Si votre bien en location meublée est classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE), une échéance se rapproche : le 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être loués. À mi-2026, cela laisse environ 18 mois pour réagir. Mais avant d’envisager des travaux, une bonne nouvelle mérite d’être vérifiée : votre logement n’est peut-être déjà plus dans la zone rouge.
L'échéance : le 1er janvier 2028
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d’interdiction progressive de location des « passoires thermiques » :
- les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F le seront au 1er janvier 2028 ;
- les logements classés E suivront au 1er janvier 2034.
Point essentiel pour les loueurs en meublé : ces règles s’appliquent à la location meublée comme à la location nue. À compter du 1er janvier 2028, un logement F ne pourra plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Autrement dit, même si un locataire est en place, vous ne pourrez plus relouer ni renouveler dans les conditions actuelles sans avoir amélioré le classement.
Votre « F » est peut-être déjà sorti de la zone rouge
Deux évolutions récentes ont amélioré le classement de nombreux logements sans aucun travaux :
- la correction appliquée aux petites surfaces (moins de 40 m²) depuis le 1er juillet 2024, qui pénalisaient injustement les studios — un sujet majeur à Paris ;
- la révision du mode de calcul entrée en vigueur au 1er janvier 2026, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Selon les estimations, elle fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique, sans le moindre chantier.
Concrètement, un bien classé F en 2025, chauffé à l’électricité, peut se retrouver classé E en 2026 — et donc échapper à l’interdiction de 2028, avec un sursis jusqu’en 2034. Le premier réflexe n’est donc pas de lancer des devis, mais de faire recalculer votre étiquette sur la base de votre diagnostic existant : aucun nouveau DPE n’est nécessaire.
Attention toutefois à la validité : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant toute remise en location.
Le gel des loyers grignote votre rentabilité
Tant que votre bien reste classé F ou G, son loyer est gelé depuis le 24 août 2022 : impossible de l’indexer sur l’IRL, de l’augmenter au renouvellement du bail ou de le revaloriser à la relocation. Pendant ce temps, vos charges (taxe foncière, copropriété, assurance) continuent de progresser. C’est une érosion silencieuse de votre rentabilité, qui ne prend fin que lorsque le logement atteint la classe E ou mieux, sur la base d’un nouveau DPE.
Si des travaux sont nécessaires : anticipez
Si, après recalcul, votre bien reste classé F, mieux vaut planifier sans attendre. Deux raisons à cela.
D’abord, les aides restent mobilisables : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie (CEE), TVA à 5,5 % et éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 €). En tant que bailleur, vous y avez accès.
Ensuite, et c’est un atout propre à votre statut : au régime réel, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles et amortissables. Ils viennent réduire votre résultat imposable et peuvent générer un déficit reportable. Le coût net d’une rénovation est donc souvent bien inférieur à son coût apparent — un levier que peu d’investisseurs exploitent pleinement.
Enfin, si votre logement est en copropriété, certains travaux dépendent d’un vote en assemblée générale et de la coordination de l’immeuble. Les délais peuvent être longs : 18 mois passent vite lorsqu’il faut attendre la prochaine AG.
Et si vous louez en meublé de tourisme ?
La location de courte durée n’échappe plus à la règle. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les meublés de tourisme sont eux aussi soumis au DPE. Dans les zones soumises à autorisation de changement d’usage, un classement minimum est désormais exigé, et d’ici 2034 l’ensemble des meublés de tourisme devront afficher une étiquette comprise entre A et D. Des contrôles et des sanctions sont prévus. Le levier court terme ne permet donc pas de contourner l’échéance énergétique.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Vérifier le classement réel de votre bien après les réformes de 2024 et 2026 : il a peut-être déjà gagné une lettre.
- Contrôler la validité de votre DPE et le refaire s’il est périmé.
- Si le bien reste classé F, chiffrer les travaux en intégrant les aides et l’amortissement au réel.
- En copropriété, mettre le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
En résumé
L’interdiction de louer un logement F au 1er janvier 2028 est une échéance réelle, mais elle se prépare. Entre la requalification possible de votre bien, le gel des loyers à faire cesser et l’optimisation fiscale des travaux, chaque mois compte — et chaque décision a un impact direct sur votre rentabilité.
Spécialistes de la fiscalité de la location meublée, nous analysons votre situation, vérifions le classement de votre bien et optimisons le traitement comptable et fiscal de vos travaux au régime réel. Contactez LMNP.Paris pour faire le point avant l’échéance.
