Lyon, la ville lumière, réputée pour sa qualité de vie et son dynamisme économique, attire chaque année de nouveaux résidents, touristes et investisseurs. Dans ce contexte, investir en location meublée non Professionnelle (LMNP) à Lyon peut s’avérer intéressant. Voyons en détail les atouts et les défis de cet investissement dans cette ville où l’immobilier est en constante évolution.
Le prix au mètre carré à Lyon intra-muros
L’immobilier lyonnais présente des disparités importantes entre ses quartiers. Voici une vue d’ensemble des prix moyens au mètre carré dans chaque arrondissement :
- 1er arrondissement : Situé au pied de la colline de la Croix-Rousse, ce quartier animé est l’un des plus petits mais également l’un des plus recherchés. Le prix moyen y avoisine les 5 500 €/m².
- 2e arrondissement : Le secteur le plus chic de Lyon, notamment autour du quartier de La Confluence, affiche les prix les plus élevés, variant de 6 500 à 8 000 €/m².
- 3e arrondissement : Ce quartier, qui héberge le centre d’affaires de la Part-Dieu, bénéficie d’une grande attractivité tout en restant relativement abordable, avec des prix entre 3 500 et 5 500 €/m² selon les zones.
- 4e arrondissement : Le Plateau de la Croix-Rousse, surnommé le « village dans la ville », propose un cadre de vie unique, avec des prix autour de 5 500 €/m².
- 5e arrondissement : Cœur historique de Lyon, le Vieux Lyon est prisé pour ses ruelles et son charme médiéval, ce qui impacte également les prix, variant entre 5 500 et 7 000 €/m².
- 6e arrondissement : Avec le parc de la Tête d’Or et sa proximité avec la Part-Dieu, cet arrondissement attire particulièrement les jeunes actifs et voyageurs d’affaires, avec des prix d’environ 7 500 €/m².
- 7e arrondissement : Le quartier de la Guillotière et le secteur de Gerland attirent une population étudiante, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs avec des prix autour de 4 500 €/m².
- 8e arrondissement : Principalement résidentiel, cet arrondissement attire familles et actifs pour sa qualité de vie, avec des prix variant de 4 500 à 6 000 €/m².
- 9e arrondissement : Ce secteur, en pleine transformation avec de nouveaux aménagements le long des berges du Rhône, est de plus en plus prisé tout en restant abordable, avec des prix entre 4 500 et 5 000 €/m².
Investir en LMNP en périphérie de Lyon
La périphérie lyonnaise offre également des opportunités d’investissement LMNP à des prix plus accessibles :
- Villeurbanne : Souvent surnommé le « 10e arrondissement de Lyon », Villeurbanne est une option populaire pour ses tarifs attractifs, entre 4 000 et 4 200 €/m².
- Oullins : Avec l’arrivée du métro et sa proximité avec le quartier de la Confluence, cette ville connaît un regain d’intérêt, avec des prix autour de 4 000 €/m².
Une démographie dynamique
Lyon est une ville en croissance continue, bien qu’un léger ralentissement ait été observé récemment, avec seulement 21 nouveaux habitants en 2021. Cependant, cette métropole demeure le deuxième plus grand bassin d’emploi en France, attirant chaque année de nombreux jeunes et actifs. Avec 50 % de la population âgée de 15 à 44 ans, investir en LMNP à Lyon permet de répondre à une demande locative variée, allant des longues durées aux locations saisonnières.
Des projets d’urbanisme ambitieux
Lyon continue de se transformer pour répondre aux attentes de ses résidents et visiteurs. La ville a lancé plusieurs projets d’aménagement visant à renforcer sa mobilité et son attractivité :
- Modernisation du pôle d’échange multimodal de part-Dieu : Ce projet vise à améliorer l’accueil des voyageurs dans ce quartier d’affaires majeur.
- Nouvelles lignes de tramway T9 et T10 : Le développement des transports publics reste une priorité pour offrir une mobilité optimale à ses habitants.
- Création de pistes cyclables : Favorisant une mobilité verte, ces nouvelles infrastructures rendent Lyon plus agréable pour les résidents.
Ces projets renforcent l’attrait de la ville pour les investisseurs souhaitant miser sur un bien en LMNP à Lyon.
Les atouts de Lyon pour les investisseurs
Lyon attire un public varié, ce qui en fait une ville prisée par les investisseurs :
- Sa proximité avec les Alpes : Idéale pour les résidents actifs et les touristes, Lyon offre un cadre de vie attrayant.
- Un patrimoine culturel et historique riche : Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, Lyon séduit de nombreux visiteurs chaque année, notamment grâce à sa célèbre gastronomie et son patrimoine architectural.
- Une économie florissante : Lyon est la deuxième ville économique de France avec plusieurs pôles de compétitivité, offrant des opportunités professionnelles pour les résidents.
- Un pôle étudiant majeur : Avec des institutions renommées comme l’EM Lyon et l’institut Paul Bocuse, Lyon accueille chaque année 155 000 étudiants, garantissant une demande locative importante pour les logements étudiants.
Grâce à cet afflux constant d’étudiants, jeunes actifs et touristes, investir en LMNP à Lyon réduit le risque de vacances locatives et permet de diversifier les stratégies de location.
Potentiel de rentabilité de l’investissement
La rentabilité moyenne d’un investissement LMNP à Lyon est d’environ 3,5 à 4 %. Cependant, certains quartiers peuvent offrir un rendement plus élevé :
- 2e et 3e arrondissements : Dans ces secteurs, où le prix au mètre carré est élevé, la location saisonnière peut générer un rendement de 6 à 8 %, à condition d’obtenir les autorisations nécessaires.
- 6e arrondissement : Bien que le rendement soit plus faible, investir ici permet de profiter de la valeur patrimoniale élevée du bien.
- 7e et 8e arrondissements : Ces quartiers sont plus accessibles et conviennent bien à la location longue durée ou étudiante, assurant une rentabilité intéressante.
- Périphérie de Lyon : Les villes voisines offrent des rendements souvent plus élevés pour des biens à prix plus attractifs.
Réglementations spécifiques pour les LMNP à Lyon
Lyon et Villeurbanne sont soumises à un encadrement des loyers, avec un loyer de référence augmenté de 15 % pour protéger les locataires des augmentations excessives. Ce loyer dépend de la zone géographique, de la taille du logement, de son année de construction, et de la présence de meubles. Cette dernière caractéristique permet aux biens LMNP de fixer des loyers plus élevés que les logements non meublés.
Location saisonnière
En raison de la pression locative, les règles de location saisonnière à Lyon sont strictes. Louer un bien en location saisonnière, autre que sa résidence principale, nécessite un changement d’usage et une autorisation préalable. Il est également requis de déclarer le bien pour obtenir un numéro d’enregistrement et de percevoir une taxe de séjour pour chaque nuitée.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP
Avec une forte demande locative, Lyon permet d’adopter plusieurs stratégies d’investissement immobilier :
- Location saisonnière : Bien que plus contraignante en termes de réglementation, cette stratégie permet d’obtenir des rendements élevés, notamment en optant pour un logement bien situé et adapté aux courts séjours.
- Location étudiante : Avec une demande étudiante en forte croissance, des petites surfaces comme des studios ou des T2 répondent parfaitement à cette demande.
- Location longue durée : En optant pour des quartiers plus abordables, comme les 7e et 8e arrondissements ou les villes de la périphérie, vous pouvez sécuriser un flux de revenus stable tout en profitant d’une rentabilité attractive.
