La gestion des charges déductibles sous le régime LMNP (location en meublée non professionnelle) est un aspect essentiel pour optimiser vos revenus locatifs et réduire votre imposition. En effet, en tant que loueur en meublé, vous pouvez déduire un grand nombre de frais et charges de vos revenus locatifs, ce qui permet de diminuer la base taxable. Pour vous aider à bien comprendre et déclarer ces charges déductibles, voici un guide complet sur les différentes dépenses qui peuvent être prises en compte dans le cadre de votre comptabilité.
Les charges de copropriété : ce qu'il faut savoir
Les charges de copropriété représentent une partie importante des dépenses liées à la gestion de votre bien immobilier. Ces charges comprennent tous les frais liés à la gestion et à l’entretien des parties communes de l’immeuble dans lequel vous possédez un ou plusieurs appartements.
Comment calculer les charges déductibles ?
Il est important de ne déclarer que les montants réellement versés au syndic au cours de l’année. En effet, sous le régime LMNP, la comptabilité suit le principe d’encaissement/décaissement. Cela signifie que vous devez reporter le montant des charges effectivement payées, et non le montant des appels de charges reçus. Par exemple, si vous avez réglé quatre paiements de 1 000€ en 2022, vous devrez déclarer 4 000€ dans votre déclaration fiscale, indépendamment des appels de charges ou des paiements prévisionnels.
En résumé : ce qui compte, c’est le montant payé réellement, et non le montant théorique des appels de charges.
Les frais de gestion : quels sont les frais déductibles ?
Les frais liés à la gestion de votre bien immobilier peuvent également être déduits de vos revenus locatifs. Parmi les frais les plus courants que vous pouvez inclure, on trouve :
- Les honoraires des gestionnaires immobiliers : Si vous avez recours à un professionnel pour la gestion de vos biens, ses honoraires sont déductibles.
- Les frais juridiques : Si vous avez eu besoin d’assistance juridique, par exemple pour résoudre un litige avec un locataire (avocat, huissier, etc.), ces dépenses peuvent également être prises en compte.
- Les rémunérations des gardiens et concierges : Si un gardien ou un concierge s’occupe de l’immeuble, leur rémunération peut être déduite.
Ces frais de gestion sont des charges indispensables pour l’exploitation de votre bien, et leur déduction peut significativement améliorer la rentabilité de votre investissement.
Les cotisations d’assurance (hors prêt) : celles à déclarer
En tant que propriétaire bailleur, vous devez souscrire certaines assurances afin de protéger votre bien et vos revenus. Les deux principales cotisations d’assurance qui sont déductibles sont :
L'assurance habitation (propriétaire non occupant)
Cette assurance est obligatoire pour couvrir votre bien immobilier en cas de sinistre. Elle vous protège contre les risques qui peuvent survenir au sein de votre logement en tant que propriétaire non occupant (PNO). Les cotisations que vous payez pour cette assurance peuvent être déduites de vos revenus locatifs.
L’assurance loyer impayé
Si vous souscrivez une assurance contre les loyers impayés (GLI, garantie des loyers impayés), vous pouvez également déduire cette cotisation de vos revenus locatifs. Cette assurance permet de couvrir les risques de non-paiement de loyer par vos locataires et représente un outil précieux pour sécuriser vos revenus.
Les intérêts d'emprunt : une déduction importante
Les intérêts d’emprunt sont l’une des charges les plus importantes et les plus fréquemment déduites par les loueurs en meublé non professionnels. Ces intérêts représentent le coût de l’argent emprunté pour financer l’acquisition ou la rénovation de votre bien immobilier. Vous devez déclarer la somme totale des intérêts que vous avez payés au cours de l’année.
Comment obtenir ces informations ?
Les informations relatives aux intérêts d’emprunt sont généralement disponibles sur votre tableau d’amortissement, un document fourni par la banque lors de la souscription de votre prêt immobilier. Ce tableau détaille les remboursements du capital et les intérêts à chaque échéance, vous permettant ainsi de connaître la somme totale des intérêts payés pour l’année en question.
Les assurances de prêt : la cotisation à déclarer
Outre les cotisations d’assurance habitation et de loyers impayés, il existe également les assurances de prêt souscrites pour garantir le remboursement de votre emprunt en cas d’incapacité de paiement (décès, invalidité, etc.). Si vous avez souscrit une assurance de prêt, les cotisations payées peuvent être déduites de vos revenus locatifs.
Où trouver ces informations ?
Si l’assurance a été souscrite auprès de votre banque prêteuse, vous trouverez la cotisation annuelle dans le tableau d’amortissement. Si vous avez choisi une délégation d’assurance (assurance souscrite auprès d’un assureur externe), vous devrez obtenir un échéancier annuel de votre assureur, qui vous indiquera les cotisations payées durant l’année.
La déductibilité des frais de comptabilité : le cas de declafr.fr
Dans le cadre de votre gestion LMNP, les frais de comptabilité liés à la préparation de votre déclaration fiscale sont également déductibles. Si vous faites appel à des services comme Decla.fr pour établir votre liasse fiscale, la facture émise par ce service peut être incluse parmi vos charges déductibles.
Par exemple, si en 2025 vous payez 219€ pour la préparation de votre liasse fiscale LMNP par Decla.fr, vous pourrez déduire cette somme lors de la déclaration de vos revenus de l’année 2025, qui sera réalisée en 2026.
Autres charges déductibles
Outre les charges mentionnées ci-dessus, il existe d’autres frais qui peuvent également être déduits de vos revenus locatifs en LMNP. Ces charges incluent notamment :
- Les frais d’entretien et de réparation : Tous les frais engagés pour l’entretien courant de votre bien (peinture, plomberie, etc.) sont déductibles.
- Les charges de copropriété : Outre les paiements effectués au syndic, certains frais comme les réparations urgentes ou les mises aux normes peuvent également être déduits.
- Les frais de publicité : Si vous payez pour des annonces de location (sur des sites comme LeBonCoin, Airbnb, etc.), ces frais sont également déductibles.
Conclusion
Les charges déductibles sont un outil puissant pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier sous le régime LMNP. En prenant soin de bien déclarer toutes les charges pertinentes, vous pouvez réduire le montant de vos revenus locatifs imposables et ainsi limiter votre imposition.
Chez LMNP.Paris, nous vous conseillons de prendre le temps de bien comprendre ces déductions afin de maximiser vos avantages fiscaux. Si vous avez des questions ou besoin d’assistance dans la gestion de votre comptabilité LMNP, n’hésitez pas à consulter notre équipe d’experts. Nous sommes là pour vous aider à gérer efficacement vos obligations fiscales et à optimiser vos investissements.
