Les prix de l'immobilier rémois
La ville de Reims, connue comme la cité des sacres, reste une option accessible pour les investisseurs dans l’immobilier.
Le prix moyen au mètre carré y est d’environ 2 650 €. Cependant, selon les quartiers, les prix peuvent varier de manière significative :
- Centre-ville : Cette zone historique abrite les monuments emblématiques de Reims comme la cathédrale Notre-Dame et plusieurs musées. Le centre-ville est un lieu très prisé par les touristes, mais c’est aussi l’une des zones les plus onéreuses avec un prix au mètre carré avoisinant les 3 800 €.
- Jean Jaurès : Proche du centre-ville, ce quartier est plus résidentiel et convient parfaitement aux familles ou jeunes professionnels. Les prix y sont en moyenne de 2 846 € au mètre carré.
- Clémenceau : Situé au sud-est de la ville, Clémenceau offre un cadre de vie agréable grâce à ses commerces et espaces verts. Le prix moyen y est d’environ 2 753 € par mètre carré.
- Moissons : Quartier plus huppé de Reims, Moissons est principalement composé de grandes maisons, bien que quelques appartements soient disponibles. Les prix dans cette zone sont plus élevés, environ 3 550 € au mètre carré.
- Saint-Rémi : Ce quartier, proche du centre, attire particulièrement les étudiants grâce à ses loyers plus abordables, avec un prix moyen de 2 576 € au mètre carré.
Démographie et demande locative à Reims
Avec une population de 180 000 habitants, Reims est la 12e ville la plus peuplée de France. Plus de 44 % de cette population a moins de 30 ans, et 71 % des habitants sont locataires, un chiffre bien au-dessus de la moyenne nationale (19 %).
Ce taux élevé de locataires est un indicateur positif pour les investisseurs en LMNP. Il assure une demande locative stable et réduit le risque de vacance locative, un facteur clé pour garantir la rentabilité de l’investissement.
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Les grands projets urbains rémois
améliorer son attractivité et son dynamisme.
Voici quelques-uns des projets phares attendus d’ici 2024 :
- Nouveau campus de Neoma : Situé dans le quartier Croix-Rouge, ce campus pourrait accueillir jusqu’à 7 000 étudiants, contre 4 700 actuellement.
- Chantier de l’Esad : Une nouvelle école d’art et de design verra le jour pour la rentrée 2025, renforçant l’attractivité étudiante de la ville.
- Réaménagement de la voie des Sacres : Cet axe central qui relie la cathédrale Notre-Dame à la basilique Saint-Rémi va subir une transformation majeure.
- Aménagement des berges : La ville investit pour reconnecter la ville à la nature en aménageant ses berges. Ce projet vise à dynamiser la vie urbaine et à offrir un cadre de vie plus agréable.
Ces projets urbains devraient soutenir la demande locative et rendre la ville encore plus attrayante pour les investisseurs en LMNP.
Reims : Une ville aux multiples atouts
Au-delà de son histoire riche, Reims est une ville moderne, attractive pour diverses raisons :
- Ville étudiante : Reims attire plus de 37 000 étudiants chaque année, grâce à ses universités et grandes écoles comme Neoma Business School.
- Pôle économique régional : Reims est le premier pôle économique de la Champagne-Ardenne. Outre l’industrie du champagne, la ville est active dans les secteurs de la santé, l’automobile, les banques et assurances.
- Tourisme : Reims est un joyau historique avec de nombreux monuments inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco, comme la cathédrale Notre-Dame, le palais du Tau, et l’ancienne abbaye Saint-Rémi. Cette richesse architecturale attire de nombreux visiteurs, ce qui renforce le marché de la location saisonnière.
- Dynamisme culturel : Reims propose de nombreuses activités culturelles, notamment des festivals, des musées, un opéra, des restaurants et des bars, contribuant ainsi à une vie citadine active.
- Proximité avec Paris : Reims se trouve à seulement 45 minutes de Paris en TGV, ce qui en fait une option intéressante pour ceux qui travaillent dans la capitale mais préfèrent vivre dans un cadre plus paisible.
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Rentabilité et perspectives pour l'investissement LMNP
Avec des prix immobiliers relativement bas et une forte demande locative, investir dans un logement meublé à Reims peut offrir un excellent rendement. En adoptant la bonne stratégie, un investisseur peut obtenir un rendement brut moyen de 6,93 %. Ce taux de rentabilité peut générer des revenus complémentaires ou être réinvesti dans d’autres projets immobiliers en LMNP.
De plus, Reims présente un potentiel de plus-value intéressant à long terme. En effet, les prix de l’immobilier ont augmenté de 30,9 % au cours des dix dernières années, ce qui en fait une opportunité d’investissement rentable sur le long terme.
La réglementation applicable aux LMNP à Reims
Encadrement des loyers
Malgré la forte demande locative, Reims n’est pas considérée comme une zone tendue. Cela signifie que les propriétaires ont une certaine liberté dans la fixation des loyers pour les nouveaux contrats de location. Cependant, en cas de renouvellement de bail, ils doivent se conformer à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Le loyer moyen pour une location dans la ville est d’environ 12 € par mètre carré.
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Location saisonnière
La location saisonnière est très courante à Reims, notamment en raison de l’afflux touristique. Toutefois, certaines règles doivent être respectées :
- Autorisation de changement d’usage : Si vous louez un logement autre que votre résidence principale, vous devez obtenir cette autorisation. En revanche, si vous louez une chambre chez vous moins de 120 jours par an ou votre logement pendant vos vacances, cette formalité n’est pas requise.
- Déclaration en mairie : Toute location meublée saisonnière, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, doit être déclarée en mairie sous peine d’une amende de 5 000 €.
- Taxe de séjour : Les propriétaires doivent également collecter et reverser la taxe de séjour aux autorités locales.
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Optimiser la rentabilité de son investissement LMNP à Reims
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement à Reims, voici quelques stratégies à adopter :
- Cibler les petites surfaces : Avec une importante population étudiante, les studios et petites surfaces sont très demandés, ce qui permet de réduire les périodes de vacance locative.
- Miser sur la colocation : La colocation est également populaire, surtout parmi les étudiants. En divisant un grand logement en plusieurs chambres, vous pouvez augmenter vos revenus locatifs.
- Choisir le bon régime fiscal : Enfin, la fiscalité joue un rôle important dans le rendement d’un investissement LMNP. Il est crucial de choisir un régime fiscal adapté pour réduire au maximum vos charges et optimiser vos bénéfices.
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