Les prix de l'immobilier rémois
Le prix moyen au mètre carré à Reims est d’environ 2 650 €, avec de fortes variations selon les quartiers :
- Centre-ville : Quartier historique avec la cathédrale Notre-Dame et des musées, très prisé des touristes. Prix moyen : 3 800 €/m².
- Jean Jaurès : Proche du centre, résidentiel et adapté aux familles et jeunes actifs. Prix moyen : 2 846 €/m².
- Clémenceau : Cadre agréable avec commerces et espaces verts. Prix moyen : 2 753 €/m².
- Moissons : Quartier huppé avec grandes maisons et quelques appartements. Prix moyen : 3 550 €/m².
- Saint-Rémi : Quartier attractif pour étudiants, prix moyen : 2 576 €/m².
Ces variations permettent aux investisseurs de choisir le quartier correspondant à leur stratégie LMNP, qu’il s’agisse de location longue durée, colocation ou location saisonnière.
Démographie et demande locative à Reims
Avec une population de 180 000 habitants, Reims est la 12e ville la plus peuplée de France. Plus de 44 % de cette population a moins de 30 ans, et 71 % des habitants sont locataires, un chiffre bien au-dessus de la moyenne nationale (19 %).
Ce taux élevé de locataires est un indicateur positif pour les investisseurs en LMNP. Il assure une demande locative stable et réduit le risque de vacance locative, un facteur clé pour garantir la rentabilité de l’investissement.
Les grands projets urbains rémois
Reims se modernise avec plusieurs projets urbains majeurs qui renforcent son attractivité :
- Nouveau campus de Neoma : Accueillera 7 000 étudiants contre 4 700 actuellement, renforçant la demande locative étudiante.
- Chantier de l’Esad : Nouvelle école d’art et de design prévue pour 2025.
- Réaménagement de la voie des Sacres : Amélioration de la circulation et dynamisation d’un axe central.
- Aménagement des berges : Projet pour reconnecter la ville à la nature et offrir un cadre de vie agréable.
Ces initiatives favorisent la demande locative et la valorisation des biens immobiliers, essentiels pour les investisseurs LMNP.
Reims : Une ville aux multiples atouts
- Ville étudiante : Plus de 37 000 étudiants, créant une forte demande pour les studios et petites surfaces.
- Pôle économique régional : Premier pôle économique de Champagne-Ardenne, avec des secteurs variés (champagne, santé, automobile, banques, assurances).
- Tourisme : Patrimoine classé UNESCO (cathédrale Notre-Dame, palais du Tau, abbaye Saint-Rémi), générant un marché locatif saisonnier dynamique.
- Dynamisme culturel : Festivals, musées, opéra, restaurants et bars contribuent à une vie citadine attractive.
- Proximité avec Paris : À 45 minutes en TGV, idéal pour les actifs travaillant dans la capitale.
Rentabilité et perspectives pour l'investissement LMNP
Avec des prix immobiliers relativement bas et une forte demande locative, investir dans un logement meublé à Reims peut offrir un excellent rendement. En adoptant la bonne stratégie, un investisseur peut obtenir un rendement brut moyen de 6,93 %. Ce taux de rentabilité peut générer des revenus complémentaires ou être réinvesti dans d’autres projets immobiliers en LMNP.
De plus, Reims présente un potentiel de plus-value intéressant à long terme. En effet, les prix de l’immobilier ont augmenté de 30,9 % au cours des dix dernières années, ce qui en fait une opportunité d’investissement rentable sur le long terme.
La réglementation applicable aux LMNP à Reims
Encadrement des loyers
Malgré la forte demande locative, Reims n’est pas considérée comme une zone tendue. Cela signifie que les propriétaires ont une certaine liberté dans la fixation des loyers pour les nouveaux contrats de location. Cependant, en cas de renouvellement de bail, ils doivent se conformer à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Le loyer moyen pour une location dans la ville est d’environ 12 € par mètre carré.
Location saisonnière
La location saisonnière est très courante à Reims, notamment en raison de l’afflux touristique. Toutefois, certaines règles doivent être respectées :
- Autorisation de changement d’usage : Si vous louez un logement autre que votre résidence principale, vous devez obtenir cette autorisation. En revanche, si vous louez une chambre chez vous moins de 120 jours par an ou votre logement pendant vos vacances, cette formalité n’est pas requise.
- Déclaration en mairie : Toute location meublée saisonnière, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, doit être déclarée en mairie sous peine d’une amende de 5 000 €.
- Taxe de séjour : Les propriétaires doivent également collecter et reverser la taxe de séjour aux autorités locales.
Optimiser la rentabilité de son investissement LMNP à Reims
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement à Reims, voici quelques stratégies à adopter :
- Cibler les petites surfaces : Avec une importante population étudiante, les studios et petites surfaces sont très demandés, ce qui permet de réduire les périodes de vacance locative.
- Miser sur la colocation : La colocation est également populaire, surtout parmi les étudiants. En divisant un grand logement en plusieurs chambres, vous pouvez augmenter vos revenus locatifs.
- Choisir le bon régime fiscal : Enfin, la fiscalité joue un rôle important dans le rendement d’un investissement LMNP. Il est crucial de choisir un régime fiscal adapté pour réduire au maximum vos charges et optimiser vos bénéfices.
