Ville dynamique, innovante et en pleine expansion, Toulouse — surnommée la ville rose — s’impose comme l’un des marchés les plus prometteurs pour les investisseurs en LMNP (location meublée non professionnel). Grâce à une forte demande locative, un cadre de vie attractif et des prix immobiliers encore accessibles, investir en LMNP à Toulouse en 2025 est une stratégie gagnante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus stables.
Découvrez pourquoi le marché locatif toulousain séduit de plus en plus de propriétaires, et comment optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier meublé.
Le prix au mètre carré
Le prix moyen de l’immobilier à Toulouse reste raisonnable comparé à d’autres grandes métropoles. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’établit à :
- 3 500 €/m² pour les appartements,
- 4 300 €/m² pour les maisons.
Certaines zones sont particulièrement prisées pour le LMNP à fort rendement, notamment :
| Quartier | Prix moyen au m² | Atouts principaux |
|---|---|---|
| Capitole | ≈ 5 200 € | Quartier central et patrimonial, forte valorisation |
| Les Carmes | ≈ 5 000 € | Vie animée, charme historique, haut potentiel locatif |
| Pont Jumeau | ≈ 4 000 € | Quartier en plein essor, extension du métro |
| Cartoucherie (écoquartier) | ≈ 3 500 € | Quartier moderne, jeunes actifs et familles |
| Côte Pavée | ≈ 4 000 € | Secteur résidentiel chic, proche centre |
| Saint-Cyprien | ≈ 4 000 € | Quartier étudiant et dynamique, idéal LMNP |
Croissance démographique
Avec plus de 818 000 habitants et une croissance annuelle de +5 000 nouveaux résidents, Toulouse est une métropole attractive pour les actifs, étudiants et retraités. Près de 65 % de la population toulousaine est locataire, garantissant une demande locative forte et constante.
La structure démographique est idéale pour un investissement LMNP :
- 53 % des habitants ont entre 15 et 44 ans,
- 17 % ont plus de 60 ans.
Cette diversité rend possible des locations meublées ciblées, allant du studio étudiant à la résidence senior.
Des projets urbains en développement
Toulouse poursuit sa transformation urbaine à travers plusieurs projets structurants à horizon 2025-2026, tels que :
- Le Parvis Brienne, réaménagé pour les piétons,
- Les Passerelles du Ramier, reliant de nouveaux quartiers entre eux,
- La Cité administrative Guillaumet, futur pôle administratif,
- La Tour Altiplano à Montaudran, mêlant logements, bureaux et coliving.
Ces développements renforcent l’attractivité économique et résidentielle de la métropole, et favorisent une plus-value à long terme sur les biens LMNP situés dans les zones en expansion.
Toulouse : un pôle économique et étudiant
Toulouse est un important centre économique, abritant des entreprises majeures comme Airbus, Thales, Stelia Aerospace, et Continental Automotive. Ces entreprises ont contribué à créer plus de 21 000 emplois en cinq ans, attirant de nombreux jeunes actifs à la recherche de logements.
En parallèle, la ville accueille environ 130 000 étudiants chaque année. Bien que cette population crée un certain turn-over locatif, elle génère également une demande constante pour les petites surfaces ou les colocations. Le taux de vacance locative à Toulouse, qui s’élève à environ 8,3 % (soit environ 30 jours par an), peut être atténué grâce à la présence d’une population dynamique, composée de jeunes actifs, d’étudiants et de voyageurs d’affaires.
Une localisation géographique stratégique
Située entre la mer Méditerranée et les Pyrénées, Toulouse bénéficie d’un emplacement géographique attrayant. Cette localisation attire non seulement des résidents permanents mais aussi de nombreux touristes. Ces derniers viennent profiter de son patrimoine architectural, de son ambiance chaleureuse et de sa culture riche. Ce dynamisme fait de Toulouse une destination prisée, idéale pour les locations de courte durée, particulièrement adaptées au régime LMNP.
Quel potentiel de rentabilité ?
Comme dans la plupart des grandes villes, la rentabilité nette d’un investissement en LMNP à Toulouse oscille généralement entre 3 et 5 %. Ce taux peut sembler modéré, mais il est possible de l’optimiser en adoptant des stratégies d’investissement adaptées, comme la colocation ou la location saisonnière. Ces options, bien qu’elles demandent une gestion attentive, peuvent augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien.
Au-delà de la rentabilité immédiate, investir à Toulouse permet également de se constituer un patrimoine immobilier. Avec des prix encore abordables dans certains quartiers et une ville en constante évolution, la perspective de plus-value est favorable.
Quelle réglementation pour le LMNP à Toulouse ?
Toulouse est classée en zone tendue, bien qu’il n’existe pas de politique stricte d’encadrement des loyers. Les propriétaires en LMNP doivent cependant respecter les loyers de référence fixés par l’observatoire local, tenant compte de la localisation, de la surface et de l’état du bien. Dans les différents quartiers, le loyer au mètre carré varie entre 11 et 16 €.
Concernant la location saisonnière, la forte demande locative a poussé la municipalité à instaurer une procédure d’autorisation préalable pour les résidences secondaires ou principales louées plus de 120 jours par an. Les propriétaires doivent renouveler cette autorisation tous les deux ans auprès de la mairie de Toulouse.
Stratégies pour optimiser la rentabilité de votre investissement
Avec une demande locative en hausse, les investisseurs en LMNP à Toulouse ont le choix entre diverses stratégies :
- Type de location : la colocation, la location saisonnière, les baux étudiants et les locations longue durée sont des options viables à Toulouse. La colocation se distingue comme une alternative rentable et moins contraignante en termes d’administratif.
- Type de bien : studios, T2, T3… la diversité des surfaces permet de s’adapter aux attentes du marché. Pour les plus grandes surfaces, la colocation reste une solution avantageuse.
- Quartiers stratégiques : l’écoquartier de la Cartoucherie et le quartier de Montaudran possèdent un potentiel de valorisation élevé, grâce à leur prix encore accessible et aux nombreux projets urbains qui s’y développent.
Investir en LMNP à Toulouse est une stratégie porteuse, que ce soit pour la rentabilité ou pour la constitution d’un patrimoine. La ville offre un équilibre entre accessibilité des prix et potentiel de valorisation, renforcé par sa dynamique économique et démographique. Toulouse est ainsi une option de choix pour les investisseurs cherchant un placement pérenne dans une ville en pleine expansion.
Afin d’optimiser les avantages fiscaux de votre investissement, il est conseillé de faire appel à un comptable LMNP spécialisé qui pourra vous aider à gérer vos revenus locatifs et vos déclarations fiscales. Un accompagnement et des conseils fiscaux adaptés à votre projet vous permettront de maximiser la rentabilité de votre investissement tout en respectant les obligations légales.
