La réforme de la location meublée non professionnelle (LMNP) prévue dans le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF2025) va significativement impacter les investisseurs, en particulier ceux relevant du régime micro-BIC. Jusque-là attractif en raison de son abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, ce régime va subir une transformation radicale avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permettait aux investisseurs en location meublée de déclarer leurs revenus locatifs avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme) sans obligation de tenir une comptabilité précise. Ce dispositif simplifié attirait de nombreux investisseurs soucieux de limiter les contraintes administratives tout en optimisant leur fiscalité
Un changement majeur avec la réforme
Avec la nouvelle réforme, l’administration fiscale considérera que des amortissements ont été pratiqués même si le loueur ne les a jamais déclarés explicitement. Ces amortissements seront donc déduits du prix d’acquisition pour déterminer la plus-value imposable au moment de la revente du bien. Ce principe, qui concerne aussi bien les nouveaux investisseurs que ceux déjà en activité, entraîne une majoration significative de l’assiette fiscale sur la plus-value
Impact fiscal sur la revente
Prenons un exemple concret pour mieux appréhender l’impact de cette mesure. Avant la réforme, un bien acquis pour 200 000 € avec des frais d’acquisition forfaitaires de 7,5 % (15 000 €) aboutissait à un prix de revient total de 215 000 €. Si ce bien était revendu à 300 000 €, la plus-value imposable était de 85 000 €. Avec la réforme, les amortissements estimés sur 10 ans à 3 % par an (60 000 €) seront déduits du prix de revient, ramenant ainsi le prix d’acquisition retenu à 155 000 € et majorant la plus-value imposable à 145 000 €. Cette augmentation considérable entraîne un surcoût fiscal non négligeable
Maintien des abattements pour durée de détention
Malgré cette modification fiscale, les exonérations progressives en fonction de la durée de détention restent inchangées. Les investisseurs bénéficieront toujours d’une exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et d’une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Toutefois, ces délais restent longs et ne compensent pas l’impact immédiat de la réforme
Une absence de clause de grand-père
Autre point de crispation : aucune clause de grand-père n’a été prévue pour protéger les investisseurs ayant acquis leur bien avant la mise en place de cette réforme. Tous les amortissements passés, même sur des biens détenus depuis plus de 10 ou 20 ans, seront pris en compte. Cette mesure soulève de nombreuses interrogations et complexifie la gestion des investissements immobiliers
Des incertitudes pour les notaires et l'administration fiscale
Cette réforme introduit également une complexité inédite pour les professionnels du secteur. Plusieurs questions restent sans réponse : comment l’administration va-t-elle calculer les amortissements fictifs appliqués aux biens ? Quelles données seront prises en compte pour suivre les changements de régime fiscal d’un bien loué sur plusieurs années ? Les notaires disposeront-ils des outils nécessaires pour appliquer correctement ces nouvelles règles lors des transactions immobilières ?
Comment anticiper cette réforme
Face à ces évolutions, les loueurs en meublé au micro-BIC doivent réévaluer leur stratégie d’investissement. Ceux qui envisagent une revente à court ou moyen terme devront intégrer cette hausse fiscale dans leurs calculs. Il peut être judicieux d’envisager un passage au régime réel, qui permet de déduire l’intégralité des charges et amortissements et d’optimiser la fiscalité de leur bien sur le long terme. Une analyse personnalisée avec un expert-comptable spécialisé en LMNP s’impose pour évaluer les impacts et prendre les meilleures décisions
Conclusion
La réforme du LMNP introduite par le PLF2025 constitue un véritable bouleversement fiscal pour les investisseurs en meublé sous le régime micro-BIC. Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, la fiscalité à la revente devient beaucoup plus lourde. Les investisseurs doivent dès aujourd’hui anticiper ces changements et adapter leur stratégie afin de limiter leur exposition à cette nouvelle fiscalité. En attendant des précisions de l’administration fiscale, il est primordial de s’entourer de professionnels pour naviguer sereinement dans ce nouveau paysage fiscal. LMNP.Paris vous accompagne et conseil dans ces démarches.
