L’immobilier neuf, et plus particulièrement l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), représente une option idéale pour de nombreux investisseurs et acheteurs souhaitant bénéficier des avantages du neuf : garanties, normes modernes, et économies d’énergie. Cependant, le processus d’achat dans le neuf, bien que structuré, peut sembler complexe au premier abord. C’est pourquoi, chez LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, nous vous proposons un guide pratique, simple et détaillé pour mieux comprendre le fonctionnement de l’immobilier neuf et tout ce qu’il faut savoir avant de faire le grand saut.
Le processus d'achat en VEFA
Acheter dans le neuf, c’est se lancer dans une aventure où chaque étape est réglementée, garantissant ainsi une sécurité optimale pour l’acheteur. L’achat en VEFA repose sur plusieurs étapes clés, de la recherche du bien à la livraison finale.
Recherche de votre bien
La première étape, bien évidemment, est de trouver le bien immobilier qui correspond à vos besoins. Que vous soyez à la recherche d’un appartement, d’une maison ou d’un bien destiné à l’investissement locatif, vous devez effectuer des recherches sur le marché immobilier local ou consulter des promoteurs immobiliers spécialisés. C’est à cette étape que vous allez déterminer vos critères : localisation, budget, superficie, et spécificités (ascenseur, terrasse, etc.).
La signature du contrat de réservation
Une fois votre bien trouvé, vous signez un contrat de réservation avec le promoteur. Ce contrat formalise votre engagement à acheter un bien futur, sous certaines conditions. Un délai de rétractation de 10 jours est généralement accordé, vous permettant de revenir sur votre décision sans frais ni pénalité. Ce délai vous permet d’examiner tous les aspects du contrat et de vous assurer qu’aucun détail ne vous échappe avant de passer à la phase suivante.
L'obtention du financement
L’obtention du financement est une étape essentielle dans le processus d’achat. Contrairement à un bien ancien, où l’achat est immédiat, l’acquisition d’un bien neuf nécessite un financement spécifique, car la propriété est transférée à la livraison et non à la signature du contrat. Vous devez donc finaliser votre financement avant de procéder à l’acte notarié. En général, vous avez 60 jours pour faire approuver votre prêt immobilier. Il est important de bien préparer votre dossier bancaire pour éviter toute mauvaise surprise.
La signature de l'acte notarié
Une fois votre financement validé, vous pouvez signer l’acte notarié, un acte juridique qui officialise l’acquisition du bien. À partir de ce moment, vous devenez officiellement propriétaire du bien, bien que vous n’en ayez pas encore pris possession. L’acte notarié est l’aboutissement de toute une procédure juridique, assurant la sécurisation de votre investissement.
Livraison
Enfin, après une période de construction qui peut varier, le bien est prêt à être livré. C’est à ce moment que vous récupérez les clés de votre bien. Vous devenez alors pleinement propriétaire et pouvez emménager dans votre nouveau logement. Le processus de VEFA prend fin ici, mais des étapes post-livraison (garantie, contrôle des vices apparents, etc.) suivent.
Le financement d’un bien neuf
Le financement d’un bien en VEFA présente des spécificités par rapport à l’achat d’un bien ancien. Bien que le principe de base reste le même (obtention d’un prêt immobilier pour financer l’achat), le financement d’un bien neuf est progressif, ce qui signifie que les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Les appels de fonds
Le financement d’un bien neuf se fait sur une base d’appels de fonds. Cela signifie que votre banque débloque les fonds en plusieurs étapes, selon l’avancement de la construction. Le promoteur vous fournit des preuves de l’avancement des travaux, ce qui permet à votre banque de libérer progressivement les montants nécessaires pour financer l’opération.
Cela permet de réduire les risques pour l’acquéreur, car vous ne payez pas pour des travaux non réalisés. Vous ne débloquerez donc jamais de fonds tant qu’il n’y a pas de preuves tangibles de l’avancement du chantier.
La gestion des intérêts
Une autre spécificité du financement immobilier dans le neuf est la gestion des intérêts sur les sommes débloquées. Vous ne payez pas d’intérêts sur les fonds qui ne sont pas encore libérés. Par exemple, si votre banque a débloqué une partie de l’emprunt pour financer l’achat d’un bien, vous ne commencerez à payer des intérêts que sur la somme débloquée.
Ce processus est donc transparent et permet de mieux gérer la progression du financement et les coûts associés.
Le fonctionnement des déblocages
Le déblocage des fonds suit un rythme défini, mais il peut varier selon l’avancement de la construction. Ce rythme est inscrit dans le contrat de réservation, et il est donc facile à prévoir. Le promoteur doit fournir les justificatifs nécessaires pour chaque étape du chantier. De manière générale, les étapes suivantes sont couvertes par les appels de fonds :
- Fondations : premier appel de fonds.
- Murs et planchers : deuxième appel de fonds.
- Toiture et finitions : dernier appel de fonds avant la livraison.
Le déblocage des fonds doit être effectué à chaque étape d’avancement des travaux. Bien que le rythme soit défini, il est impossible d’estimer avec exactitude le montant exact des intérêts intercalaires, car cela dépend du montant débloqué à chaque étape.
La période de franchise
La période de construction du bien immobilier peut s’étendre sur plusieurs mois, voire années. Durant cette période, vous avez le choix entre deux options de paiement des intérêts :
- Franchise totale : vous ne payez rien pendant la construction, à l’exception de l’assurance. Les intérêts sont alors capitalisés et ajoutés à votre prêt principal. Votre mensualité sera ainsi plus élevée une fois le bien livré, et cela pour une durée de 25 ans.
- Franchise partielle : vous payez les intérêts mensuellement, au fur et à mesure de la construction. Cette option permet de limiter la hausse de la mensualité une fois le bien livré, mais nécessite un budget prévisionnel plus rigoureux.
Certaines banques ne proposent que la franchise partielle, il est donc essentiel de bien intégrer ce facteur dans votre planification financière.
L’assurance emprunteur
Dès la signature de l’acte notarié, il est impératif de souscrire à une assurance emprunteur, qui couvre les risques liés à l’incapacité de rembourser le prêt en cas de décès, d’accident ou d’incapacité. Cette couverture démarre dès la signature de l’acte notarié et est obligatoire pour la validité de votre prêt immobilier.
L’assurance emprunteur vous garantit que, en cas de problème, vos proches ou votre banque seront protégés. Il est donc crucial de ne pas négliger cette étape, et de souscrire à une couverture adaptée à vos besoins.
Conclusion
Acheter dans le neuf, et en particulier via une VEFA, est une excellente manière d’investir dans un bien sécurisé, moderne et rentable. Le financement progressif, la gestion flexible des intérêts, et les garanties solides associées à l’immobilier neuf font de ce choix une option très attractive pour de nombreux investisseurs.
Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons tout au long de votre projet immobilier, en vous fournissant les conseils adaptés et en vous aidant à optimiser vos investissements. Prenez contact avec nos experts dès aujourd’hui pour en savoir plus sur l’immobilier neuf et obtenir des conseils pratiques pour faire avancer votre projet immobilier en toute sérénité.