Rennes, première métropole de Bretagne, a vu ses prix immobiliers augmenter de plus de 59 % ces dernières années, bien qu’ils restent attractifs comparés aux autres grandes villes françaises. Actuellement, le prix moyen pour un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) à Rennes est d’environ 4 123 € par mètre carré. Cependant, la ville présente une forte disparité de prix selon les quartiers, allant de 2 600 € à 5 600 € par mètre carré. Pour les investisseurs, la question est donc de savoir où investir pour maximiser leur rentabilité.
Les quartiers prometteurs de Rennes
- Centre historique : ce quartier abrite des monuments emblématiques de la ville, ce qui en fait l’un des secteurs les plus prisés, avec un prix moyen autour de 4 700 €/m². La demande locative y est forte, et la valeur du foncier y augmente régulièrement, offrant ainsi de belles opportunités de valorisation patrimoniale.
- Thabor Saint-Hélier : situé près du centre-ville et des universités, ce quartier dynamique est l’un des plus prisés de Rennes, avec des prix avoisinant les 5 000 €/m². Sa proximité avec les établissements d’enseignement supérieur attire un grand nombre d’étudiants, ce qui en fait une zone rentable pour un investissement locatif.
- Saint-Martin : ce quartier combine proximité du centre et espaces verts, offrant ainsi une qualité de vie appréciée des résidents. Avec un prix moyen de 4 500 €/m², il présente un bon potentiel pour les investisseurs cherchant un équilibre entre rentabilité et demande locative.
- Bourg l’évêque et Sud Gare : ce secteur résidentiel proche du centre-ville et bien desservi par les transports en commun (métro et bus) est adapté à la location longue durée en LMNP. Les prix y sont plus accessibles, avec un coût moyen de 3 900 €/m².
- Beaulieu : situé à proximité du campus universitaire, Beaulieu est parfait pour les studios et les colocations, et son prix moyen de 2 700 €/m² en fait l’un des quartiers les plus abordables. En outre, ce quartier accueille environ 35 % de la population rennaise, offrant un vivier de locataires potentiels, notamment étudiants.
Dynamique démographique et attractivité locative
Avec une population dépassant les 220 000 habitants et une croissance régulière, Rennes est une ville attractive pour les investissements en LMNP. Plus de 60 % des Rennais sont locataires, offrant ainsi des perspectives intéressantes pour les propriétaires. La population rennaise est relativement jeune, avec 52 % des habitants âgés de 15 à 44 ans, renforçant la demande pour des logements adaptés aux jeunes actifs et étudiants.
Les grands projets d'urbanisme à Rennes
Le développement urbain de Rennes se caractérise par plusieurs projets structurants qui augmentent son attractivité :
- ZAC Baud-Chardonnet : depuis les années 2000, ce quartier connaît une transformation notable avec de nouveaux logements, des espaces verts, des infrastructures publiques et des surfaces tertiaires. Ce développement attire de nouveaux résidents, avec une prévision de 5 400 habitants supplémentaires d’ici 2035.
- Nouveau CHU : prévu pour 2029, ce centre hospitalier moderne renforcera l’offre de soins et augmentera l’attractivité de la ville, notamment pour les professionnels de la santé.
- Modernisation du palais du commerce : ce projet vise à revitaliser ce bâtiment emblématique avec de nouvelles boutiques, augmentant ainsi le dynamisme commercial et touristique du centre-ville.
- Tour Samsic : ce gratte-ciel de 26 étages accueillera des bureaux, des logements, un hôtel et un restaurant panoramique, faisant de Rennes une ville encore plus moderne et attractive pour les investisseurs.
Ces projets illustrent l’ambition de la ville de séduire à la fois les résidents et les investisseurs en LMNP, en renforçant l’offre d’infrastructures et de services.
Les raisons pour lesquelles Rennes attire les locataires ?
Rennes s’impose comme un choix de vie attractif pour plusieurs profils de locataires :
- Ville étudiante : avec plus de 70 000 étudiants chaque année et une offre de formations diversifiées (droit, médecine, lettres, etc.), Rennes est classée 3e ville étudiante de France, garantissant une forte demande locative dans les zones universitaires.
- Qualité de vie : située à proximité de la mer et parsemée d’espaces verts, Rennes offre un cadre de vie agréable, conjuguant nature et culture, ce qui séduit les nouveaux arrivants et les touristes.
- Dynamisme économique : avec plus de 300 000 emplois et un classement en tant que 10e bassin économique de France, Rennes attire des professionnels de tous secteurs, notamment dans les services.
- Accessibilité : bien desservie par les transports en commun et une ligne de TGV permettant de rejoindre Paris en deux heures, Rennes est une ville facile d’accès, un atout indéniable pour les locataires.
Potentiel de rentabilité
L’investissement en LMNP à Rennes présente une rentabilité attractive, oscillant en moyenne entre 4 % et 7,5 %. Cette rentabilité varie selon le quartier et la demande locative. Les quartiers les plus centraux, bien que chers, peuvent permettre une plus-value à la revente, tandis que des quartiers comme Bourg l’évêque, Sud Gare et Beaulieu offrent des rendements plus élevés pour un investissement locatif.
Le choix du régime fiscal
Pour optimiser son investissement, il est essentiel de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Le régime LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement, réduisant ainsi le montant imposable des loyers perçus.
Encadrement des loyers et réglementations
Rennes n’étant pas située en zone tendue, elle échappe à l’encadrement des loyers, ce qui permet aux investisseurs de fixer librement les loyers. Cependant, une étude de marché est conseillée pour ne pas dépasser le prix moyen des loyers, qui est actuellement de 13 €/m², afin de rester attractif pour les locataires.
Location saisonnière
La location de courte durée à Rennes est réglementée. Si vous louez votre résidence principale pour moins de 120 jours par an, une déclaration en mairie suffit. Pour une location dédiée à court terme, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage en plus de la déclaration, afin de respecter les réglementations locales.
Stratégies pour améliorer la rentabilité
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement LMNP à Rennes, il est conseillé de se tourner vers des logements adaptés aux étudiants, comme les studios ou les grands appartements convertibles en colocation. Ce type de bail, particulièrement recherché, permet de répondre à la forte demande tout en optimisant les revenus locatifs.
Conclusion
Investir en LMNP à Rennes est une stratégie attractive pour les investisseurs cherchant à combiner rentabilité et valorisation patrimoniale. Avec une démographie en hausse, une population majoritairement locataire, un environnement dynamique et de grands projets d’urbanisme, la ville présente de nombreux atouts. Rennes, capitale de la Bretagne, séduit par sa qualité de vie, son accessibilité et son économie florissante, offrant des perspectives solides pour un investissement immobilier à long terme. N’hésitez pas à contacter nos experts de LMNP.PARIS afin d’avoir les meilleurs conseils afin de maximiser vos investissements.
