Vous souhaitez investir dans la location meublée tout en structurant votre activité sous une forme juridique adaptée ? La SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) pourrait bien être la solution idéale. Mais est-ce vraiment le bon choix pour votre projet ? Quels sont ses avantages et limites dans le cadre de la location meublée ?
Chez LMNP.Paris, cabinet d’expertise comptable spécialisé en location meublée non professionnelle (LMNP), nous vous accompagnons pour faire les choix les plus judicieux en matière de fiscalité et de structuration juridique. Dans cet article, nous décryptons pour vous l’association entre la SASU et la location meublée.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse et à ses rendements supérieurs par rapport à une location nue. Mais pour être qualifiée de « meublée », la location doit répondre à des critères spécifiques :
- Le logement doit être entièrement équipé (lit, table, chaises, appareils ménagers, vaisselle, etc.) afin que le locataire puisse y vivre immédiatement.
- Le bail est généralement plus court qu’en location vide : 1 an renouvelable ou 9 mois pour les étudiants.
- Les loyers perçus sont plus élevés que ceux d’une location nue, ce qui peut améliorer la rentabilité.
La location meublée offre aussi des avantages fiscaux notables, notamment grâce au statut LMNP ou LMP (loueur meublé non professionnel ou professionnel).
Qu’est-ce qu’une SASU et pourquoi l’envisager pour la location meublée ?
La SASU est une forme juridique souple et adaptée aux entrepreneurs souhaitant exercer seuls. Elle est composée d’un seul associé, qui peut également être le président de la société. Voici ses principales caractéristiques :
- Responsabilité limitée : Les biens personnels de l’associé sont protégés.
- Flexibilité : La SASU permet d’adopter une gestion stratégique adaptée à vos besoins (statut du président, versement de dividendes, etc.).
- Imposition avantageuse : Par défaut, la SASU est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), mais une option pour l’Imposition sur le Revenu (IR) est possible sous conditions.
Comment fonctionne une SASU de location meublée ?
Lorsque vous exercez une activité de location meublée via une SASU, la société devient propriétaire du bien immobilier et perçoit les loyers. En tant que président de la SASU, vous êtes chargé de la gestion de la société, y compris les aspects stratégiques et administratifs. Voici les grandes étapes :
- Acquisition du bien immobilier par la SASU : La société est propriétaire du bien et supporte les charges afférentes (entretien, renouvellement des équipements, etc.).
- Perception des loyers par la SASU : Les revenus générés sont directement encaissés par la société.
- Gestion par le président de la SASU : Le président, souvent l’associé unique, pilote l’activité. Il peut se rémunérer et bénéficie du statut d’assimilé salarié, avec une protection sociale avantageuse.
À noter : En cas de revente du bien, les plus-values sont calculées selon des règles spécifiques (cf. section fiscalité).
La fiscalité de la location meublée en SASU
La SASU peut être soumise à deux régimes fiscaux, selon l’option choisie :
L’imposition sur les sociétés (IS)
Par défaut, une SASU est soumise à l’IS. Ce régime présente certains avantages :
- Taux attractifs :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices.
- 25 % au-delà.
- Amortissements déductibles : Vous pouvez déduire les amortissements du bien immobilier, ce qui réduit la base imposable.
Cependant, les dividendes versés à l’associé sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à un taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Cela peut alourdir la fiscalité globale.
L’imposition sur le revenu (IR)
Sous certaines conditions, la SASU peut opter pour l’IR. Dans ce cas, les revenus de la location meublée sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes fiscaux sont alors possibles :
- Régime micro-BIC :
- Applicable si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €.
- Bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations saisonnières classées).
- Régime réel :
- Permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’entretien…) et d’amortir le bien, ce qui peut réduire considérablement l’imposition.
- S’applique automatiquement si les revenus locatifs dépassent 77 700 € ou sur option en dessous de ce seuil.
Les plus-values immobilières : un point à surveiller
En cas de revente du bien détenu par une SASU imposée à l’IS, les plus-values sont calculées selon le régime des professionnels. Contrairement à un particulier, où la plus-value peut être exonérée après un certain délai, la SASU est imposée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette du bien (après amortissements).
Cela peut entraîner une imposition importante, surtout si le bien a été fortement amorti.
Les avantages de la location meublée via une SASU
Opter pour une SASU pour votre activité de location meublée présente plusieurs avantages :
- Protection du patrimoine personnel grâce à la responsabilité limitée.
- Flexibilité dans la gestion (rémunération, dividendes, etc.).
- Optimisation fiscale grâce aux amortissements et à l’IS.
- Transmission simplifiée : La structure juridique facilite la transmission du patrimoine immobilier.
Cependant, certaines limites existent, notamment en matière de fiscalité des dividendes et de taxation des plus-values immobilières.
SASU ou autre structure juridique : que choisir ?
Avant de créer votre SASU, il peut être utile de comparer avec d’autres options, telles que :
- SCI : Idéale pour la gestion de patrimoine familial, mais incompatible avec la location meublée sans fiscalité lourde.
- EURL : Offre une gestion simplifiée mais moins de flexibilité qu’une SASU.
- LMNP en nom propre : Plus simple à gérer, mais avec une responsabilité illimitée.
Chez LMNP.Paris, nos experts comptables sont là pour vous aider à choisir la structure la plus adaptée à votre projet.
Conclusion
Créer une SASU pour exploiter une location meublée peut être une excellente solution pour structurer votre activité et optimiser votre fiscalité.
Avantages clés :
- Responsabilité limitée.
- Fiscalité attractive grâce à l’IS et aux amortissements.
- Flexibilité dans la gestion de votre activité.
Inconvénients :
- Taxation lourde des dividendes.
- Imposition des plus-values immobilières sur la valeur nette comptable.
Vous hésitez encore ? Contactez-nous sur LMNP.Paris. Nos experts vous accompagneront pour structurer votre projet de location meublée dans les meilleures conditions.
