Depuis le printemps, la même question revient dans nos rendez-vous parisiens, posée avec un mélange d’espoir et de prudence : « L’encadrement des loyers s’arrête bien en novembre ? »
La réponse courte est qu’il peut s’arrêter, que rien n’est joué, et surtout que cela changerait beaucoup moins de choses que ne l’imaginent la plupart des bailleurs.
L’expérimentation issue de la loi Élan, prolongée par la loi 3DS, arrive à son terme huit ans après la publication du texte, c’est-à-dire à la fin du mois de novembre 2026. En l’absence de nouvelle loi, elle cesse de produire effet et le dispositif disparaît, à Paris comme dans la soixantaine d’autres collectivités qui l’appliquent. Plusieurs véhicules législatifs sont en discussion pour l’éviter, aucun n’est adopté à ce jour.
Où en est le dossier ?
Trois éléments structurent la situation.
- L’échéance est certaine, sa prolongation ne l’est pas. L’expérimentation a été instaurée à titre temporaire. Elle n’est pas reconduite tacitement : sans intervention du législateur avant la fin du mois de novembre, elle prend fin.
- Une proposition de loi est en attente au Sénat. Un texte visant à pérenniser le dispositif a été adopté par l’Assemblée nationale en décembre 2025. Son examen au Sénat est annoncé pour l’automne. Le gouvernement envisage de s’en servir comme véhicule, non pour pérenniser le dispositif, mais pour prolonger l’expérimentation de deux ans dans les seuls territoires qui l’appliquent déjà, sans en ouvrir le bénéfice à de nouvelles communes.
- Le projet de loi de relance du logement traite également du sujet. Adopté en première lecture par le Sénat en juillet 2026, il doit être examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée. Le calendrier des deux textes se croise avec l’échéance, ce qui rend l’issue difficile à anticiper.
Ajoutons que les évaluations publiées en 2025 et en 2026 concluent à un effet réel sur le niveau des loyers, tout en relevant deux limites persistantes : une proportion notable d’annonces non conformes et un recours au complément de loyer jugé excessif. Ces constats nourrissent les deux camps, ce qui explique l’incertitude.
Incompréhension des bailleurs
La fin de l’encadrement des loyers ne rendrait pas les loyers parisiens libres.
Deux mécanismes distincts s’appliquent en effet à Paris, et un seul est concerné par l’échéance de novembre.
Le premier est l’encadrement issu de l’expérimentation : il plafonne le loyer d’un logement à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, selon le quartier, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non du logement.
Le second est l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, qui résulte d’un décret annuel applicable aux zones d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Il interdit, en principe et sauf exceptions limitées, de fixer à la relocation un loyer supérieur à celui appliqué au locataire précédent, revalorisé de l’indice de référence.
Ce second mécanisme ne dépend pas de l’expérimentation. Il subsisterait après novembre. Autrement dit, un bailleur parisien qui compte sur l’échéance pour repositionner son loyer au marché lors du prochain changement de locataire se prépare une déception.
S’y ajoute, pour les logements classés F ou G, l’interdiction de révision du loyer, qui procède de la loi Climat et résilience et n’a aucun lien avec l’encadrement.
L'encadrement aux bailleurs en meublé
Un rappel utile, car nous constatons encore une confusion fréquente : l’encadrement s’applique à la location meublée comme à la location nue, dès lors que le logement est loué à titre de résidence principale. Le bail mobilité et la colocation y sont soumis. Seuls échappent au dispositif les logements qui ne sont pas loués comme résidence principale, au premier rang desquels les meublés de tourisme.
Les loyers de référence sont d’ailleurs distincts selon que le logement est loué meublé ou non, le meublé bénéficiant d’un niveau supérieur.
Trois obligations en découlent.
- Le loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré applicable au logement, apprécié hors charges et hors complément de loyer.
- Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. L’omission n’est pas un détail de forme : elle ouvre au locataire une action en diminution.
- Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, comparées aux logements de même catégorie situés dans le même secteur. C’est le point le plus contesté, et celui sur lequel les contentieux se concentrent.
Les manquements exposent à une amende administrative prononcée par le préfet, ainsi qu’à une action du locataire en diminution du loyer et en restitution du trop-perçu.
Ce qui ne disparaîtrait pas
C’est la seconde erreur d’analyse que nous rencontrons.
Un bail conclu pendant la période d’application demeure régi par les règles applicables au jour de sa signature. La fin de l’expérimentation ne purge pas les irrégularités passées, et les délais d’action du locataire continuent de courir selon leurs propres règles.
Concrètement, un bailleur dont les baux en cours comportent un complément de loyer fragile ou omettent les mentions obligatoires reste exposé après novembre. L’échéance n’efface rien : elle cesse seulement de s’appliquer aux baux futurs.
Trois décisions à prendre
- Vérifier la conformité des baux en cours, sans attendre. Loyer de base, mentions obligatoires, justification du complément de loyer. C’est un travail de quelques minutes par bail et c’est le seul qui réduise réellement le risque.
- Ne pas construire un projet d’acquisition sur l’hypothèse d’un déplafonnement. Un plan de financement qui suppose un loyer supérieur au loyer de référence majoré à compter de décembre repose sur deux paris cumulés : l’extinction du dispositif, et l’inapplication du mécanisme de relocation. Le second est peu probable.
- Réexaminer l’arbitrage entre location nue et location meublée à Paris. L’encadrement s’applique aux deux, mais avec des loyers de référence distincts, et les autres paramètres de l’arbitrage ont beaucoup changé depuis 2025. Un calcul établi il y a deux ans mérite d’être refait.
Conclusion
L’échéance de novembre est réelle, et son issue dépendra d’un calendrier parlementaire chargé, sur lequel aucun bailleur n’a de prise. Ce constat conduit à une recommandation simple : ne fondez aucune décision sur son résultat.
Ce que vous pouvez décider, en revanche, est entièrement entre vos mains. La conformité de vos baux en cours ne dépend pas du Parlement. Le niveau de loyer que vous pourrez pratiquer à la prochaine relocation dépend, lui, d’un mécanisme qui survivra probablement à l’expérimentation. Et la rentabilité de votre bien dépend bien davantage de sa durée d’occupation et de sa structure de charges que de quelques dizaines d’euros de plafond mensuel.
Chez LMNP.Paris, la location meublée est notre unique spécialité, et Paris est notre marché quotidien. Nous vérifions la conformité des baux de nos clients, nous intégrons les plafonds applicables dans les projections de rentabilité avant acquisition, et nous suivons ce dossier parlementaire semaine après semaine. Si vous détenez un meublé parisien et que vous vous demandez ce que novembre changera pour vous, la réponse dépend de votre bail, de votre quartier et de votre calendrier de relocation. Nos experts-comptables l’établiront avec vous.
