Les villes de taille moyenne comme Poitiers attirent de plus en plus d’investisseurs immobiliers, notamment dans le secteur du LMNP (location meublée non professionnel). Avec des prix de l’immobilier encore abordables et une demande locative en forte croissance, Poitiers se présente comme une destination intéressante. Découvrons ensemble les atouts de cette ville, son marché immobilier, sa démographie, et les stratégies pour optimiser votre investissement en LMNP à Poitiers.
Le marché immobilier à Poitiers
Les prix au mètre carré
Poitiers se distingue par des prix immobiliers attractifs, avec un prix moyen de 2 246 € par m², bien qu’il varie en fonction des quartiers :
- Centre-ville : connu pour son charme historique, ses commerces et lieux de vie, le centre attire étudiants, jeunes actifs et touristes. Prix moyen : 2 600 €/m².
- Monternage – Pont Neuf : situé sur la rive droite du Clain, ce quartier est proche du centre-ville et des universités. Prix moyen : 2 300 €/m².
- Gibauderie : quartier étudiant par excellence, il accueille le campus de l’université de Poitiers, diverses écoles et le chu, idéal pour investir dans de petites surfaces. Prix moyen : 2 400 €/m².
- Beaulieu : ce quartier chic, proche de nombreuses commodités, est parfait pour les familles. Prix moyen : 2 450 €/m².
- Couronneries : connu pour son marché hebdomadaire, ce quartier éclectique convient davantage aux familles et jeunes travailleurs. Prix moyen : 1 700 €/m².
- Trois-Cités : en pleine transformation urbaine, ce quartier populaire bénéficie de projets de rénovation. Prix moyen : 2 200 €/m².
À proximité de Poitiers, des villes comme Buxerolles, Saint-Benoît, et Mignaloux-Beauvoir offrent également des opportunités d’investissement locatif avec une forte demande et une variété de biens (appartements, maisons avec jardin, immeubles de rapport).
La dynamique démographique de Poitiers
Avec ses 90 000 habitants, Poitiers présente un profil démographique attractif pour les investisseurs :
- Jeunesse : 49,9 % des habitants ont moins de 30 ans.
- Population étudiante : les étudiants représentent 26,6 % de la population, ce qui assure une demande constante pour des logements meublés.
- Locataires : avec 68,5 % de locataires, Poitiers constitue un marché solide pour les investisseurs en LMNP.
Cette structure démographique, axée sur la jeunesse et le dynamisme étudiant, fait de Poitiers un terrain favorable pour des investissements locatifs adaptés aux jeunes actifs et aux étudiants.
Les projets d’urbanisme en cours
Afin de renforcer son attractivité et attirer toujours plus de résidents et d’investisseurs, Poitiers investit dans divers projets d’aménagement urbain :
- Renouvellement des Couronneries : ce projet inclut la rénovation des logements et l’ajout d’espaces culturels et publics.
- Zone d’activité du Chaumont : une initiative pour revitaliser ce secteur avec de nouveaux commerces.
- Mérigotte : 500 nouveaux logements sont prévus, ce qui contribuera à l’expansion du marché locatif.
Ces projets d’urbanisme visent à améliorer la qualité de vie des résidents et à diversifier l’offre locative, des initiatives particulièrement favorables aux investisseurs en LMNP.
Poitiers : une ville aux multiples atouts
Poitiers, souvent perçue comme une ville étudiante, est aussi une destination attrayante pour divers profils, ce qui en fait une excellente option pour les investisseurs :
- Un pôle universitaire dynamique : avec plus de 29 000 étudiants, Poitiers est le second pôle universitaire de Nouvelle-Aquitaine.
- Une économie diversifiée : elle repose sur des secteurs tels que la santé, l’éducation, l’industrie, et le tourisme, notamment grâce à la proximité du Futuroscope.
- Un accès facilité : Poitiers bénéficie d’une excellente connectivité grâce à la gare tgv et un réseau routier avantageux. Paris est accessible en 1h30 de train.
- Qualité de vie : ses espaces verts, son patrimoine culturel et historique, et son réseau de pistes cyclables (279 km) offrent un cadre agréable, sans les inconvénients des grandes métropoles.
- Attrait touristique : Poitiers regorge de monuments historiques, auxquels s’ajoute la proximité du parc du Futuroscope, attirant deux millions de visiteurs annuels.
Rentabilité potentielle de l’investissement LMNP
Investir en LMNP à Poitiers peut offrir une rentabilité intéressante, avec un taux moyen de 8,75%. Ce taux de rendement permet aux investisseurs de générer un flux de trésorerie positif. En outre, le marché immobilier de Poitiers a connu une hausse de 37,6% en 10 ans, rendant l’investissement rentable non seulement à court terme, mais également en tant que patrimoine valorisé sur le long terme.
La réglementation LMNP à Poitiers
Encadrement des loyers
Bien que la demande locative soit forte, Poitiers n’est pas classée en zone tendue. Par conséquent, les investisseurs ne sont pas soumis à un dispositif d’encadrement des loyers. Toutefois, pour maximiser l’occupation de votre bien, il est conseillé d’aligner les loyers avec ceux des logements similaires en termes de surface, d’emplacement, et d’ancienneté. Actuellement, le prix moyen du loyer à Poitiers est de 11 €/m².
Location saisonnière
Poitiers étant une ville touristique, la location saisonnière est facilitée. Les démarches sont simples : une déclaration en mairie suffit, sans nécessité de demander un changement d’usage. Ces atouts encouragent les investisseurs à privilégier ce type de location pour des séjours courts, particulièrement rentable lors des pics touristiques.
Stratégies pour maximiser la rentabilité
Pour optimiser votre investissement LMNP à Poitiers, il est crucial de définir une stratégie adaptée :
- Type de bien : la ville accueillant une population variée, l’acquisition de biens diversifiés peut être judicieuse (studios en résidences étudiantes, grands appartements, maisons, immeubles de rapport).
- Mode de location : la location saisonnière et la colocation étudiante sont des options stratégiques pour booster la rentabilité.
- Emplacement : le quartier de la Gibauderie, prisé des étudiants, est particulièrement attractif pour un investissement lmnp. Le centre-ville, bien que plus coûteux, peut être intéressant pour des locations saisonnières où les loyers sont plus élevés.
En plus de générer des recettes locatives, n’oubliez pas de considérer les charges liées à votre investissement, y compris la fiscalité et les frais de gestion.
