Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez en meublé sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), il est important de bien comprendre les différentes charges et frais que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs. Parmi ces frais, les intérêts d’emprunt et les cotisations d’assurance de prêt font partie des dépenses importantes à prendre en compte.
Ces charges peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement, car elles sont déductibles du revenu locatif, réduisant ainsi le montant imposable de votre activité. Toutefois, pour les déclarer correctement, il est important de comprendre comment calculer le montant total des intérêts d’emprunt et des cotisations d’assurance à déclarer, ainsi que les documents nécessaires pour justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale.
Les intérêts d'emprunt : comment les calculer et les déclarer
Les intérêts d’emprunt correspondent aux sommes que vous payez chaque année à votre banque ou à votre organisme prêteur pour le financement de votre bien immobilier. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), ces intérêts peuvent être déduits de vos revenus locatifs, ce qui permet de réduire votre base imposable et ainsi d’optimiser votre fiscalité.
Comment calculer les intérêts d’emprunt ?
Le calcul des intérêts d’emprunt est assez simple, car les montants sont généralement visibles sur votre tableau d’amortissement. Ce document vous est remis par la banque lors de la souscription de votre prêt immobilier. Il indique la répartition entre le capital remboursé et les intérêts à chaque échéance de votre emprunt.
La partie intérêts du tableau d’amortissement représente la somme totale des intérêts que vous avez payés pendant l’année, et c’est ce montant que vous devez déclarer dans votre comptabilité LMNP.
À savoir :
- Le montant des intérêts d’emprunt peut diminuer au fil du temps, car les remboursements mensuels tendent à augmenter la part du capital remboursé, et donc à réduire la part des intérêts.
- En cas de prêt in fine, où vous ne remboursez que les intérêts durant la durée de l’emprunt et le capital à la fin de la période, la totalité des intérêts payés au cours de l’année est également déductible.
Les cotisations d’assurance de prêt : quelles sommes prendre en compte ?
En plus des intérêts d’emprunt, il convient de prendre en compte les cotisations d’assurance de prêt. En effet, lors de la souscription de votre emprunt immobilier, la banque exige généralement une assurance de prêt pour couvrir les risques de non-remboursement en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité. Ces cotisations, qui sont souvent mensuelles ou annuelles, peuvent également être déduites de vos revenus locatifs sous le régime LMNP.
Comment obtenir le montant des cotisations d’assurance de prêt ?
Si vous avez souscrit votre assurance de prêt auprès de la banque qui a accordé votre prêt immobilier, le montant des cotisations est généralement inclus dans votre tableau d’amortissement. Il vous suffit donc de consulter ce document pour connaître le montant total payé sur l’année.
Cependant, si vous avez opté pour une assurance de prêt externe, c’est-à-dire souscrite auprès d’un autre organisme que la banque prêteuse (ce qui est tout à fait légal et parfois plus avantageux), le tableau d’amortissement ne mentionnera pas ces cotisations. Dans ce cas, vous devrez vous tourner vers l’assureur qui a fourni la couverture pour obtenir un document spécifique indiquant le montant des cotisations annuelles versées.
Déclaration des cotisations d’assurance de prêt
Le montant total des cotisations d’assurance que vous avez payées au cours de l’année doit être ajouté à vos charges. Tout comme les intérêts d’emprunt, ces cotisations d’assurance sont également déductibles du revenu locatif sous le régime LMNP, et ce, même si elles sont versées à un assureur externe à la banque.
Le cas des assurances de prêt souscrites auprès de la banque
Si vous avez souscrit votre assurance de prêt auprès de la banque prêteuse, il est très probable que les cotisations d’assurance apparaissent sur le tableau d’amortissement du prêt. Ce document est remis lors de la signature du contrat de prêt et présente tous les détails concernant votre emprunt, y compris les montants des cotisations d’assurance.
Dans ce cas, vous pouvez facilement récupérer ces informations en consultant votre tableau d’amortissement. Il vous suffira ensuite d’ajouter le montant total des cotisations annuelles d’assurance à vos charges déductibles. Ces informations figurent généralement dans une colonne distincte ou peuvent être demandées à la banque si elles ne sont pas immédiatement visibles.
Le cas des assurances de prêt externes
Si l’assurance de votre prêt a été souscrite auprès d’une autre compagnie d’assurances (ce qui est souvent le cas lorsqu’il est plus avantageux d’opter pour une offre externe), le tableau d’amortissement ne mentionnera pas les cotisations versées. Dans ce cas, vous devrez fournir un document de l’assureur qui détaille le montant total des cotisations annuelles.
Il est recommandé de demander chaque année à votre assureur un document récapitulatif qui précise le montant des cotisations annuelles que vous avez réglées. Ce document doit être conservé dans vos archives, car il servira à justifier la déduction des cotisations d’assurance lors de votre déclaration fiscale LMNP.
Les démarches administratives et fiscales
Une fois que vous avez identifié et réuni toutes les informations nécessaires sur vos intérêts d’emprunt et vos cotisations d’assurance de prêt, il est important de bien les déclarer dans votre comptabilité LMNP.
Comment les déclarer ?
Les intérêts d’emprunt et les cotisations d’assurance de prêt doivent être inscrits parmi les charges déductibles dans votre déclaration fiscale LMNP. Cela permet de réduire le montant de votre bénéfice imposable et donc d’optimiser vos impôts.
Ces charges doivent être comptabilisées sur la base de l’année civile, c’est-à-dire en fonction des montants réellement payés au cours de l’année d’imposition, et non en fonction de la période du prêt.
Les erreurs à éviter
Il est essentiel de veiller à ce que toutes les cotisations d’assurance et les intérêts d’emprunt soient correctement déclarés. Voici quelques erreurs fréquentes à éviter :
- Exclure les assurances d’un autre organisme : Si vous avez une assurance externe, veillez à obtenir et à conserver un document de votre assureur qui récapitule les montants des cotisations annuelles.
- Ne pas différencier le capital et les intérêts : Lors de la déclaration des intérêts d’emprunt, il est essentiel de ne déclarer que la partie correspondant aux intérêts et non le remboursement du capital.
- Oublier les cotisations d’assurance d’une année d’emprunt non complète : Si vous avez souscrit une assurance de prêt en cours d’année, veillez à ajuster la déduction pour ne déclarer que la portion des cotisations effectivement payée durant l’année.
Conclusion
La gestion des intérêts d’emprunt et des cotisations d’assurance de prêt est un aspect clé de la gestion fiscale sous le régime LMNP. Ces charges sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui permet de réduire votre base imposable. Toutefois, pour bénéficier de ces déductions, il est important de bien comprendre comment calculer et déclarer ces dépenses et de vous assurer que vous disposez de tous les documents nécessaires pour justifier vos charges auprès de l’administration fiscale.
Chez LMNP.Paris, nous vous conseillons de toujours vérifier votre tableau d’amortissement et de garder une trace de vos cotisations d’assurance pour éviter toute erreur dans votre déclaration fiscale. Si vous avez des doutes ou des questions concernant la gestion de vos charges sous le régime LMNP, n’hésitez pas à consulter notre équipe d’experts pour vous accompagner dans vos démarches.
