La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur certains revenus du capital. De nombreux bailleurs se demandent si leurs loyers meublés sont touchés. La réponse est, à première vue, surprenante : oui, le LMNP est concerné, alors que la location nue, elle, est épargnée. Mais l’impact réel dépend largement de votre régime fiscal. Voici ce qu’il faut comprendre.
Ce que prévoit la hausse
Depuis 2026, la CSG appliquée à certains revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %, soit +1,4 point. Mécaniquement, le total des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) passe donc de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus concernés. Ce point supplémentaire est destiné au financement de la branche « autonomie » de la Sécurité sociale.
La mesure ne vise que les personnes physiques, et ne s’applique qu’à certaines catégories de revenus, limitativement définies.
Les revenus de votre LMNP sont concernés
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et entrent dans le périmètre de la hausse. Vos loyers meublés imposables sont donc, en principe, soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %.
C’est là une différence notable avec la location nue : les revenus fonciers, eux, restent à 17,2 %. Sur ce point précis, le meublé est donc traité moins favorablement que la location vide.
À noter : pour les revenus de la location meublée, cette hausse s’applique dès l’imposition des revenus de 2025, déclarés en 2026.
L'impact réel dépend de votre régime fiscal
C’est l’élément essentiel, et celui que beaucoup d’articles oublient : les prélèvements sociaux ne s’appliquent que sur votre résultat imposable. Or, selon votre régime, ce résultat varie fortement.
- Au régime réel, l’amortissement de votre bien réduit souvent votre résultat imposable à zéro. Dans ce cas, vous ne payez aucun prélèvement social sur vos loyers… et la hausse n’a donc aucun impact concret pour vous.
- Au régime réel avec un résultat positif (par exemple lorsque l’amortissement est épuisé), la hausse s’applique : +1,4 point sur la part imposable.
- Au micro-BIC, les prélèvements sociaux portent sur vos loyers après l’abattement forfaitaire de 50 %. La hausse s’applique donc sur cette base.
Autrement dit, pour une grande partie des investisseurs au régime réel, cette hausse de la CSG ne change rien en pratique, tant que l’amortissement absorbe les loyers.
La revente n'est pas touchée
La hausse ne concerne que les revenus (les loyers), pas la plus-value de cession. En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers et reste expressément soumise à 17,2 %. Vendre votre bien ne sera donc pas plus taxé au titre des prélèvements sociaux. C’est un point rassurant pour votre stratégie de sortie.
En pratique : faut-il s'en inquiéter ?
Pour la plupart des bailleurs en meublé au régime réel, l’effet est nul ou marginal, précisément grâce à l’amortissement. Pour les autres, l’impact se limite à 1,4 point sur la part de loyers réellement imposée.
Cette mesure est surtout une bonne occasion de vérifier que vous êtes au bon régime fiscal. Si vous payez aujourd’hui des prélèvements sociaux sur vos loyers, c’est peut-être le signe que le passage au réel — et l’amortissement — réduirait sensiblement votre imposition.
En résumé
La hausse de la CSG 2026 touche bien les revenus du LMNP (18,6 %), contrairement à la location nue (17,2 %), et s’applique dès les revenus 2025. Mais son impact réel est souvent nul au régime réel grâce à l’amortissement, et la plus-value de revente n’est pas concernée. L’enjeu n’est donc pas tant la hausse elle-même que l’optimisation de votre régime fiscal.
Vous vous demandez si vous payez trop de prélèvements sociaux sur vos loyers, ou si le régime réel vous serait plus favorable ? Spécialistes de la fiscalité de la location meublée, nous faisons le point sur votre situation. Contactez LMNP.Paris.
