiate, alors qu’un étalement sur 5 ans donnerait seulement 16 €/an.
Le seuil des 600 € : la règle d'or
C’est la règle fondamentale en LMNP : seules les dépenses strictement supérieures à 600 € TTC sont immobilisées et amorties. En dessous, la dépense est traitée comme une charge déductible sur l’exercice où elle est engagée.
Achat > 600 € TTC → Immobilisation + amortissement sur 5 à 7 ans
Achat ≤ 600 € TTC → Charge déductible l’année de l’achat
Attention, le seuil s’apprécie par appareil, pas par facture. Un combiné « lave-linge à 550 € + sèche-linge à 480 € » sur une même facture de 1 030 € : chaque appareil étant en dessous de 600 €, les deux passent en charges immédiates.
Comment calculer l'amortissement de votre électroménager ?
L’amortissement se calcule en linéaire : la même charge est déduite chaque année jusqu’à amortissement complet de l’appareil.
Exemple chiffré : Équipement électroménager complet d’un studio Airbnb
Sophie équipe son studio parisien loué sur Airbnb. Achats effectués après l’immatriculation INPI :
- Réfrigérateur combiné : 900 € → amortissable sur 5 ans (courte durée) → 180 €/an
- Lave-linge : 700 € → 5 ans → 140 €/an
- Lave-vaisselle : 650 € → 5 ans → 130 €/an
- Four encastrable : 800 € → 5 ans → 160 €/an
- Cafetière + grille-pain + bouilloire : 180 € → charges immédiates
Total amorti : 3 050 € sur 5 ans, soit 610 €/an d’amortissement. À cela s’ajoutent 180 € de charges déductibles immédiates la première année. Avec une TMI 30 % + PS 17,2 %, Sophie économise environ 288 € d’impôt chaque année pendant 5 ans.
Achats avant ou après le début d'activité ?
La règle est stricte : seuls les achats postérieurs à la date de début d’activité LMNP (figurant sur l’attestation INPI) peuvent être amortis. Un réfrigérateur acheté avant l’immatriculation n’est, en principe, pas amortissable.
Exception importante : l’équipement initial constituant le « premier ameublement » avant la mise en location peut être inscrit à l’actif lors du démarrage de l’activité, à condition d’avoir conservé les factures. C’est l’usage majoritaire chez les experts-comptables spécialisés LMNP, sans contestation par l’administration fiscale dans la mesure où cet équipement conditionne la qualification de « meublé ».
L'astuce méconnue : scinder un pack global
Vous achetez un pack électroménager pour 3 500 € chez un revendeur (réfrigérateur + lave-linge + four + lave-vaisselle + cafetière + grille-pain) ? Bonne pratique fiscale : demandez une facture détaillée article par article.
Cela permet :
- d’extraire les éléments à moins de 600 € (cafetière, grille-pain) pour les passer en charges immédiates ;
- d’amortir uniquement le gros électroménager sur 5 à 7 ans ;
- d’optimiser le résultat fiscal de la première année.
Sans facture détaillée, vous êtes obligé d’amortir l’ensemble sur une durée moyenne pondérée (5 à 7 ans), même les éléments qui auraient pu passer en charges directes.
Remplacement d'un appareil en cours d'amortissement
Si un appareil tombe en panne avant la fin de sa durée d’amortissement (par exemple, lave-linge HS au bout de 3 ans alors qu’il était amorti sur 5 ans), le traitement comptable est le suivant :
- Sortie de l’actif de l’ancien appareil, avec passage en charge de la valeur résiduelle non amortie ;
- Entrée à l’actif du nouvel appareil, qui démarre un nouveau plan d’amortissement (5 à 7 ans).
Ce mécanisme est avantageux : l’achat de renouvellement reconstitue une nouvelle base amortissable, prolongeant l’effet fiscal sur de nouvelles années.
En résumé
L’amortissement de l’électroménager en LMNP suit une règle simple : 5 à 7 ans pour le gros électroménager au-dessus de 600 € TTC, charges immédiates pour le reste. Cette mécanique, bien combinée avec l’amortissement du bien, du mobilier et de la cuisine, permet de réduire massivement votre imposition pendant des années.
Chez LMNP.Paris, nous structurons votre comptabilité pour maximiser chaque ligne d’amortissement dans le respect du Plan Comptable Général. Une cafetière en charge plutôt qu’en amortissement, une bonne facture détaillée, un plan d’usage correctement documenté : autant de détails qui se traduisent en économies d’impôt concrètes.
