L’activité de location meublée, notamment via des plateformes comme Airbnb, a connu un essor considérable ces dernières années. La location meublée non professionnelle (LMNP) est souvent perçue comme une solution idéale pour tirer profit de ces opportunités locatives tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, la question demeure : la location Airbnb est-elle compatible avec le statut LMNP ? Quels sont les types de contrats qui encadrent cette activité, et quelles sont les implications fiscales pour les investisseurs ?
Dans cet article, nous allons explorer les conditions, les avantages, et les obligations liées à la location saisonnière sous le régime LMNP, en répondant à toutes vos interrogations pour que vous puissiez exercer votre activité en toute sérénité.
La location saisonnière et le statut LMNP
L’investissement en LMNP et la location via des plateformes comme Airbnb peuvent effectivement coexister, mais sous certaines conditions précises. Pour exercer légalement cette activité, les investisseurs doivent respecter des règles spécifiques en termes de durée, de type de bien et de localisation géographique. Ce cadre juridique est en constante évolution, et il est essentiel de bien comprendre ces règles pour maximiser les avantages de votre investissement tout en respectant la législation en vigueur.
Les différents types de contrats de location meublée
Avant d’entrer dans les détails de la location saisonnière, il convient de faire un point sur les différents types de contrats de location meublée qui existent en France, chacun ayant des implications différentes pour les loueurs.
- Le contrat de location meublée d’un an renouvelable : Ce type de contrat est couramment utilisé pour des locations classiques à long terme, mais avec un logement meublé.
- Le contrat de location meublée pour étudiant : Ce contrat, souvent de courte durée, est destiné à répondre aux besoins spécifiques des étudiants et de leur mobilité.
- Le bail mobilité : Créé pour faciliter la mobilité des locataires en contrat à durée déterminée, ce bail est également adapté aux logements meublés.
- Le bail commercial : Il est destiné à la location de biens pour des activités commerciales, et non résidentielles.
- Le bail de location de tourisme : Ce dernier est particulièrement pertinent lorsqu’il s’agit de location saisonnière, à savoir des séjours de courte durée, comme ceux proposés sur des plateformes telles qu’Airbnb.
La location saisonnière
La location saisonnière, qui fait référence à la mise en location d’un bien pour une durée déterminée, ne peut excéder 90 jours consécutifs. Ce type de contrat ne doit pas être renouvelé au-delà de cette période, car cela risquerait de transformer l’activité en location à long terme, et donc d’impliquer d’autres règles fiscales et administratives.
Les avantages de la location saisonnière sont nombreux et en font un choix stratégique pour beaucoup d’investisseurs en LMNP :
- Possibilité de louer votre résidence principale ou Secondaire : Vous avez la flexibilité de proposer à la location soit votre résidence principale, soit une résidence secondaire, ce qui vous permet d’adapter votre activité à vos besoins personnels.
- Location de l’ensemble du logement ou d’une partie : Vous pouvez choisir de louer un logement entier ou simplement une chambre, en fonction de l’espace disponible et de vos préférences.
- Durée de location flexible : Vous avez la liberté de proposer des séjours très courts (1 jour) ou plus longs, jusqu’à 90 jours consécutifs, non renouvelables.
Conditions de validité pour la location de tourisme
Afin de vous conformer aux règles en vigueur, il existe certaines conditions spécifiques à respecter pour exercer une activité de location touristique. Ces conditions dépendent de la nature de la résidence et de la localisation géographique du bien.
Si le bien est une résidence principale
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants, vous devez procéder à un enregistrement auprès de la mairie avant de pouvoir commencer à louer votre bien.
- Si le bien est une résidence secondaire, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage, c’est-à-dire obtenir l’accord des autorités locales pour transformer un logement en hébergement hôtelier.
Si le bien est situé dans une ville de moins de 200 000 habitants
- Si la location ne dépasse pas 4 mois par an, vous n’avez aucune procédure particulière à suivre.
- Si la location excède les 4 mois par an, vous devez déclarer votre bien auprès des autorités locales.
Les procédures administratives
- Dans les villes de moins de 200 000 habitants, une simple déclaration via un formulaire CERFA n°14004 est suffisante pour commencer à louer votre bien.
Ces étapes sont essentielles pour garantir que vous respectez les obligations légales relatives à la location saisonnière. Dans certains cas, le non-respect de ces formalités peut entraîner des amendes ou des restrictions à l’exercice de l’activité.
Revenus issus de la location saisonnière : BIC et options fiscales
Les revenus perçus via des plateformes comme Airbnb ou d’autres services de location saisonnière sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette catégorie fiscale implique que vous ayez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC : Par défaut, Airbnb déclare vos revenus sous ce régime simplifié. Le principal avantage de ce régime est sa simplicité, mais il présente aussi certaines limites. En effet, bien que ce régime soit pratique, il ne vous permet pas de déduire les charges liées à l’activité, ce qui peut conduire à une imposition plus élevée. De plus, le plafond des recettes annuelles est limité à 72 600 € pour les locations meublées de tourisme. Au-delà de ce montant, vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel simplifié.
- Le régime réel simplifié : Ce régime est plus complexe mais offre des avantages fiscaux considérables. Vous pouvez déduire les charges liées à votre bien immobilier (amortissement, travaux, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut réduire de manière significative le montant de l’impôt à payer. Dans certains cas, vous pourriez même ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Le choix entre le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié dépendra de vos recettes locatives et de la nature des charges que vous souhaitez déduire.
Les différentes formes de location meublée de tourisme
Il existe plusieurs formes de location meublée de tourisme, et chacune d’entre elles comporte des spécificités.
Location saisonnière
Il s’agit de la location d’un bien meublé pour une courte durée, souvent par l’intermédiaire de plateformes comme Airbnb. Le bien ne peut pas être la résidence principale du locataire, et le propriétaire ne doit pas être présent dans le logement, contrairement aux chambres d’hôtes.
Meublé de tourisme classé
Les propriétaires qui souhaitent se démarquer sur le marché locatif peuvent choisir de faire classer leur bien comme meublé de tourisme. Ce classement est effectué par un organisme agréé, qui évalue la qualité et le confort du logement selon une échelle de 1 à 5 étoiles. Ce classement peut augmenter l’attractivité du bien et justifier des tarifs plus élevés.
Chambres d’hôtes
Contrairement à la location saisonnière, les chambres d’hôtes permettent au propriétaire de rester sur place, tout en offrant des services supplémentaires comme le ménage ou la fourniture de linge de maison. Ce type de location ne peut pas être classé comme un meublé de tourisme, mais il reste une option intéressante pour ceux qui souhaitent proposer une expérience plus personnalisée à leurs locataires.
Conclusion
La location saisonnière via des plateformes comme Airbnb est tout à fait compatible avec le statut de loueur en meublé non professionnel, à condition de respecter les règles spécifiques relatives à la durée de la location, à la nature du bien, et à la localisation géographique. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une flexibilité intéressante, que ce soit pour louer une résidence principale ou secondaire, et de nombreux avantages fiscaux, notamment en choisissant le régime réel simplifié pour la déclaration des revenus locatifs.
Chez LMNP.PARIS, nous accompagnons nos clients dans l’optimisation de leur stratégie d’investissement en location meublée, qu’il s’agisse de la location traditionnelle ou saisonnière. Nos experts en comptabilité et fiscalité immobilière vous aident à maximiser vos revenus tout en restant pleinement conforme à la législation. Pour toute question ou besoin d’accompagnement, n’hésitez pas à nous contacter !
