La gestion comptable d’une activité en location meublée non professionnelle (LMNP) repose sur un principe clé : la comptabilité de trésorerie, aussi appelée méthode d’encaissement/décaissement. En d’autres termes, vous devez déclarer les revenus locatifs réellement encaissés durant l’année fiscale concernée.
Pour éviter toute erreur dans vos déclarations fiscales, il est essentiel de comprendre ce qui doit être inclus dans vos loyers déclarés, comment gérer les charges locatives, et comment traiter les loyers perçus à l’avance ou les arriérés. Cet article, rédigé par les experts de LMNP.Paris, fait le point sur ces obligations et vous donne des conseils pratiques pour une déclaration optimale.
Quels revenus doivent être inclus dans votre déclaration LMNP ?
Loyers encaissés : la base de votre déclaration
Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs en LMNP, vous devez inclure l’intégralité des sommes perçues de vos locataires au cours de l’année civile. Cela comprend :
- Les loyers mensuels : par exemple, si votre locataire vous verse 1 000 € chaque mois, le montant total à déclarer pour l’année sera de 12 000 € (12 mois x 1 000 €).
- Les charges locatives : ces montants sont souvent indiqués dans le bail comme « provisions pour charges » (par exemple, 900 € de loyer + 100 € de charges). Vous devez additionner ces provisions aux loyers pour déclarer la somme totale encaissée, soit dans cet exemple 1 000 € par mois.
Provisions pour charges : une inclusion obligatoire
Même si les provisions pour charges sont destinées à couvrir des dépenses spécifiques (entretien, eau, chauffage, etc.), elles doivent être déclarées en même temps que les loyers. En tant que propriétaire-bailleur, vous recevez ces provisions directement, ce qui en fait une recette imposable dans le cadre de votre activité LMNP.
À noter : Les charges provisionnelles doivent être intégrées au total des loyers encaissés, même si leur usage final (ex. régularisation annuelle des charges) ne sera défini qu’à une date ultérieure.
Quels montants ne doivent pas être inclus dans votre déclaration LMNP ?
Certains montants reçus de vos locataires ne doivent pas être comptabilisés dans vos recettes locatives :
- Les dépôts de garantie : ces sommes, souvent équivalentes à un ou deux mois de loyer, sont destinées à couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés. Tant qu’elles ne sont pas utilisées, elles ne constituent pas un revenu imposable.
- Les remboursements spécifiques : si votre locataire vous rembourse une dépense avancée (par exemple, une réparation spécifique que vous avez réglée), ces montants ne sont pas considérés comme un revenu.
Chez LMNP.Paris, nous vous aidons à faire la distinction entre ce qui doit être déclaré et ce qui ne l’est pas, afin de garantir une déclaration conforme à la réglementation fiscale.
Comment gérer les cas spécifiques de loyers perçus à l’avance ou en retard ?
Loyers perçus à l’avance
Dans le cadre de la comptabilité en trésorerie, les loyers sont déclarés au moment de leur encaissement, peu importe la période qu’ils couvrent.
Exemple concret : Votre locataire vous verse en décembre 2024 son loyer de janvier 2025 (1 000 €). Vous devez inclure cette somme dans votre déclaration de revenus pour l’année 2024, car le montant a été encaissé avant le 31 décembre 2024.
Loyers en retard ou arriérés
Les loyers perçus en retard suivent le même principe : vous les déclarez pour l’année où vous les encaissez, même s’ils correspondent à une période antérieure.
Exemple : Votre locataire vous règle en mars 2025 des loyers impayés de novembre et décembre 2024. Ces montants seront intégrés à votre déclaration de revenus pour l’année 2025, car l’encaissement a eu lieu cette année-là.
Attention : Les dates d’encaissement sont primordiales. Gardez une trace claire des mouvements bancaires pour éviter tout malentendu lors d’un éventuel contrôle fiscal.
Pourquoi est-il essentiel de respecter ces règles ?
Le non-respect des obligations déclaratives peut entraîner des sanctions financières et des redressements fiscaux. Voici quelques bonnes raisons de rester rigoureux :
- Transparence fiscale : une déclaration conforme garantit votre sérénité en cas de contrôle.
- Optimisation fiscale : en comprenant les règles, vous pouvez identifier des opportunités d’optimisation, comme déduire les charges réelles en régime réel LMNP.
- Sécurité juridique : une comptabilité précise protège votre activité et préserve vos droits en tant que propriétaire-bailleur.
Nos conseils pour une gestion simplifiée de vos déclarations LMNP
Centralisez vos documents
Conservez toutes les pièces justificatives liées à vos revenus locatifs :
- Copies des baux de location,
- Relevés bancaires montrant les encaissements,
- Factures et justificatifs des charges récupérables.
Un suivi rigoureux vous évitera des erreurs coûteuses au moment de remplir votre déclaration.
Optez pour un accompagnement professionnel
La fiscalité en LMNP peut être complexe, notamment si vous optez pour le régime réel, où de nombreuses déductions sont possibles. Faire appel à un cabinet spécialisé comme LMNP.Paris vous permet de :
- Déclarer vos revenus correctement,
- Optimiser vos charges déductibles,
- Gagner du temps sur la gestion administrative.
Utilisez des outils adaptés
Les simulateurs en ligne ou les logiciels de gestion locative peuvent vous aider à calculer rapidement vos revenus imposables et à préparer vos déclarations fiscales. Cependant, pour un suivi complet, rien ne remplace l’expertise humaine.
Conclusion
Déclarer ses loyers en LMNP nécessite rigueur et compréhension des règles fiscales. Vous devez inclure toutes les sommes encaissées au cours de l’année, y compris les provisions pour charges, tout en excluant les dépôts de garantie et remboursements ponctuels.
Les cas particuliers, comme les loyers perçus à l’avance ou en retard, doivent être traités avec précision pour éviter tout redressement fiscal. Si vous avez des doutes ou si vous souhaitez optimiser votre gestion locative, l’équipe de LMNP.Paris est à votre disposition pour vous accompagner.
