En 2025, la France connaît une évolution significative de son paysage immobilier, marquée par une augmentation notable du nombre de communes classées en « zone tendue ». Ce classement, qui reflète un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, entraîne des régulations spécifiques impactant tant les propriétaires que les locataires. Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), comprendre cette dynamique est essentiel pour optimiser leurs stratégies d’investissement et de gestion locative.
Comprendre la notion de zone tendue
Une « zone tendue » désigne une commune ou une agglomération où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible, entraînant une hausse des prix de l’immobilier et des loyers. Ce déséquilibre justifie la mise en place de mesures spécifiques pour réguler le marché locatif, telles que l’encadrement des loyers, la réduction du préavis pour les locataires ou encore la taxation des logements vacants. Le classement en zone tendue est établi par décret, en fonction de critères tels que la densité de population, l’évolution des loyers et la tension sur le marché immobilier local.
L'évolution du classement en 2025
En réponse à la crise du logement et pour favoriser la construction de logements intermédiaires, le gouvernement a élargi le périmètre des zones tendues. Ainsi, un arrêté publié en juillet 2024 a reclassé 688 communes en zone tendue, portant le total à 1 837 communes concernées. Ce reclassement vise à soutenir la production de logements neufs et à faciliter l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquéreurs dans ces zones.
Les grandes agglomérations concernées
Parmi les principales villes classées en zone tendue en 2025, on retrouve :
- Paris : la capitale reste au cœur des préoccupations en matière de logement, avec une demande toujours supérieure à l’offre.
- Lyon et Villeurbanne : ces deux communes continuent d’appliquer l’encadrement des loyers pour maîtriser la hausse des prix.
- Marseille : la ville prévoit de mettre en place l’encadrement des loyers courant 2025 ou début 2026, afin de répondre aux difficultés d’accès au logement sur son territoire.
- Bordeaux, Lille, Montpellier : ces métropoles maintiennent des mesures d’encadrement pour réguler leur marché locatif.
- Pays Basque : depuis novembre 2024, 24 communes de la communauté d’agglomération du Pays Basque, dont Bayonne, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, appliquent l’encadrement des loyers pour une durée expérimentale de deux ans.
L'impact pour les investisseurs en LMNP
Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle, le classement en zone tendue comporte plusieurs implications :
- Encadrement des loyers : dans ces zones, le loyer des logements meublés est soumis à des plafonds fixés par les autorités locales, limitant la possibilité d’augmenter les loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail.
- Préavis réduit : les locataires peuvent bénéficier d’un préavis réduit à un mois, ce qui peut entraîner une rotation plus fréquente des locataires et nécessiter une gestion locative plus active.
- Fiscalité spécifique : les propriétaires peuvent être assujettis à la taxe sur les logements vacants et à une majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.
- Opportunités d’investissement : malgré ces contraintes, investir en zone tendue peut offrir une demande locative soutenue et des dispositifs fiscaux avantageux, tels que le PTZ ou le dispositif Pinel, sous certaines conditions.
Le classement en zone tendue en 2025 reflète les efforts des pouvoirs publics pour réguler le marché locatif et favoriser l’accès au logement dans les zones à forte demande. Pour les investisseurs en LMNP, il est important de bien comprendre les implications de ce classement pour adapter leur stratégie d’investissement et de gestion locative. Une veille réglementaire et une analyse approfondie du marché local sont indispensables pour tirer parti des opportunités offertes par ces zones tout en maîtrisant les risques associés.
