En 2025, la fiscalité et les montages juridiques sont plus que jamais au cœur des stratégies patrimoniales. L’investissement locatif, en particulier sous le régime du LMNP (location meublée non professionnelle), continue de s’imposer comme une option privilégiée pour les particuliers en quête de rendements et d’optimisation fiscale.
Mais une question revient souvent dans les cercles d’investisseurs avertis : faut-il créer une holding pour détenir ses LMNP ?
Est-ce réellement avantageux, dans un contexte de réforme fiscale, de durcissement des politiques européennes et de plus grande transparence attendue des structures sociétaires ?
Vous avez peut-être déjà entendu parler de ce montage sans comprendre concrètement ce que cela implique. Cet article va non seulement vous l’expliquer pas à pas, mais vous aider à décider si cette stratégie est faite pour vous.
LMNP et holding, de quoi parle-t-on ?
Qu'est-ce que la LMNP ?
La location meublée non professionnelle permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse, notamment grâce à l’amortissement comptable du bien.
C’est une porte d’entrée idéale dans l’investissement locatif, car il combine souplesse, rendements nets supérieurs à la location nue, et possibilité d’utiliser le régime réel pour effacer une bonne partie des revenus locatifs imposables.
Qu'est-ce qu'une holding ?
Une holding est une société dont l’objet principal est de détenir des titres d’autres sociétés. Elle peut être passive (détention uniquement) ou animatrice (avec un rôle de direction ou de pilotage des activités).
Dans le cadre de la LMNP, la holding peut intervenir comme structure interposée entre l’investisseur et ses sociétés détenantes de biens immobiliers.
Pourquoi envisager une holding pour ses LMNP ?
Une meilleure organisation patrimoniale
Centraliser les détentions immobilières via une holding facilite la gestion, notamment si vous possédez plusieurs SCI ou sociétés d’exploitation.
Cela permet une vision d’ensemble de votre patrimoine et une gestion plus fluide de la trésorerie entre entités.
Optimisation fiscale avec le régime mère-fille
L’un des leviers puissants de la holding repose sur le régime « mère-fille » : les dividendes versés par une filiale à sa holding ne sont imposés qu’à hauteur de 5% (sur la base d’une réintégration fiscale).
Cela permet de faire remonter les bénéfices d’une société vers une autre sans subir une double imposition. En clair, vous pouvez réutiliser l’argent généré par une activité LMNP dans un autre projet sans avoir à passer par la case impôts personnels.
L'effet levier pour de nouveaux investissements
En facilitant les flux de trésorerie entre sociétés, la holding permet de réinvestir plus facilement dans de nouveaux biens. Vous capitalisez ainsi plus rapidement et multipliez vos capacités d’endettement.
Préparer la transmission patrimoniale
Mettre en place une holding peut aussi répondre à un objectif de transmission. En détenant les parts de vos sociétés via une seule structure, vous simplifiez le transfert à vos héritiers et pouvez bénéficier de montages optimisés fiscalement (donation avec réserve d’usufruit, pacte Dutreil).
Les limites et risques à connaître en 2025
Incompatibilités juridiques et fiscales
Le LMNP est un statut réservé aux personnes physiques ou aux SCI imposées à l’IR. Dès qu’on passe en société à l’IS, on sort du cadre LMNP.
Cela signifie que détenir vos biens LMNP via une holding soumise à l’IS modifie fondamentalement la nature de votre fiscalité. Vous passez alors au régime du LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou même à une exploitation de type commerciale classique.
Complexité de gestion
Mettre en place une holding implique une stratégie juridique précise, une comptabilité rigoureuse et un suivi administratif renforcé. Ce n’est pas une solution clef en main pour débutant.
Il est essentiel de s’entourer d’experts (avocats fiscalistes, experts-comptables, notaires) pour éviter les erreurs coûteuses.
Coûts de création et de fonctionnement
Constituer une holding entraîne des frais de création, des honoraires récurrents (expertise comptable, formalités juridiques) et des obligations fiscales supplémentaires.
En dessous d’un certain seuil de rentabilité ou de volume patrimonial, cela peut s’avérer contre-productif.
Scénarios concrets où la holding peut être pertinente
- Vous possédez déjà plusieurs sociétés d’exploitation et souhaitez centraliser la gestion de vos revenus immobiliers
- Vous avez pour ambition de créer un véritable groupe immobilier familial avec transmission progressive aux enfants
- Vous souhaitez réinvestir les bénéfices d’une activité de location courte durée dans d’autres projets immobiliers sans être fiscalisé personnellement
Les alternatives à la holding pour les LMNP
Si la holding vous semble trop complexe ou inadaptée à votre situation, il existe d’autres solutions :
- Utiliser une SARL de famille pour exploiter des biens meublés tout en bénéficiant du régime LMNP
- Créer une SCI à l’IR pour détenir vos biens et opter ponctuellement pour la location meublée
- Structurer votre patrimoine en nom propre de façon optimisée avec des régimes réels et des amortissements bien calculés
En 2025, créer une holding pour ses LMNP peut être une stratégie redoutablement efficace à condition de bien comprendre les enjeux fiscaux et juridiques.
Ce montage est pertinent pour les investisseurs aguerris, avec une vision à long terme, des objectifs de transmission ou de croissance forte.
Mais il n’est pas adapté à tous. Pour beaucoup d’investisseurs en LMNP, rester en nom propre ou structurer via une SARL de famille reste plus simple et tout aussi efficace.
Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions : quel est votre objectif patrimonial ? Quel volume de biens gérez-vous ? Quelle est votre capacité à piloter une structure complexe ?
Et surtout : entourez-vous de professionnels compétents pour bâtir une stratégie durable.
