LMNP à Saint-Étienne
Saint-Étienne est une ville qui se distingue par des prix immobiliers parmi les plus bas des grandes villes françaises. Actuellement, le prix moyen au mètre carré est de 1 278€, ce qui en fait une option attractive pour les investisseurs en recherche de rentabilité.
Toutefois, ces prix varient d’un quartier à l’autre, offrant des opportunités diverses selon les préférences et les stratégies d’investissement.
- Quartier centre-ville : Il s’agit du quartier le plus vivant de Saint-Étienne, notamment autour des places Jean Jaurès et du Peuple. Malgré cette animation, les prix y restent abordables, avec une moyenne de 1 380€ par mètre carré.
- Fauriel : Situé au sud du centre-ville, ce quartier est à la fois résidentiel et étudiant, grâce à la présence de l’école des Mines. Les prix y sont légèrement plus élevés, environ 1 510€ par mètre carré, mais cela reflète la qualité de vie et le potentiel locatif.
- Châteaucreux : Proche de la gare routière, ce quartier d’affaires est idéal pour les jeunes actifs. Les prix y sont d’environ 1 300€ par mètre carré, ce qui le rend accessible tout en offrant une bonne rentabilité.
- Carnot-Le-Marais : Ce quartier, au nord de la ville, a été totalement rénové et attire aujourd’hui de nombreux locataires, en partie grâce à la proximité de la Cité du Design et du campus Carnot. Le prix moyen est de 1 280€ par mètre carré.
- Bergson : Plus éloigné du centre, ce quartier est apprécié pour son calme et ses espaces verts, idéal pour les familles ou les travailleurs en périphérie. Le prix moyen y est de 1 400€ par mètre carré.
Comparé à des villes voisines comme Lyon ou Grenoble, Saint-Étienne offre des prix immobiliers très compétitifs, ce qui représente une opportunité pour les investisseurs cherchant à maximiser leur retour sur investissement.
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La population
Avec ses 174 000 habitants, Saint-Étienne est la 14ème plus grande ville de France. La population y est majoritairement composée de locataires (environ 58 %), avec une proportion importante de jeunes de moins de 30 ans (41 %). Ce segment démographique représente une cible de choix pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Bien que la ville ait connu une baisse de population dans le passé, la tendance s’inverse grâce à des efforts de rénovation urbaine et d’amélioration de la qualité de vie. Cette dynamique est prometteuse pour les investisseurs, car elle indique une demande locative soutenue et potentiellement croissante dans les années à venir.
L'urbanisme en évolution
Face à la nécessité de se réinventer après une période de déclin démographique, Saint-Étienne a lancé un ambitieux plan de rénovation urbaine. Ce plan, qui se poursuit jusqu’en 2024, inclut plusieurs projets destinés à améliorer le cadre de vie et à attirer de nouveaux habitants.
- Réaménagement des espaces publics : Certains secteurs, comme l’îlot de la Pareille ou l’îlot Soleysel-Deverchère, sont en cours de réaménagement pour offrir des espaces publics modernisés.
- Rénovation de sites historiques : Des lieux emblématiques tels que le square Place des Pères ou la montée de l’Abbé de l’Épée font l’objet de travaux pour préserver et valoriser le patrimoine tout en améliorant la qualité de vie.
- Développement de Châteaucreux : Ce quartier connaît une transformation avec le développement de 200 000 m² de bureaux et 160 000 m² de logements, ce qui en fait un secteur stratégique pour les investisseurs.
- Amélioration des transports : Une troisième ligne de tramway est prévue pour relier la gare SNCF à La Terrasse, facilitant ainsi les déplacements dans la ville.
- Construction d’infrastructures : La ville verra également la construction d’une nouvelle patinoire, renforçant ainsi ses équipements de loisirs.
Ces projets urbains apportent un nouvel attrait à Saint-Étienne, faisant de la ville une option de plus en plus séduisante pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Les atouts de Saint-Étienne
Investir à Saint-Étienne n’était pas toujours perçu comme une bonne idée, en raison de la désertification passée de la ville. Cependant, la situation a évolué, et plusieurs facteurs contribuent aujourd’hui à redorer son image.
- Un pôle économique en croissance : Saint-Étienne est une ville économiquement dynamique, avec des pôles d’excellence dans des secteurs tels que le numérique, l’optique, et le design. La ville est également un important bassin d’emplois, concentrant 70 % des postes disponibles dans la Loire, grâce à ses nombreuses industries.
- Une ville étudiante : La proximité avec Lyon et l’implication de la French Tech One ont permis à Saint-Étienne d’attirer plus de 30 000 étudiants chaque année. Ces jeunes, souvent en quête de logements meublés près du centre-ville ou des campus, représentent une opportunité intéressante pour les investisseurs en LMNP.
- Un réseau de transport complet : La ville de Saint-Étienne est bien desservie par plusieurs lignes de tramway, bus et trolleybus électriques. De plus, la gare TGV et l’aéroport à seulement 15 minutes en voiture facilitent les déplacements, ce qui est un atout pour les résidents et les visiteurs.
- Un patrimoine historique et culturel riche : La ville, avec ses trésors architecturaux, a été désignée Ville d’Art et d’Histoire. Cela attire de nombreux touristes, ajoutant un potentiel locatif saisonnier intéressant pour les investisseurs.
Ces éléments contribuent à l’évolution positive de l’image de Saint-Étienne, augmentant ainsi le potentiel de rentabilité pour les propriétaires de biens immobiliers.
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Rentabilité
Avec des prix immobiliers relativement bas pour une ville de cette taille, Saint-Étienne offre des rendements attractifs, pouvant atteindre 9,7 %. Avec une bonne stratégie, il est possible de générer un cash flow positif, ce qui est rarement le cas dans des marchés plus compétitifs.
En outre, Saint-Étienne présente des perspectives intéressantes à long terme. Si la ville a pu souffrir d’une mauvaise réputation par le passé, la tendance actuelle est à la hausse, avec une augmentation des prix de l’immobilier de 32,6 % en cinq ans. Investir en LMNP à Saint-Étienne aujourd’hui pourrait donc permettre de réaliser une plus-value significative dans les années à venir.
Réglementation pour les LMNP à Saint-Étienne
- Encadrement des loyers : Contrairement à certaines grandes villes françaises, Saint-Étienne n’est pas classée en zone tendue. Il n’y a donc pas de réglementation stricte en matière d’encadrement des loyers. Cependant, il reste important de respecter les prix du marché pour trouver rapidement un locataire. En moyenne, les loyers s’élèvent à 10 € par mètre carré, mais ils varient en fonction de plusieurs critères, tels que le type de logement, le nombre de pièces, l’année de construction, et la présence ou non de meubles. Louer un bien meublé rapporte généralement plus qu’un logement vide.
Pour déterminer le prix de votre loyer, il est recommandé d’analyser les tarifs des biens similaires dans votre quartier. Cette étude de marché vous permettra de fixer un loyer compétitif tout en maximisant votre rentabilité.
- Location saisonnière : Grâce à sa proximité avec les gorges de la Loire, Saint-Étienne attire de nombreux touristes à la recherche d’un logement pour de courts séjours. Si vous envisagez de louer votre bien en tant que meublé touristique, vous devrez déclarer votre activité auprès de la mairie. Cette formalité peut être accomplie en ligne via le site Décaloc. Ne pas s’y conformer expose à une amende de 450 €.
Optimiser la rentabilité de votre investissement LMNP
Bien que Saint-Étienne présente un fort potentiel de rentabilité, cela ne s’applique qu’aux biens avec un faible taux de vacance locative. Pour maximiser votre rendement, voici quelques stratégies à considérer :
- Cibler le bon public : Le type de logement que vous proposez (studio, T2, T3, colocation, maison, etc.) et son emplacement influencent le profil des locataires. Avant de publier votre annonce ou d’aménager votre bien, il est essentiel de penser au type de locataire que vous souhaitez attirer.
- Aménager avec soin : La décoration et la disposition des meubles jouent un rôle crucial lors des visites. Bien que l’achat de meubles haut de gamme ne soit pas nécessaire, il est important de créer un espace accueillant et fonctionnel.
- Soigner la présentation de l’annonce : Dans un marché concurrentiel, il est important que votre annonce se distingue. Utilisez des photos de qualité pour mettre en valeur les points forts de votre logement et rédigez une description détaillée.
Conclusion
Investir en LMNP à Saint-Étienne est une opportunité prometteuse pour ceux qui cherchent à entrer sur le marché immobilier à un prix abordable tout en bénéficiant d’un bon rendement. Avec une population dynamique, des projets urbains en développement et une réputation en pleine amélioration, Saint-Étienne est une ville à considérer pour tout investisseur averti. La clé du succès réside dans la stratégie adoptée, notamment en ciblant les bons locataires et en optimisant le taux de remplissage. Dans un contexte où la tendance immobilière est à la hausse, il s’agit d’un pari qui pourrait s’avérer gagnant sur le long terme.
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