Une entreprise vous propose de louer votre appartement meublé pour y loger un salarié ? Loyer payé par une société, souplesse du contrat, locataire solvable : l’opération est séduisante. Elle obéit pourtant à des règles différentes d’une location meublée classique. Quel bail signer, comment facturer, quels pièges fiscaux éviter : voici l’essentiel.
Quel bail pour une entreprise ?
Lorsque le locataire est une société, la loi de 1989 sur les baux d’habitation ne s’applique pas. Cette loi protège les personnes physiques qui font du logement leur résidence principale ; une entreprise ne peut pas remplir cette condition. Le contrat relève alors du Code civil : on parle de « bail société » ou de « bail code civil ».
Concrètement, les parties fixent librement :
- la durée du bail ;
- les conditions de résiliation et le préavis ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la révision du loyer.
Cette liberté a une contrepartie : tout doit être écrit. Un bail société bien rédigé précise la durée, les conditions de sortie, l’identité des occupants autorisés, la répartition des charges, l’assurance et l’état des lieux. Découvrez quel modèle de bail de location meublée choisir.
Ce qui reste obligatoire
Même hors loi de 1989, certaines obligations demeurent :
- Le logement doit être réellement meublé. Annexez un inventaire complet au bail. Découvrez la liste des meubles obligatoires en LMNP.
- Les diagnostics : DPE, état des risques et, selon l’immeuble, constat de risque d’exposition au plomb.
- Un logement en bon état, dont vous assurez l’entretien et la jouissance paisible.
Qui doit signer le bail ?
L’entreprise doit être le véritable locataire : c’est elle qui signe le bail, représentée par une personne habilitée, et c’est elle qui paie le loyer. Le bail désigne le ou les salariés autorisés à occuper le logement.
Si, en pratique, le salarié signe et paie lui-même le loyer, le bail pourrait être requalifié en bail d’habitation classique, avec toutes les protections de la loi de 1989.
Comment facturer les loyers ?
L’entreprise a besoin d’un justificatif pour comptabiliser le loyer. Remettez-lui chaque mois un avis d’échéance ou une facture indiquant :
- votre identité et votre numéro SIREN ;
- l’identité de la société locataire ;
- l’adresse du logement et la période concernée ;
- le montant du loyer et des charges ;
- la mention de l’exonération de TVA, si elle s’applique.
Et la facturation électronique ? Une location meublée d’habitation exonérée de TVA n’impose pas d’émettre de facture électronique pour les loyers. En revanche, en tant que loueur en meublé, vous devez pouvoir recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs depuis le 1er septembre 2026.
La TVA s'applique-t-elle ?
En principe, non. La location meublée d’habitation est exonérée de TVA, que le locataire soit un particulier ou une entreprise.
L’exception concerne la para-hôtellerie : si vous proposez au moins trois des quatre services suivants (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle), la location est soumise à la TVA. Certaines entreprises y trouvent un intérêt, car elles peuvent récupérer la TVA facturée. Pour vous, cela implique des obligations déclaratives supplémentaires.
Les points de vigilance fiscaux
- Vos loyers restent des BIC. Louer à une entreprise ne change pas votre statut : vos loyers relèvent de la location meublée, au micro-BIC ou au régime réel. Comparez les deux régimes dans notre article LMNP : micro-BIC ou réel ?
- Attention aux séjours courts. Si vous louez pour des séjours de quelques jours ou quelques semaines à des salariés en mission, votre logement peut être qualifié de meublé de tourisme. Au micro-BIC, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie que d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. À Paris, ces locations répétées de courte durée peuvent en outre nécessiter une autorisation de changement d’usage. Consultez notre article sur la location meublée courte durée et sa réglementation.
- Déclarez l’occupant. Signalez tout changement d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » de votre compte fiscal, en indiquant la société comme occupant du logement.
- Un loyer conforme au marché. Si l’entreprise locataire est la vôtre, ou celle d’un proche, le loyer doit correspondre à la valeur locative réelle du logement. Un loyer trop élevé ou trop faible peut être remis en cause par l’administration, que ce soit pour vous ou pour la société.
- L’encadrement des loyers. Son application à un bail société est discutée. À Paris, la prudence est de rester dans les plafonds applicables.
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