Depuis le 1er janvier 2025, la réglementation française interdit la mise en location des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), considérés comme des « passoires thermiques ». Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, vise à améliorer la performance énergétique du parc immobilier français. Dans ce contexte, investir dans un logement classé G soulève de nombreuses interrogations. Est-ce encore une opportunité ou un pari risqué ? Cet article examine les implications de cette réglementation pour les investisseurs immobiliers.
Le cadre réglementaire en 2025
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
- À partir du 1er janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux logements classés F.
- Dès le 1er janvier 2034, les logements classés E seront également concernés.
Ces mesures visent à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs biens. En l’absence de tels travaux, les logements concernés ne pourront plus être loués, ce qui peut entraîner une perte de revenus locatifs pour les investisseurs.
Les risques associés à l'investissement dans un logement classé G
Investir dans un logement classé G présente plusieurs risques :
- Interdiction de location : Depuis 2025, il est illégal de louer un logement classé G. Les propriétaires qui enfreignent cette règle s’exposent à des sanctions, notamment des amendes et des obligations de réaliser des travaux de rénovation.
- Gel des loyers : Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter les loyers, même lors du renouvellement du bail ou du changement de locataire. Cela limite la rentabilité de l’investissement.
- Coûts de rénovation élevés : La rénovation énergétique d’un logement classé G peut représenter un investissement conséquent. Selon les estimations, les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique d’un tel bien peuvent coûter entre 15 000 et 70 000 euros, voire plus en fonction de la superficie et de l’état du logement.
- Difficultés de financement : Les banques sont de plus en plus réticentes à accorder des prêts pour l’achat de logements énergivores. Elles peuvent exiger des garanties supplémentaires ou refuser le financement, ce qui complique l’acquisition de tels biens.
Les opportunités potentielles
Malgré ces risques, investir dans un logement classé G peut présenter certaines opportunités :
- Prix d’achat attractifs : Les logements classés G sont généralement vendus à des prix inférieurs à ceux des biens mieux classés en raison de leur mauvaise performance énergétique. Cette décote peut représenter une opportunité pour les investisseurs prêts à réaliser des travaux de rénovation.
- Valorisation après rénovation : Une fois rénové, un logement initialement classé G peut voir sa valeur augmenter significativement. Améliorer la performance énergétique d’un bien peut également permettre de le louer à un loyer plus élevé, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement.
- Aides financières : Des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique existent, tels que MaPrimeRénov’, qui peuvent contribuer à réduire le coût des travaux. Cependant, ces aides sont souvent soumises à des conditions de ressources et peuvent ne pas être accessibles à tous les investisseurs.
Les précautions à prendre
Avant d’investir dans un logement classé G, il est essentiel de prendre certaines précautions :
- Évaluation précise des coûts de rénovation : Faire appel à des professionnels pour estimer le coût des travaux nécessaires est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
- Analyse de la rentabilité : Il convient de calculer la rentabilité de l’investissement en tenant compte du prix d’achat, du coût des travaux, des aides éventuelles et des loyers potentiels après rénovation.
- Vérification des réglementations locales : Certaines communes peuvent avoir des règles spécifiques concernant la rénovation énergétique ou l’urbanisme, qu’il est important de connaître avant d’investir.
Investir dans un logement classé G après 2025 est une opération risquée en raison des restrictions légales, des coûts de rénovation élevés et des difficultés de financement. Cependant, pour les investisseurs expérimentés et bien informés, disposant des ressources nécessaires pour réaliser les travaux, cela peut représenter une opportunité de valorisation. Une analyse approfondie et une planification rigoureuse sont indispensables pour réussir ce type d’investissement. Pour toutes demandes, prenez contact avec LMNP.Paris, cabinet comptable LMNP !
