Être loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux, mais s’accompagne aussi de certaines obligations fiscales. En tant que propriétaire louant un bien meublé, vous devez vous acquitter de plusieurs taxes et impôts liés à votre activité. Cet article présente une vue d’ensemble des principales taxes et impôts que vous devez payer, en fonction de votre statut, ainsi que des solutions pour optimiser vos revenus locatifs grâce aux conseils d’experts-comptables spécialisés, tels que ceux de notre cabinet LMNP.PARIS.
La taxe d’habitation pour les LMNP
La taxe d’habitation s’applique à tout bien immobilier meublé à usage d’habitation. En tant que propriétaire LMNP, si vous louez votre bien à l’année, cette taxe est généralement à la charge du locataire présent au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est à vous, en tant que propriétaire, d’informer l’administration fiscale pour qu’elle adresse la taxe d’habitation au bon locataire.
Cependant, en cas de vacance locative au 1er janvier, c’est au propriétaire de démontrer que le logement était disponible à la location et qu’il n’en avait pas l’usage personnel. Si le bien est exonéré de la taxe d’habitation en raison du paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), il peut malgré tout être soumis à cette taxe si le propriétaire l’utilise à des fins personnelles à tout moment de l’année, même s’il était inoccupé au 1er janvier.
Un point important à noter est que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée dans certaines communes, notamment en zones tendues, où la demande en logements dépasse l’offre disponible. Si vous louez votre bien en location saisonnière, vérifiez les règles applicables à votre commune.
En tant que propriétaire LMNP, vous pouvez bénéficier de conseils d’experts pour ajuster vos déclarations fiscales. Chez LMNP.PARIS, nos experts-comptables peuvent vous aider à vérifier les règles locales et à identifier les éventuelles exonérations pour réduire votre charge fiscale.
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La taxe foncière pour les LMNP
La taxe foncière est une taxe locale due par tous les propriétaires d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, établie par la commune où se situe le logement. Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’est pas récupérable auprès du locataire.
Il est également possible de répercuter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire, en l’intégrant dans les charges locatives. De plus, pour les constructions neuves, une exonération temporaire de la taxe foncière est prévue pendant deux ans après l’achèvement de la construction, à condition que vous ayez effectué les démarches administratives requises.
Les dates de paiement de la taxe foncière varient selon que vous êtes mensualisé ou non. La date limite de paiement est généralement le 15 octobre si vous payez par courrier et le 20 octobre si vous réglez en ligne.
La taxe foncière est déductible de vos revenus locatifs si vous optez pour le régime réel d’imposition. Cette déduction vous permet de réduire vos bénéfices imposables.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La CFE fait partie de la contribution économique territoriale (CET), qui remplace l’ancienne taxe professionnelle. Tous les loueurs en meublé, qu’ils soient soumis au régime micro-BIC ou réel, doivent s’acquitter de la CFE. Cet impôt est calculé sur la valeur locative des biens et est dû par les loueurs qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année. La CFE doit être réglée avant le 15 décembre de chaque année.
Cependant, certains propriétaires bénéficient d’exonérations de CFE, notamment s’ils louent un bien meublé faisant partie de leur résidence personnelle ou s’il est classé « meublé de tourisme« . En outre, la loi de finances de 2018 prévoit une exonération pour les contribuables ayant des recettes locatives inférieures à 5 000 euros par an.
Comme pour la taxe foncière, la CFE est déductible des revenus locatifs au régime réel. Si vous souhaitez minimiser l’impact de cette taxe sur votre rendement locatif.
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La taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants concerne les logements inoccupés pendant au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe s’applique uniquement aux logements non meublés situés dans les zones dites « tendues« , où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Il existe des cas d’exonération, notamment si le logement est vacant pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire, ou s’il nécessite des travaux importants pour être habitable. Si votre bien est concerné par cette taxe, nos experts peuvent vous conseiller sur les démarches à suivre pour demander une exonération.
La TVA en LMNP
La plupart des propriétaires LMNP ne sont pas assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour leurs revenus locatifs. Toutefois, la TVA peut s’appliquer si le bien est situé dans une résidence de services (comme une résidence de tourisme, pour étudiants ou pour seniors) et qu’il y a un bail commercial entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence.
L’impôt sur le revenu de la location meublée
En tant que propriétaire LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus. Le régime réel simplifié est plus complexe mais permet de déduire toutes les charges, y compris la taxe foncière, la CFE et les intérêts d’emprunt.
Le prélèvement à la source ne s’applique pas aux revenus locatifs. Toutefois, vous pouvez anticiper l’impôt en optant pour le versement d’acomptes mensuels. Ces acomptes sont calculés en fonction des bénéfices prévisionnels et peuvent être ajustés en cours d’année.
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Les prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus locatifs des LMNP à hauteur de 17,2%. Comme pour l’impôt sur le revenu, ils sont calculés sur le bénéfice net réalisé sur l’année. Il est possible d’anticiper ces prélèvements en effectuant des versements d’acomptes réguliers via l’espace personnel sur le site des impôts.
Les cotisations sociales pour les LMP
Si vous basculez du statut LMNP au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous serez soumis à des cotisations sociales. Elles sont calculées sur la base des bénéfices de l’activité et incluent une cotisation minimale, même en cas de déficit d’exploitation.
En résumé, les propriétaires LMNP doivent gérer plusieurs taxes et impôts en fonction de leurs revenus locatifs et de la nature du bien.
Conclusion
En tant que propriétaire LMNP, ne laissez pas la complexité fiscale devenir un fardeau. Faites appel à nos experts-comptables pour bénéficier de conseils personnalisés. Chez LMNP.PARIS, nous vous aidons à optimiser vos revenus et à réduire votre charge fiscale tout en vous assurant une conformité parfaite avec les obligations légales.
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