Lorsque l’on investit dans l’immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP), il est essentiel de bien comprendre quelles sommes doivent être déclarées au fisc dans le cadre de cette activité locative. La comptabilité du LMNP repose sur un principe d’encaissement/décaissement, ce qui signifie que seuls les revenus réellement encaissés au cours de l’année doivent être pris en compte.
Mais comment distinguer les éléments à inclure dans votre déclaration fiscale ? Faut-il intégrer les charges locatives ? Qu’en est-il des loyers versés en avance ou des arriérés ?
Chez LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en location meublée, nous accompagnons les investisseurs dans la gestion fiscale de leur location meublée. Nous vous expliquons en détail ce qui doit être inclus dans vos loyers imposables et comment les déclarer correctement afin d’éviter toute erreur ou omission.
La règle de base
Contrairement aux entreprises soumises à la comptabilité d’engagement, où l’on comptabilise les sommes dues même si elles n’ont pas encore été réglées, le LMNP suit une comptabilité de trésorerie. Autrement dit, vous devez déclarer uniquement les revenus réellement perçus au cours de l’année civile.
Déclarer les loyers effectivement encaisser
Prenons un exemple simple :
- Votre locataire vous verse un loyer mensuel de 1 000 €, soit 12 000 € par an.
- Sur votre déclaration de revenus LMNP, vous devez inscrire 12 000 € dans la case correspondant aux recettes locatives brutes encaissées.
Même si votre bail mentionne un loyer hors charges de 900 € et 100 € de charges, l’administration fiscale considère que toutes les sommes perçues doivent être déclarées. Il n’est pas possible de dissocier les charges des loyers pour réduire l’assiette imposable.
Quelles sommes faut-il inclure dans la déclaration LMNP ?
En plus des loyers de base, d’autres éléments doivent être intégrés dans vos revenus locatifs imposables. Il est donc important d’avoir une vision complète des recettes que vous devez déclarer.
Les provisions pour charges payées par le locataire
Lorsque vous fixez un loyer, vous pouvez prévoir des charges locatives, versées en complément par le locataire. Ces charges couvrent généralement :
- L’eau et le chauffage collectif
- L’entretien des parties communes
- Les taxes récupérables (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
Même si ces sommes sont destinées à couvrir des dépenses, elles doivent être déclarées comme faisant partie du loyer brut encaissé.
Exemple :
Vous percevez 900 € de loyer + 100 € de charges mensuelles.
Vous devez déclarer 1 000 € x 12 mois = 12 000 € au titre des revenus locatifs annuels.
Les loyers payés d’avance
Certains locataires règlent plusieurs mois de loyer en avance, notamment lorsqu’ils s’installent dans un logement pour une courte durée ou souhaitent simplifier leur gestion financière.
Ces sommes doivent être déclarées l’année où elles sont encaissées, même si elles concernent une période ultérieure.
Exemple :
En décembre 2024, votre locataire vous verse le loyer de janvier 2025.
Ce loyer doit être intégré aux revenus de 2024, car il a été perçu cette année-là.
Les arriérés de loyers perçus
Si votre locataire règle un loyer en retard ou que vous récupérez des impayés d’une année précédente, ces montants doivent être déclarés l’année de leur encaissement, même s’ils correspondent à des loyers antérieurs.
Exemple :
Votre locataire vous devait le loyer de novembre et décembre 2023, qu’il vous verse finalement en février 2024.
Vous devez alors déclarer ces sommes dans votre revenu 2024.
Les indemnités d’assurance
Si vous percevez une indemnité d’assurance en cas de loyers impayés, de vacance locative ou de sinistre, ces montants doivent être ajoutés aux loyers imposables, car ils constituent un revenu de substitution.
Quelles sommes ne doivent pas être déclarées comme revenus locatifs ?
Il est tout aussi important de savoir ce qui n’a pas besoin d’être déclaré, afin d’éviter une surrévaluation de votre revenu imposable.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, versé en début de bail, ne constitue pas un revenu. Il s’agit d’une somme consignée pour couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés.
Exception :
Si une partie du dépôt de garantie est conservée en fin de bail pour couvrir des impayés de loyer ou des réparations non effectuées par le locataire, cette somme devient un revenu imposable.
Les remboursements de charges non encaissés
Si vous payez certaines charges pour le logement et que votre locataire ne vous les rembourse pas directement, ces sommes ne doivent pas être intégrées à vos revenus imposables.
Les indemnités d’assurance destinées à la rénovation
Si une indemnité d’assurance couvre uniquement des travaux de rénovation, elle n’a pas à être déclarée comme un revenu locatif. Elle peut toutefois être comptabilisée différemment selon votre régime fiscal.
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Le traitement fiscal de vos revenus dépend du régime sous lequel vous avez choisi d’exercer votre activité de loueur en meublé.
Sous le régime micro-BIC
Si vous relevez du régime micro-BIC, vos revenus sont soumis à un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir l’ensemble des charges.
Il vous suffit d’additionner toutes les sommes encaissées et de les reporter dans la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
Sous le régime réel simplifié
Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez comptabiliser précisément vos recettes et vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…).
Il est fortement recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse et de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
