En France, environ 7,2 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire des biens très énergivores. Face à cette problématique, la loi Climat et Résilience interdit progressivement leur mise en location. Mais qu’entend-on exactement par « passoire thermique » ? Quelles obligations pour les propriétaires ? Et surtout, quelles solutions pour les bailleurs en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Le terme « passoire thermique » désigne un logement dont les performances énergétiques sont très faibles. Ce niveau est déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE), un audit obligatoire avant toute mise en vente ou location. Ce diagnostic classe les logements selon leur consommation énergétique, de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) :
- A : Consommation < 50 kWh/m²/an
- B : Entre 51 et 90 kWh/m²/an
- C : Entre 91 et 150 kWh/m²/an
- D : Entre 151 et 230 kWh/m²/an
- E : Entre 231 et 330 kWh/m²/an
- F : Entre 331 et 420 kWh/m²/an
- G : Consommation > 420 kWh/m²/an
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. Cette restriction s’étendra progressivement :
- 2025 : interdiction pour tous les logements classés G ;
- 2028 : interdiction pour les logements classés F ;
- 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Pour les propriétaires LMNP louant en courte durée, la loi Le Meur (novembre 2024) durcit encore ces règles. Désormais, tout nouveau bien mis en location saisonnière devra être classé E ou mieux, et D ou mieux d’ici 2034.
À noter : Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés.
Pourquoi interdire les passoires thermiques à la location ?
Améliorer la qualité des logements
Les passoires thermiques sont synonymes de mauvais logement. Pour leurs occupants, cela se traduit par :
- Des pertes de chaleur importantes en hiver et une surchauffe en été ;
- Une augmentation des factures énergétiques, notamment pour le chauffage ou la climatisation ;
- Des conditions de vie précaires pour les ménages modestes, qui peinent parfois à se chauffer correctement.
De plus, les logements mal isolés favorisent l’apparition d’humidité, ce qui peut avoir un impact négatif sur la santé des occupants. En interdisant la mise en location de ces logements, le législateur souhaite garantir un minimum de décence et de confort thermique pour les locataires.
Lutter contre le réchauffement climatique
Les passoires thermiques ont également un impact écologique considérable. Leur consommation énergétique excessive engendre des émissions de gaz à effet de serre bien supérieures à la moyenne.
Dans le cadre de ses engagements pour le climat, la France vise un parc immobilier bas carbone d’ici 2050, avec une consommation énergétique moyenne classée B. Cela passe par une réduction massive de la consommation des bâtiments et une transition vers des logements moins énergivores.
Que risque un propriétaire louant une passoire thermique ?
Si vous louez un bien énergivore malgré l’interdiction, le locataire pourra exiger :
- La réalisation des travaux de rénovation énergétique nécessaires ;
- Une réduction du loyer pour compenser les dépenses liées à la surconsommation énergétique ;
- Des dommages et intérêts en cas de non-conformité avérée.
En cas de litige, le locataire pourra également saisir le juge, qui pourra vous contraindre à engager des travaux sous peine de sanctions.
Vous êtes propriétaire d’une passoire thermique : quelles solutions ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier classé F ou G, deux options principales s’offrent à vous :
Vendre votre bien
La vente peut être une solution rapide, mais elle impose de réaliser un DPE valide avant toute transaction. Les passoires thermiques se vendent souvent en dessous du prix du marché, ce qui peut séduire des investisseurs souhaitant entreprendre des travaux.
Réaliser des travaux de rénovation énergétique
Pour continuer à louer votre bien, vous devrez améliorer sa performance énergétique. Voici les principaux travaux à envisager :
- Isolation thermique : murs, combles, toiture, fenêtres (remplacement du simple vitrage) ;
- Chauffage : remplacement des équipements énergivores par des systèmes plus performants, comme une pompe à chaleur ;
- Ventilation : installation d’un système de ventilation performant pour limiter l’humidité et améliorer la qualité de l’air.
Aides financières disponibles
- MaPrimeRénov’ : subvention accordée pour financer une partie des travaux de rénovation énergétique ;
- Prêt à taux zéro (PTZ) : prêt sans intérêt pour financer vos travaux ;
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes pour les travaux d’économie d’énergie.
Investir dans une passoire thermique : une opportunité ?
Malgré les restrictions, les passoires thermiques peuvent représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs. Leur prix d’achat souvent bas peut permettre de réaliser une plus-value importante après rénovation.
Si vous êtes un investisseur LMNP, sachez que les travaux de rénovation énergétique sont déductibles de vos revenus locatifs sous le régime réel. Ce régime vous permet également :
- De déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) ;
- D’amortir le bien immobilier ainsi que les équipements et les travaux réalisés.
Conseil : Si vous êtes propriétaire en LMNP, privilégiez le régime réel pour optimiser vos charges et réduire votre imposition.
Conclusion
L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques marque une étape importante dans la transition énergétique et la lutte contre le mal-logement. En tant que propriétaire LMNP, il est essentiel d’anticiper ces changements pour garantir la rentabilité de vos investissements.
Chez LMNP.Paris, nous vous accompagnons dans la gestion de vos biens meublés et l’optimisation de votre fiscalité. Que ce soit pour déclarer vos revenus locatifs, choisir le régime fiscal adapté ou comptabiliser vos travaux de rénovation, notre cabinet d’expertise comptable est à vos côtés.
