Vous louez un logement vide et vous envisagez de le louer meublé ? Passer de la location nue à la location meublée peut réduire fortement votre imposition. Le changement n’est pourtant pas anodin : il faut respecter les droits de votre locataire, accomplir quelques formalités et, surtout, vérifier le sort de votre déficit foncier. Voici l’essentiel pour réussir votre passage en LMNP.
Pourquoi passer en meublé ?
En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers. Au micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Au régime réel, vous déduisez vos charges, mais vous ne pouvez pas amortir le bien.
En location meublée, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes par an.
- Au régime réel, vous déduisez vos charges et vous amortissez le logement et le mobilier. Dans de nombreux cas, vos loyers ne sont pas imposés pendant plusieurs années.
Pour comparer les deux régimes selon votre situation, utilisez notre simulateur micro-BIC ou régime réel.
Bail vide en bail meublé
La volonté de passer en meublé n’est pas un motif valable pour donner congé à votre locataire. Le congé d’un bail vide n’est possible qu’à son échéance, et uniquement pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Deux solutions s’offrent à vous :
- Attendre le départ du locataire. C’est le cas le plus fréquent. Une fois l’état des lieux de sortie réalisé, vous meublez le logement et signez un nouveau bail.
- Obtenir l’accord écrit du locataire. Vous signez ensemble une résiliation amiable du bail vide, puis un nouveau bail meublé. Le locataire est libre de refuser.
Les formalités pour passer en LMNP
- Meublez le logement. Il doit comporter au minimum la liste d’équipements fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, etc. Un logement insuffisamment équipé peut voir son bail requalifié en bail vide. Consultez notre liste des meubles obligatoires en LMNP.
- Signez un bail meublé. Sa durée est d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. Le bail mobilité est également possible. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
- Déclarez votre début d’activité. La déclaration se fait sur le guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours qui suivent la mise en location meublée. Vous obtenez alors un numéro SIRET. Nous pouvons nous charger de la création de votre statut LMNP.
- Choisissez votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel.
- Faites évaluer votre bien. Au régime réel, le logement que vous possédez déjà s’amortit sur sa valeur vénale à la date de son passage en meublé, et non sur son prix d’achat. Si le bien a pris de la valeur, votre base d’amortissement augmente. Découvrez comment déterminer la valeur de votre bien en LMNP.
L’année du changement, vous déclarez vos loyers nus en revenus fonciers jusqu’à la date du passage, puis vos loyers meublés en BIC.
Que devient votre déficit foncier ?
Déficit foncier : la règle des 3 ans
Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an, ou de 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), vous devez continuer à louer le bien nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation.
Passer en meublé avant cette date revient à cesser la location nue. Le déficit imputé est alors réintégré à vos revenus, avec intérêts de retard.
Exemple : vous avez imputé un déficit foncier sur vos revenus de 2024. Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre 2027. Vous pourrez passer en meublé à partir de 2028 sans risque.
Cette règle s’apprécie logement par logement. Un bien qui n’a jamais généré d’imputation sur le revenu global peut passer en meublé immédiatement.
Le déficit foncier reportable
La part du déficit qui n’a pas pu s’imputer sur le revenu global, notamment celle liée aux intérêts d’emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Elle ne peut jamais s’imputer sur des revenus de location meublée.
En pratique :
- Si vous conservez d’autres revenus fonciers (autre logement loué nu, parts de SCPI), vous continuez à utiliser ce déficit sur ces revenus.
- Si le logement concerné était votre seule source de revenus fonciers, le déficit restant est perdu.
Quand passer en meublé ?
Le meilleur moment réunit trois conditions :
- La règle des 3 ans est respectée pour chaque année d’imputation sur le revenu global.
- Votre déficit reportable est consommé, ou vous disposez d’autres revenus fonciers pour l’absorber.
- Le logement est libre, ou votre locataire accepte le changement.
Deux points de vigilance s’ajoutent :
- Les travaux de rénovation énergétique. Le plafond majoré de 21 400 € est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, mais il ne s’applique qu’en location nue. Si vous prévoyez des travaux importants, réalisez-les pendant la location nue, puis respectez le délai de trois ans avant de passer en meublé.
- La revente future. Les amortissements déduits en LMNP viennent désormais réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer votre plus-value. Intégrez cet effet si vous envisagez de vendre dans les années à venir.
Les erreurs à éviter
- Donner congé à votre locataire pour passer en meublé.
- Passer en meublé avant la fin de la règle des 3 ans.
- Oublier la déclaration de début d’activité dans les 15 jours.
- Amortir le bien sur son prix d’achat plutôt que sur sa valeur vénale.
- Louer un logement insuffisamment meublé.
Passer en LMNP avec LMNP Paris
Passer de la location nue à la location meublée se prépare : calendrier du déficit foncier, évaluation du bien, choix du régime fiscal et formalités. Notre cabinet d’expertise comptable, spécialisé exclusivement en LMNP, vous accompagne à chaque étape. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.
