Perdre un proche est une épreuve, et recevoir en héritage un bien loué en meublé y ajoute des questions très concrètes, parfois urgentes. Le bail en cours ne s’interrompt pas et le locataire reste en place, mais le cadre fiscal, lui, change du jour au lendemain. Les héritiers se retrouvent par ailleurs souvent à plusieurs, en indivision, face à des décisions à prendre dans des délais courts et sans toujours connaître les règles propres à la location meublée.
Beaucoup redoutent alors une fiscalité lourde, d’autant que le statut LMNP a été durci en 2025, avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. La bonne nouvelle, c’est qu’en cas de décès, c’est exactement l’inverse : la transmission par décès est l’un des événements les plus favorables qui soient pour un bien en location meublée. Encore faut-il le savoir, et faire les bons choix au bon moment.
Voici, étape par étape, ce qu’il faut comprendre et décider lorsque l’on hérite d’un bien en LMNP.
La déclaration de succession
Une déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant le décès (douze mois si celui-ci est survenu à l’étranger). Le bien y est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, et les droits de succession sont calculés sur cette valeur, après application des abattements légaux — notamment 100 000 € par parent et par enfant.
Un point de vigilance : ces droits peuvent être dus alors même que la succession ne génère pas de liquidités immédiates. C’est parfois ce qui contraint des héritiers à vendre dans l’urgence. Mieux vaut donc anticiper ce besoin de trésorerie.
À noter également : les bénéfices de la location réalisés jusqu’au jour du décès sont imposables au nom du défunt, l’activité étant réputée cesser à cette date.
Le décès « purge » la fiscalité
C’est l’élément essentiel à connaître. Au décès, les héritiers sont réputés avoir acquis le bien à sa valeur vénale au jour du décès, qui devient leur nouveau prix d’acquisition. Deux conséquences très favorables en découlent :
- la plus-value latente accumulée par le défunt est totalement effacée ;
- et surtout, les amortissements pratiqués par le défunt ne sont pas réintégrés.
Autrement dit, alors qu’une vente réalisée du vivant déclenche désormais la réintégration des amortissements (et donc une plus-value plus lourde), le décès y échappe totalement. C’est aujourd’hui le seul événement qui neutralise complètement cette réintégration. Pour les héritiers, c’est un avantage considérable.
Ensuite, trois options
Vendre le bien
Si vous vendez, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale retenue au décès. En cas de vente rapide, cette plus-value est donc souvent quasi nulle, et les amortissements du défunt ne viennent pas l’alourdir. C’est une option pertinente si vous avez besoin de liquidités (pour régler les droits, par exemple), si vous ne souhaitez pas gérer une location, ou en cas de désaccord entre héritiers.
Continuer la location meublée
Vous pouvez aussi poursuivre l’activité. Il faut alors vous immatriculer à votre tour via le guichet unique pour obtenir un numéro SIRET, puis choisir votre régime fiscal.
L’avantage est majeur : au régime réel, vous établissez un nouveau plan d’amortissement sur la valeur vénale au jour du décès — souvent réévaluée à la hausse si le bien s’est apprécié. Vous repartez donc pour un nouveau cycle d’amortissement de plusieurs décennies, qui réduit, voire annule, l’impôt sur vos loyers. Seule nuance : si vous revendez plus tard, ce sont alors vos propres amortissements (ceux pratiqués depuis le décès) qui seront réintégrés.
Changer l'usage du bien
Enfin, rien ne vous oblige à conserver une location meublée. Vous pouvez occuper le bien (résidence principale ou secondaire), le louer nu (vous basculez alors en revenus fonciers), ou le conserver vacant le temps de décider — en gardant à l’esprit le coût d’opportunité de cette dernière solution.
Le cas fréquent de l'indivision
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le bien ensemble, ils se trouvent en indivision. Cela a une conséquence fiscale directe : le micro-BIC n’est pas possible, le régime réel s’impose. Surtout, la gestion suppose une bonne entente, les décisions devant être prises en commun.
Si l’indivision est source de blocages, plusieurs issues existent : organiser précisément la gestion, sortir de l’indivision, loger le bien dans une société adaptée, ou vendre. Chacune a ses implications, à étudier selon votre situation.
Si le bien est démembré
Il est fréquent qu’au décès d’un parent, le conjoint survivant recueille l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Dans cette configuration, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et les déclare. À l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitier), les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires à acquitter. En cas de vente d’un bien démembré, le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème.
En résumé
Hériter d’un bien en LMNP est, sur le plan fiscal, l’une des situations les plus favorables : la plus-value latente et les amortissements du défunt sont purgés, et la base d’amortissement repart à neuf sur la valeur du bien au jour du décès. Mais les délais sont courts, et le choix entre vendre, continuer ou changer d’usage engage durablement, surtout en indivision ou en démembrement.
Ce mécanisme très avantageux explique aussi pourquoi de nombreux propriétaires choisissent d’anticiper leur transmission de leur vivant, par exemple via une donation. Que vous veniez d’hériter d’un bien meublé ou que vous souhaitiez préparer sa transmission, nous vous aidons à choisir la meilleure stratégie. Spécialistes de la fiscalité de la location meublée, contactez LMNP.Paris pour faire le point.
