Vous avez un projet de location meublée non professionnelle (LMNP) en vue de 2025 ? Avant de vous lancer, il est essentiel de bien connaître les particularités de ce type de location et de veiller à remplir les conditions nécessaires pour éviter des complications ultérieures. En tant qu’experts chez LMNP Paris, nous vous avons préparé un guide couvrant les six aspects majeurs à examiner attentivement pour démarrer votre activité LMNP en toute tranquillité.
Préparer et aménager correctement votre logement LMNP
L’importance de l’ameublement minimum
Pour qu’un bien puisse être loué en meublé, il doit répondre à des critères spécifiques en matière d’ameublement, définis par le décret du 31 juillet 2015. Ce décret impose la présence d’au moins 11 équipements de base pour que la location soit qualifiée de meublée. Si votre bien ne respecte pas ces exigences, il pourrait être reclassé en location nue, ce qui impliquerait des conséquences fiscales et juridiques, notamment un changement dans les obligations du bailleur.
Bon à savoir : il est souvent judicieux d’aller au-delà des équipements obligatoires en proposant des aménagements supplémentaires pour rendre votre logement plus attractif. L’agencement, la fonctionnalité des équipements et l’optimisation de l’espace sont des éléments qui influent grandement sur l’attractivité de votre bien, bien plus que sa seule surface.
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Assurer la conformité énergétique du bien
Se conformer aux nouvelles exigences énergétiques
Dès 2025, la réglementation sur la performance énergétique s’intensifie : les logements ayant une étiquette « G » ne seront plus considérés comme décents et ne pourront donc plus être loués. Ce seuil est le premier d’une série de restrictions à venir : les logements classés « F » seront exclus de la location en 2028, et les logements « E » en 2034. Ces exigences visent à réduire les « passoires thermiques » dans le parc locatif, en exigeant des propriétaires des travaux de rénovation pour continuer à louer ces biens.
Point à noter : Si, pour l’instant, ces contraintes ne s’appliquent qu’aux résidences principales, il est probable que la législation évolue pour inclure à terme les locations saisonnières. Un logement énergétiquement performant peut aussi devenir un atout pour séduire des locataires sensibles aux enjeux environnementaux.
Obtenir et conserver le statut LMNP
Conditions de revenus pour le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis à certaines conditions de revenus. Vous pouvez bénéficier de ce statut tant que vos revenus annuels tirés de la location meublée remplissent l’une des deux conditions suivantes :
- ils sont inférieurs à 23 000 € ;
- ils sont inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
En cas de dépassement de ces seuils, vous passerez au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des impacts notables en termes de fiscalité et de cotisations sociales.
Bon à savoir : Les revenus de location et les revenus d’activité sont comptabilisés pour l’ensemble du foyer fiscal, ce qui implique que tous ses membres partagent le même statut. De plus, en LMNP, les cotisations sociales (17,2 %) sont généralement dues en plus de l’impôt, sauf pour les locations de courte durée dont le chiffre d’affaires dépasse 23 000 € ; dans ce cas, les cotisations sociales s’appliquent également.
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Effectuer les démarches administratives requises
Obtenir un numéro SIRET auprès de l’INPI
Toute activité de location meublée exige un enregistrement officiel, réalisé via le portail de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour être en règle et exercer l’activité de location meublée.
Vérifier le règlement de copropriété
Avant de débuter votre activité, vérifiez le règlement de copropriété de l’immeuble où se situe votre bien. Certains règlements interdisent la location saisonnière ou contiennent des clauses « d’habitation bourgeoise » qui limitent l’usage du bien à la résidence principale. Cela pourrait restreindre les types de locations envisageables.
Déclarer les locations saisonnières auprès de la commune
Si vous choisissez la location saisonnière, des formalités supplémentaires auprès de la mairie peuvent s’appliquer. Certaines communes demandent une déclaration en mairie, une autorisation préalable, voire une demande de changement d’usage.
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Adapter le contrat de location à la nature de la location meublée
Choix varié de types de contrats en location meublée
Contrairement à la location nue, qui n’autorise qu’un contrat de longue durée, la location meublée offre plusieurs options de baux, offrant une grande flexibilité selon le type de locataire et la durée de la location.
Contrats de longue durée
Le bail de location meublée classique : ce contrat est le plus courant pour les locations de longue durée. Il est d’une durée minimale d’un an, renouvelable tacitement.
Le bail étudiant : destiné aux étudiants, ce bail est d’une durée fixe de 9 mois, sans reconduction automatique. Ce format de contrat simplifie la récupération du logement pour le bailleur à la fin de l’année universitaire, mais le même étudiant peut être reloué au terme de la période.
Le bail mobilité : conçu pour les professionnels en formation, apprentissage ou stage, ce bail va de 1 à 10 mois et n’est pas reconductible. Le locataire doit justifier de sa situation professionnelle, et la raison doit être inscrite dans le bail.
Contrats de courte durée et secondaires
Le bail saisonnier : si vous louez pour de courtes durées (maximum de 90 jours par locataire), ce type de contrat convient parfaitement, que ce soit à la nuitée, à la semaine, ou au mois. Le bail saisonnier peut même s’appliquer à la location de votre propre résidence principale.
Le bail de résidence secondaire : ce bail est prévu pour les locations où le bien ne devient pas la résidence principale du locataire. Il est aussi utilisé lorsque la location est conclue avec une entreprise pour loger temporairement des salariés.
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Choisir le régime fiscal adapté pour votre LMNP
Déterminer le régime fiscal approprié : micro-BIC ou régime réel
L’activité de location meublée offre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime fiscal aura un impact direct sur la rentabilité et la gestion fiscale de votre activité.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC, aussi appelé régime de l’abattement forfaitaire, s’applique aux LMNP dont le chiffre d’affaires annuel respecte les seuils de l’article 50 du Code général des impôts. Les plafonds actuels (loi de finances 2024) sont de :
- 77 700 € pour la location longue durée,
- 15 000 € pour la location courte durée de meublé non classé,
- 188 700 € pour la location courte durée de meublé classé.
Pour les LMNP relevant du régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué aux revenus locatifs annuels : 50% pour la location longue durée, 30% pour les locations courtes non classées, et jusqu’à 71% pour les meublés classés en courte durée. Ce régime est simple à gérer : il suffit de déclarer les revenus sur le formulaire 2042-C-Pro.
Attention : Le régime micro-BIC n’est pas accessible en cas d’indivision sur le bien loué, ce qui impose alors le régime réel.
Le régime réel
Le régime réel est conseillé pour ceux dont les charges annuelles dépassent l’abattement forfaitaire proposé par le micro-BIC.
En optant pour le régime réel, le LMNP peut déduire toutes les charges liées au bien (travaux, amortissements, intérêts d’emprunt, frais de gestion) de ses revenus imposables, réduisant ainsi le montant de l’impôt. Cela est particulièrement avantageux pour les biens nécessitant des travaux importants ou générant des charges élevées.
Anticiper les évolutions fiscales
Les seuils et taux d’abattement pourraient évoluer avec la loi de finances de 2025, en fonction des changements visés par le gouvernement pour ajuster les prix de l’immobilier en zones tendues. Rester à jour sur les évolutions fiscales est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre LMNP.
Bon à savoir : Les LMNP classés « meublé de tourisme » en zone non tendue peuvent bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, mais cette mesure reste limitée à 15 000 € de chiffre d’affaires.
Pour optimiser votre fiscalité en fonction de votre situation, n’hésitez pas à consulter les experts LMNP Paris pour un accompagnement sur-mesure.
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