À la suite de l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution, le Gouvernement a fait adopter la Loi de Finances pour 2026. Si le texte confirme une volonté de stabiliser le marché locatif, il acte également la mise en œuvre de réformes de fond votées l’année précédente. Pour les locations meublées non professionnelles (LMNP), l’heure est à la stratégie : entre le nouveau statut du bailleur privé et la fin de certains avantages historiques, voici le point complet.
L'amortissement arrive en location nue
Le texte de 2026 introduit enfin le chaînon manquant pour inciter à la location vide (nue). L’objectif est de réduire l’écart fiscal avec le meublé.
Pour bénéficier de l’amortissement en location vide, le cadre est strict :
- Neuf ou VEFA : Permis de construire déposé avant le 31 décembre 2028.
- Ancien avec réhabilitation : Travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien (rénovation lourde).
- Engagement : Location pendant 9 ans minimum en tant que résidence principale.
- Social : Respect des plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social) et de ressources des locataires.
Modalités de calcul
L’amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien (le terrain, estimé à 20 %, reste non amortissable).
- Taux annuel : 3,5 % pour le neuf, 3 % pour l’ancien réhabilité.
- Plafonds : Déduction limitée par foyer fiscal (8 000 € à 12 000 € selon le conventionnement).
Le régime LMNP en 2026
Contrairement aux idées reçues, si le fonctionnement global de la LMNP reste en place, la fiscalité n’est plus « inchangée ».
Le maintien du régime réel
Le texte confirme que la LMNP au régime réel conserve son droit à l’amortissement comptable. C’est le point de stabilité majeur pour ceux qui détiennent déjà des biens.
Le "Grand Virage" de la plus-value
C’est la modification la plus impactante entrée en vigueur : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
- Avant : On calculait la plus-value sur le prix d’achat initial.
- Depuis 2025/2026 : On retranche les amortissements déduits durant la détention.
- Conséquence : L’assiette taxable à la revente est beaucoup plus élevée. La LMNP perd son avantage « double détente » (ne pas payer d’impôts pendant la location ET être peu taxé à la revente).
Régime Micro-BIC : La nouvelle donne
L’année 2026 marque la pleine application des seuils issus de la Loi Le Meur et des ajustements budgétaires précédents.
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
| Meublé de tourisme NON classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
Attention : Le passage au régime réel devient quasi-obligatoire pour les loueurs saisonniers non classés dépassant le seuil très bas de 15 000 €.
Réglementation : Loi Le Meur et Téléservice National
L’aspect réglementaire se durcit pour les plateformes de type Airbnb afin de favoriser le logement pérenne.
- Téléservice « Déclaloc » : Au plus tard le 20 mai 2026, un portail national unique centralisera l’enregistrement de tous les meublés de tourisme. Un numéro d’enregistrement sera requis pour toute annonce.
- Pouvoirs des maires : Les communes peuvent désormais abaisser la durée de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 auparavant) et instaurer des quotas par quartier.
Ce qu'il faut anticiper pour vos déclarations
- Mai 2026 : Transmission de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) pour les revenus de 2025.
- Prélèvements sociaux : Attention à la hausse du taux global (désormais à 18,6 % contre 17,2 % historiquement), qui impacte la rentabilité nette.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : Vérifiez vos bases d’imposition en novembre 2026, notamment si vous avez changé de mode de location.
Conclusion : Faut-il rester en LMNP ?
La LMNP reste un excellent outil de gestion de patrimoine, mais il n’est plus le « paradis fiscal » sans contrepartie. La création du Statut du Bailleur Privé en location nue offre une alternative sérieuse pour ceux qui souhaitent sortir des contraintes du meublé tout en bénéficiant d’un amortissement.
