La location touristique sur des plateformes comme Airbnb, s’est imposée comme un moyen rentable de générer des revenus supplémentaires, notamment grâce aux tarifs plus élevés qu’elle permet et à une fiscalité avantageuse pour la location meublée. Cependant, pour en tirer le maximum, il est essentiel de savoir adapter vos tarifs en fonction de la demande locale, de la saisonnalité et des caractéristiques de votre bien. Ce guide détaillé vous aidera à fixer un prix compétitif et rentable pour votre location saisonnière.
Comment calculer le loyer de sa location saisonnière ?
Le calcul du loyer saisonnier est la première étape pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte :
- Localisation : proximité des transports, sites touristiques, centres-villes
- Type et surface du bien : appartement, maison, studio ou villa
- Équipements et services : Wi-Fi, parking, piscine, jardin, ménage inclus
- Demande locale et saisonnalité : haute saison, événements locaux, vacances scolaires
- Concurrence : analysez les tarifs des logements comparables dans votre quartier ou ville
L’objectif est d’adapter vos tarifs de manière dynamique, pour maximiser votre taux d’occupation tout en garantissant la rentabilité de votre location.
Qu’est-ce que le prix plancher ?
Le prix plancher est le tarif minimum que vous devez appliquer pour que votre activité reste rentable. Il prend en compte :
- Les charges fixes (crédit immobilier, taxe foncière, assurances)
- Les coûts liés à la gestion locative et à l’entretien
- Les frais de comptabilité et services LMNP
Comment calculer le prix plancher de votre location ?
- Additionnez tous vos frais annuels : remboursement du bien, charges, entretien, assurances, comptabilité.
- Divisez le total par 365 jours pour obtenir le tarif minimal journalier.
Ce prix constitue la base de votre tarification, garantissant une rentabilité minimale.
Augmenter la rentabilité de votre location
Fixer un tarif adapté est une première étape pour la rentabilité de votre investissement locatif, mais il existe également d’autres moyens pour optimiser vos revenus. L’un des leviers majeurs réside dans le choix d’un régime fiscal adapté à votre situation. En matière de location meublée, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition, ce dernier étant souvent plus avantageux pour les loueurs en meublé.
Le régime réel et la déduction des charges
En optant pour le régime réel, vous bénéficiez de la déduction des charges relatives à votre activité. Cette option vous permet de déduire de votre revenu imposable les frais d’entretien, de comptabilité, de mise en location, ainsi que certaines taxes, comme la taxe foncière. Si le montant des charges déductibles est supérieur à vos revenus locatifs, cela peut générer un déficit fiscal reportable sur dix ans pour les loueurs non professionnels, vous permettant ainsi de réduire, voire d’annuler vos impôts sur les revenus locatifs.
L’amortissement
Le régime réel permet également de bénéficier de l’amortissement, un mécanisme comptable qui évalue l’usure de vos biens (mobilier, travaux, logement) et permet de déduire une partie de leur valeur chaque année de votre revenu imposable. En cumulant amortissements et déductions de charges, vous pouvez profiter d’une période de plusieurs années sans impôts sur vos revenus locatifs.
Bon à savoir : Si vous faites débuter votre activité locative à la date d’achat du bien, vous pourrez potentiellement déduire les frais de notaire et la commission de l’agence immobilière. En cas de plusieurs investissements, le choix de déduction ou d’amortissement devra être uniforme pour l’ensemble de vos logements.
Exonération de certaines taxes
Les taxes représentent souvent un poids pour les propriétaires de locations saisonnières. Toutefois, il existe des moyens de les alléger :
- Classement du meublé de tourisme : Le classement peut permettre une exonération de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
- Agence de location : En ayant recours à une agence locative avec un mandat de gestion, vous pourriez être exonéré de la taxe d’habitation. Notez cependant que cela empêche une utilisation personnelle du bien.
Fixer le prix de votre location touristique : facteurs à considérer
Pour déterminer le tarif optimal, il est essentiel d’évaluer non seulement les atouts de votre bien, comme sa localisation, sa surface, et ses commodités, mais aussi d’adopter une stratégie de tarification flexible. Cette approche vous permet d’ajuster les prix en fonction de la demande locale, des saisons, des événements spéciaux et de la concurrence. Une tarification dynamique vous aide à maximiser la rentabilité de votre location tout en restant compétitif sur le marché.
Étudiez le profil de votre bien
Plusieurs éléments influent sur le tarif de location, notamment :
- Le type de bien : Appartement, maison, villa… Le type de logement influence le profil des locataires potentiels, le nombre de personnes pouvant être accueillies et, par conséquent, le tarif applicable.
- La superficie et l’aménagement : L’espace et l’aménagement intérieur (décoration, architecture, ameublement) sont également des critères à prendre en compte pour déterminer le prix de votre bien.
- Équipements et services : Les équipements obligatoires (définis par le décret du 31 juillet 2015 pour les logements meublés) sont indispensables, mais ajouter des services supplémentaires (piscine, jardin aménagé, accès internet, service de ménage) peut attirer davantage de locataires et justifier un tarif plus élevé.
- Localisation : La localisation du bien a une grande influence sur la demande. Les zones touristiques comme les grandes villes, les côtes, ou les montagnes génèrent une demande plus élevée, permettant souvent de pratiquer des tarifs plus élevés. Valorisez les atouts de la localisation dans votre annonce (proximité des transports, des activités, de la plage…).
Saison et concurrence locale
La saisonnalité joue un rôle majeur dans la location touristique. Les périodes de haute saison, comme l’été ou les vacances scolaires, augmentent la demande et permettent de pratiquer des tarifs plus élevés. De même, la concurrence locale est un facteur important. Une analyse des offres similaires dans votre zone vous aidera à adapter votre offre, tout en vous inspirant des pratiques tarifaires locales.
Adaptez-vous aux fluctuations
Contrairement aux locations de longue durée, les locations touristiques ne sont pas soumises à une réglementation stricte en matière de loyers. Cette flexibilité permet de varier les prix en fonction de la demande et de la période. Il est recommandé de varier les tarifs selon la saison, la durée de réservation, et même le jour de la semaine. Par exemple, des événements sportifs ou culturels peuvent justifier une hausse des prix, tout comme la haute saison (vacances d’été, Noël). Adapter vos tarifs permet de maximiser vos revenus et d’optimiser l’occupation de votre bien.
Stratégies de tarification pour une location rentable
Pour ajuster efficacement vos prix, il est possible de recourir à des outils de tarification dynamique. Ces outils analysent les données de location dans votre secteur et proposent des tarifs en fonction des événements et des périodes de l’année. Des plateformes comme Airbnb intègrent des options de tarification dynamique, permettant aux propriétaires de s’adapter en temps réel aux fluctuations du marché.
La location saisonnière séduit de plus en plus par sa flexibilité et son potentiel de rentabilité. Toutefois, fixer le prix optimal nécessite une approche réfléchie, qui prend en compte les coûts, la fiscalité, la saisonnalité, la concurrence, et les atouts du bien. Pour cela, il est essentiel de se faire accompagner par un comptable LMNP spécialisé, qui saura vous guider dans la gestion de vos revenus locatifs et optimiser vos déclarations fiscales.
Adopter une stratégie de tarification flexible, utilisant les données de marché et les événements locaux, vous permet d’attirer une clientèle variée et d’optimiser vos revenus tout au long de l’année. De plus, un accompagnement et des conseils fiscaux avisés sont essentiels pour maximiser la rentabilité de votre investissement, tout en respectant la réglementation en vigueur.
