Pendant des années, la démonstration semblait entendue : face à la location nue, la location meublée l’emportait presque toujours sur le terrain fiscal, grâce à l’amortissement. Les réformes successives de 2025 et 2026 ont rebattu les cartes. Le meublé conserve des atouts sérieux, mais la location nue regagne du terrain, et l’arbitrage mérite d’être repris à froid. Voici le match, en cinq critères.
Une précision avant d’entrer dans le détail : ce comparatif décrit des règles générales. Le bon choix pour vous dépend de votre situation personnelle — recours ou non au crédit, niveau de travaux, tranche d’imposition, durée de détention envisagée. Rien ne remplace une simulation adaptée à votre projet.
Catégorie d'imposition et régime forfaitaire
C’est la différence de fond. Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ceux d’une location nue des revenus fonciers. Deux catégories, deux logiques.
Au régime forfaitaire, l’écart est net et joue en faveur du meublé. Pour une location meublée classique de longue durée, le micro-BIC applique un abattement de 50 %, avec un plafond de recettes élevé, de l’ordre de 77 000 €. Le micro-foncier de la location nue, lui, se limite à un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de loyers. À charges équivalentes et faibles, le meublé laisse donc mécaniquement moins de base imposable.
Une réserve, toutefois : cette supériorité du forfait s’est réduite pour les meublés de tourisme non classés, désormais alignés à 30 % d’abattement dans la limite de 15 000 €, soit exactement le régime du micro-foncier.
Avantage : meublé, pour la location classique.
Régime réel et l'amortissement
C’est ici que le meublé creuse historiquement l’écart. Au régime réel, les deux formules permettent de déduire les charges — intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux, frais de gestion. Mais le meublé ajoute un levier que la location nue n’a pas : l’amortissement du bien et du mobilier. Chaque année, vous déduisez une fraction de leur valeur, sans dépenser un euro de plus. Ce mécanisme suffit souvent à effacer l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
En location nue, cet outil n’existe pas… ou plutôt, n’existait pas. La loi de finances pour 2026 a introduit un dispositif d’amortissement réservé à la location nue, ouvert sous conditions strictes : logements collectifs neufs ou rénovés, engagement de location de plusieurs années et loyers encadrés. Il ne concerne donc qu’une petite partie des biens et ne remet pas en cause l’avantage du meublé pour l’immobilier ancien classique. Mais il signale une intention claire du législateur : rapprocher les deux régimes.
Avantage : meublé, nettement, pendant la période de détention.
Les prélèvements sociaux
Voilà la nouveauté qui inverse le sens de la comparaison. Depuis 2026, les revenus de location meublée supportent des prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue, restés stables. La hausse de la contribution sociale généralisée n’a pas frappé la location nue.
Concrètement, cet écart de 1,4 point n’a d’effet que lorsque votre résultat est positif : si l’amortissement a effacé votre bénéfice meublé, aucun prélèvement social n’est dû. Mais pour un bailleur dont le bien dégage un résultat imposable, la location nue devient, sur ce seul critère, légèrement plus légère.
Avantage : nu.
La gestion du déficit
Les deux régimes traitent le déficit très différemment, et c’est un point souvent décisif pour qui réalise des travaux.
En location nue, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global — vos salaires, par exemple — dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable pendant dix ans sur vos revenus fonciers. Pour un contribuable fortement imposé qui rénove un bien, c’est un levier immédiat et puissant. Un plafond relevé a d’ailleurs existé, à titre temporaire, pour certains travaux de rénovation énergétique.
En meublé, le déficit ne bénéficie pas de cette souplesse : il ne s’impute que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire d’autres revenus de location meublée, et se reporte sur dix ans. Il ne vient jamais réduire vos autres revenus.
Avantage : nu, pour les profils à forte tranche d’imposition et gros travaux.
La plus-value à la revente
C’est le critère qui a le plus changé, et qui explique le regain d’intérêt pour la location nue.
Dans les deux cas, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention et une exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. Jusqu’en 2024, le meublé cumulait cet avantage avec l’amortissement : vous aviez déduit chaque année une fraction du bien sans jamais la « rendre » à la revente.
Depuis la loi de finances pour 2025, ce n’est plus le cas. Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value du LMNP : le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable. La location nue, elle, n’a jamais connu ce mécanisme. Le risque fiscal du meublé s’est ainsi déplacé de la détention vers la sortie — un point d’autant plus sensible pour les stratégies de revente rapide.
Avantage : nu, désormais, au moment de la cession.
Le verdict
Le tableau ci-dessous résume l’essentiel.
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Régime forfaitaire | Micro-BIC, abattement 50 % | Micro-foncier, abattement 30 % |
| Régime réel | Charges + amortissement | Charges, sans amortissement (hors dispositif dédié) |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % | 17,2 % |
| Déficit | Cantonné à la location meublée | Imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) |
| Plus-value | Amortissements réintégrés | Régime classique des particuliers |
La conclusion n’est plus aussi tranchée qu’il y a quelques années. Le meublé garde un avantage marqué pendant la détention, porté par l’amortissement qui neutralise souvent l’impôt sur les loyers — c’est particulièrement vrai pour un investisseur à crédit sur les premières années. Mais la location nue a repris des couleurs : prélèvements sociaux stables, déficit foncier imputable sur le revenu global, absence de réintégration à la revente, et désormais un dispositif d’amortissement dédié pour certains biens.
En pratique, le meublé reste souvent gagnant pour une détention longue et un financement à crédit, tandis que la location nue peut l’emporter pour un contribuable fortement imposé réalisant d’importants travaux, ou pour une stratégie de revente à court ou moyen terme. Tout est affaire de durée, de charges et de tranche d’imposition.
C’est exactement le type d’arbitrage qui gagne à être chiffré avant de décider. Si vous hésitez entre les deux régimes pour un projet en cours, notre équipe peut simuler votre situation sur plusieurs horizons de détention et vous aider à trancher en connaissance de cause.
