Vous disposez d’un bien immobilier meublé et envisagez de le louer à un proche. Mais est-ce vraiment possible ? Quels sont les points juridiques et fiscaux à considérer avant de s’engager dans une location en LMNP (location meublée non professionnelle) à un membre de votre famille ? Pour vous éclairer, nous répondons ici aux questions les plus courantes, afin que vous puissiez louer en toute sérénité et dans le respect de la législation.
Est-il légal de louer un bien LMNP à sa famille ?
La question est légitime, car beaucoup de propriétaires hésitent à franchir le pas, craignant des restrictions ou des complications légales. La bonne nouvelle, c’est qu’il est tout à fait légal de louer un bien en LMNP à un membre de votre famille, qu’il s’agisse d’ascendants (parents, grands-parents), de descendants (enfants, petits-enfants) ou encore de collatéraux (frères, sœurs, cousins). Le fait de louer à un proche ne remet donc pas en cause la légalité de la démarche.
Astuce : Si vous souhaitez réaliser un investissement LMNP en commun avec votre famille, différentes options juridiques s’offrent à vous, comme la SARL de famille ou l’indivision.
Quel loyer fixer pour une location LMNP intrafamiliale ?
Louer en LMNP à un membre de sa famille suscite souvent une interrogation concernant le loyer. Beaucoup souhaitent fixer un tarif préférentiel pour leur proche. Si cela est permis pour une location de courte durée, il est essentiel de bien réfléchir pour les locations de longue durée. En effet, fixer un loyer en dessous des prix du marché peut engendrer des répercussions fiscales importantes.
La réglementation sur les loyers trop bas
Lorsque vous louez un bien en LMNP (location meublée non professionnelle) pour une longue durée, il est impératif de fixer un loyer conforme aux prix du marché, même si le locataire est un membre de votre famille. Cette exigence, imposée par l’administration fiscale, vise à prévenir tout abus des avantages fiscaux associés au statut LMNP, en particulier pour les propriétaires déclarant leurs revenus locatifs sous le régime réel. Un loyer manifestement sous-évalué pourrait être requalifié en donation déguisée ou entraîner un redressement fiscal, avec remise en cause des amortissements et des déductions fiscales pratiquées. Pour sécuriser votre investissement locatif meublé, il est donc vivement recommandé de réaliser une étude de marché locatif et d’ajuster votre loyer aux standards locaux. De plus, maintenir un loyer aligné sur le marché présente l’avantage de faciliter la relocation du bien à un autre locataire dans de bonnes conditions une fois que votre proche quittera le logement, assurant ainsi la continuité de votre rentabilité locative.
Révision du loyer lors du départ d’un proche
Si vous louez votre bien à un membre de votre famille et que celui-ci quitte les lieux, le logement pourra être loué à une autre personne. Cependant, en zone tendue, la réglementation impose que le loyer pour le nouveau locataire soit identique à celui du précédent, même si celui-ci était avantageux pour votre proche. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 encadre en effet les augmentations de loyer entre deux locataires.
Toutefois, des exceptions permettent de réviser le loyer entre deux baux dans certains cas précis :
- Pas de révision sur 12 mois : Si aucun ajustement n’a été appliqué au cours de l’année écoulée, le loyer peut être révisé selon l’indice de référence des loyers.
- Loyer sous-évalué : Si le loyer était manifestement inférieur au prix du marché, il est possible de le réajuster en fonction de l’évaluation des loyers voisins, mais sans dépasser 50 % de la différence avec les loyers comparables.
- Travaux de rénovation : En cas de travaux d’amélioration substantiels, représentant au moins une année de loyer, vous pourrez réévaluer librement le montant de la location.
- À noter : Si votre bien se situe hors d’une zone tendue, le loyer pour le prochain locataire peut être fixé librement, mais le contrat doit mentionner le dernier loyer appliqué.
Quel contrat de location choisir pour louer en LMNP à un proche ?
Si vous envisagez de louer votre bien immobilier à un membre de votre famille pour une longue durée, plusieurs types de baux locatifs s’offrent à vous, en fonction du profil et des besoins du futur locataire. Parmi les contrats les plus adaptés, on retrouve le bail de location meublée de longue durée, idéal pour des locations de plusieurs mois à un an ou plus, offrant stabilité et souplesse dans la gestion locative. Le bail étudiant, d’une durée fixe de 9 mois, est parfaitement adapté si le membre de votre famille poursuit des études supérieures dans une autre ville. Enfin, le bail mobilité se révèle être une excellente option pour les personnes en formation professionnelle, en mission temporaire ou en stage, grâce à sa durée flexible de 1 à 10 mois. Ces différents types de baux meublés permettent de formaliser clairement la durée d’occupation, les conditions de location, ainsi que les droits et obligations de chacune des parties. Attention toutefois : une location de longue durée peut entraîner la qualification du logement en résidence principale pour le locataire, avec des conséquences juridiques spécifiques en matière de préavis et de protection du locataire.
Faut-il déclarer les revenus LMNP lorsque l'on loue à sa famille ?
L’aspect fiscal reste inchangé, quel que soit le lien de parenté entre le propriétaire et le locataire. Les revenus issus de la location en LMNP doivent être déclarés à l’administration fiscale, comme pour n’importe quel autre locataire. Cette déclaration nécessite notamment de disposer d’un numéro SIRET, à obtenir via le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Pour ceux ayant opté pour le régime réel, une attention particulière est nécessaire pour la déclaration fiscale annuelle. LMNP.PARIS peut vous accompagner dans cette démarche, notamment pour la constitution et la télétransmission de la liasse fiscale.
En savoir plus : Consultez nos offres de services dédiées à la déclaration en régime réel simplifié pour une gestion optimale de votre fiscalité.
Un proche peut-il bénéficier des APL en cas de location LMNP ?
Le droit aux aides personnalisées au logement (APL) dépend de la nature du lien familial entre le propriétaire et le locataire. Il existe deux cas distincts :
- Lien de parenté direct (ascendant ou descendant) : Lorsque le locataire est un enfant ou un petit-enfant, il ne pourra pas bénéficier des APL, quel que soit son statut socio-professionnel.
- Lien collatéral (frères, sœurs, neveux, nièces) : Dans ce cas, le locataire peut prétendre aux APL, sous réserve de répondre aux critères d’éligibilité.
Vous êtes désormais informé des règles et des précautions à prendre pour louer votre bien meublé en LMNP à un membre de votre famille. Cette démarche, parfaitement légale, nécessite toutefois de respecter scrupuleusement les obligations fiscales et d’ajuster le montant du loyer aux prix du marché afin d’éviter tout redressement. Le choix du contrat et la vérification des conditions d’éligibilité aux aides au logement sont également cruciaux pour garantir une gestion sereine.
Le dernier choix qui s’offre à vous est celui du régime fiscal. Pour vous accompagner dans cette décision stratégique, le cabinet LMNP.PARIS met à votre disposition un comptable LMNP dédié, et vous propose un accompagnement et des conseils fiscaux personnalisés pour optimiser votre location, qu’elle soit classique ou intrafamiliale.
