La loi de finances pour 2025 a supprimé l’avantage du loueur en meublé à la revente. Celle pour 2026 a créé un amortissement en location nue. Les deux régimes convergent : l’arbitrage ne se joue plus sur la fiscalité, mais sur le loyer, le nombre de logements détenus et l’horizon de détention.
Le dispositif Jeanbrun : ce qu'il faut retenir
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 institue le nouveau statut du bailleur privé, que la pratique nomme dispositif Jeanbrun. Il ne s’agit ni d’une réduction d’impôt ni d’un abattement, mais d’une déduction annuelle imputée sur les revenus fonciers et calculée sur le prix d’acquisition : un amortissement transposé à la location nue.
Base amortissable et taux
La base correspond au prix d’acquisition net de frais, diminué de la valeur du terrain évaluée forfaitairement à 20 %, soit 80 % du prix. Pour un logement ancien réhabilité, elle est majorée des travaux.
| Niveau de loyer | Neuf ou assimilé | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Les plafonds, variable décisive
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € (loyer social) et 12 000 € (très social) lorsque la moitié au moins des revenus bruts en provient. Le plafond ne se démultiplie pas avec le nombre de logements : pour un contribuable imposé à 30 %, l’économie annuelle maximale s’établit à environ 3 800 €, prélèvements sociaux compris.
Les conditions
Location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans minimum, mise en location dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition, régime réel obligatoire, acquisition avant le 31 décembre 2028. Sont éligibles le neuf, la VEFA, la construction par le contribuable et l’ancien dont les travaux atteignent 30 % du prix. Les plafonds de loyers et de ressources renvoient aux référentiels Pinel (intermédiaire) et Loc’Avantages (social et très social). Une cession anticipée expose à la reprise de l’avantage, hors décès, invalidité ou perte d’emploi.
À la sortie, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Ce que le LMNP au réel conserve
Le loueur en meublé relève des BIC. Il déduit ses charges réelles et ses intérêts d’emprunt, et amortit le bien par composants, pour une dotation annuelle de 2,5 % à 3 % du prix hors terrain, à laquelle s’ajoute l’amortissement du mobilier.
Trois traits le distinguent :
- Aucun plafond de déduction. La dotation suit la valeur du bien et se démultiplie avec le nombre de logements.
- Un amortissement qui ne crée jamais de déficit. L’article 39 C du CGI limite la dotation déductible au résultat locatif ; l’excédent est reporté sans limitation de durée.
- Aucune contrainte de loyer, de ressources, de zonage ni de durée. En contrepartie : comptabilité commerciale, liasse fiscale, CFE, ameublement et rotation locative plus élevée.
Comparaison sur un même appartement
Hypothèses (hors financement, pour isoler l’effet fiscal) : deux pièces neuf, 200 000 € hors frais, loyer de marché nu 800 €/mois, charges déductibles hors amortissement, TMI 30 % et prélèvements sociaux 17,2 %, soit 47,2 % dans les deux régimes.
| Jeanbrun (loyer intermédiaire, − 15 %) | LMNP au réel (prime de 7,5 %) | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 8 160 € | 10 320 € |
| Charges | 2 520 € | 3 450 € (dont comptabilité et CFE) |
| Amortissement | 5 600 € | 5 843 € (bâti et mobilier) |
| Résultat imposable | 40 € | 1 030 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 20 € | 490 € |
| Trésorerie nette annuelle | 5 620 € | 6 380 € |
| Cumul sur 9 ans | 50 600 € | 46 400 € (après 8 000 € de mobilier et 3 000 € de renouvellement) |
Le Jeanbrun devance ici le LMNP d’environ 4 200 € sur neuf ans. Le résultat est fragile : il ne tient qu’à deux variables, ni l’une ni l’autre fiscales.
La sensibilité, véritable enseignement
| Écart du loyer plafonné au marché | Jeanbrun | Prime du meublé | LMNP (mobilier lissé) |
|---|---|---|---|
| − 10 % | 5 860 € | + 5 % | 5 040 € |
| − 15 % | 5 620 € | + 10 % | 5 280 € |
| − 25 % | 4 740 € | + 15 % | 5 520 € |
Les deux régimes se tiennent dans une fourchette de quelques centaines d’euros par an.
Le cas parisien, qui renverse la conclusion
À Paris et en première couronne, l’écart entre plafond intermédiaire et loyer de marché dépasse largement 15 %. Dès 25 %, la mécanique se retourne : la perte de loyer n’est pas plafonnée, l’avantage fiscal l’est. Avec un loyer ramené à 600 €, le bailleur ne paie plus d’impôt sur ce logement, mais encaisse 900 € de moins par an que son voisin qui loue meublé au marché.
Le dispositif Jeanbrun est un instrument de villes moyennes et de zones où le loyer de marché reste proche du plafond intermédiaire. En zone très tendue, il demeure dominé par le LMNP au réel.
La revente
Depuis l’article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP minorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Le dispositif Jeanbrun applique le même mécanisme.
Sur notre appartement cédé 230 000 € au terme de la dixième année : environ 24 500 € d’imposition en Jeanbrun, 25 400 € en LMNP. Moins de 1 000 € d’écart. Dans les deux cas, l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans et celle de prélèvements sociaux après trente ans. La durée de conservation pèse désormais plus lourd que le choix du régime.
Loyer social
Sur une base de 160 000 €, la dotation passe de 5 600 € à 7 200 € (social) puis 8 800 € (très social). Pour un contribuable imposé à 41 %, le passage à l’intermédiaire au social apporte environ 930 € d’économie annuelle, alors que le loyer social se situe couramment 15 points en dessous, soit 1 440 € de recettes en moins. Ces niveaux se justifient donc en zone détendue, où le loyer de marché est déjà proche du loyer social, ou lorsque l’objectif patrimonial et social est assumé.
Trois situations
- Plusieurs logements. Le plafond s’appréciant par foyer fiscal, le deuxième bien ne produit presque plus d’effet et le troisième aucun. Le LMNP reste le seul régime qui accompagne un patrimoine de plusieurs lots.
- Courte durée ou résidence de services. Meublé de tourisme, résidence étudiante ou senior, bail commercial : le Jeanbrun est inaccessible.
- Bailleur non résident. La loi de finances pour 2026 a modifié l’appréciation du caractère professionnel de l’activité de location meublée pour les personnes domiciliées hors de France. Un examen distinct s’impose, propre à chaque convention fiscale.
La méthode
- Le bien se loue-t-il meublé dans de bonnes conditions ? Si non, la location nue s’impose et le Jeanbrun devient un vrai sujet.
- Quel écart entre loyer de marché et plafond intermédiaire dans cette commune ? En dessous de 15 %, le calcul complet se justifie. Au-delà de 25 %, le dispositif est très généralement dominé.
- Combien de logements à terme ? Un seul autorise la comparaison. Plusieurs désignent le LMNP.
- Quel horizon ? En dessous de neuf ans, la contrainte d’engagement disqualifie le Jeanbrun. Au-delà de vingt-deux ans, la plus-value s’efface et l’arbitrage redevient purement locatif.
Cet article présente l’état du droit issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et des textes cités, la doctrine administrative commentant le nouveau dispositif étant encore attendue. Les simulations reposent sur les hypothèses explicitées dans le texte et ne constituent pas une recommandation d’investissement. Chaque situation appelle une étude particulière.
