Lors de l’acquisition d’un bien destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), de nombreux propriétaires se questionnent sur le traitement comptable des frais de notaire. Faut-il les déduire intégralement dès l’année d’achat ou privilégier leur amortissement sur une durée déterminée ? Cette interrogation est importante pour optimiser la fiscalité et la rentabilité de l’investissement.
Chez LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, nous vous apportons une analyse détaillée pour vous aider à faire le meilleur choix.
Les conditions de prise en compte des frais de notaire en LMNP
Avant de choisir entre l’amortissement ou la déduction en charge, il est impératif de vérifier si ces frais peuvent être comptabilisés dans votre activité LMNP. En effet, leur prise en compte dépend du moment où l’immatriculation LMNP a été réalisée par rapport à la date d’acquisition du bien. Deux scénarios possibles :
Immatriculation concomitante à l’achat
Si l’immatriculation en LMNP est effectuée au moment de l’achat du bien, c’est-à-dire que la date d’acquisition correspond à la date d’inscription de l’activité LMNP, alors les frais de notaire peuvent être intégrés dans la comptabilité de la location meublée.
Immatriculation postérieure à l’achat
En revanche, si le bien a été acquis avant d’être loué en meublé – par exemple, s’il a d’abord été mis en location nue ou utilisé comme résidence principale – alors l’immatriculation LMNP intervient après la date d’achat. Dans ce cas, les frais de notaire ne peuvent pas être pris en compte, car ils précèdent la déclaration de l’activité LMNP.
Rappel important : Seuls les frais engagés après l’immatriculation LMNP sont éligibles à la comptabilité de l’activité.
Passer en charge ou amortir les frais de notaire ?
Une fois que l’on a confirmé l’éligibilité des frais de notaire, se pose alors la question de leur traitement comptable : les déduire immédiatement ou les amortir sur plusieurs années ?
L’administration fiscale laisse aux propriétaires la liberté d’opter pour l’une ou l’autre méthode. Le choix dépend donc de la situation comptable et fiscale du loueur.
Passer les frais de notaire en charge l’année de l’achat
Avantages :
- Permet de réduire significativement le résultat imposable la première année.
- Crée un déficit reportable qui pourra être utilisé pour effacer les bénéfices futurs de l’activité LMNP.
Situation idéale : Lorsque l’amortissement du bien lui-même ne suffit pas à générer un déficit comptable important, il peut être judicieux de comptabiliser les frais de notaire en charge. Ainsi, ce déficit pourra être reporté sur les années suivantes, réduisant l’impôt futur.
Amortir les frais de notaire sur la durée de l’investissement
Avantages :
- Permet d’étaler la déduction des frais dans le temps.
- Évite de générer un déficit excessif dès la première année, surtout si celui-ci risque de ne jamais être utilisé.
Situation idéale : Si votre résultat comptable est déjà déficitaire avec l’amortissement du bien, il est préférable d’amortir les frais de notaire pour éviter un déficit inutile et optimiser votre imposition sur le long terme.
Durée d’amortissement des frais de notaire
L’amortissement des frais d’acquisition (notaire et agence) suit la même durée que l’amortissement du bien lui-même. Ainsi :
- Si votre bien est amorti sur 25 ans, les frais de notaire seront également amortis sur cette période.
- Si votre bien est amorti sur 30 ans, l’amortissement des frais de notaire sera linéairement réparti sur cette même durée.
Bon à savoir : L’amortissement permet de lisser l’impact fiscal des frais sur plusieurs années, offrant ainsi une meilleure visibilité sur votre stratégie comptable.
Quelle stratégie adopter ?
Le choix entre amortissement et passage en charge dépend donc de la rentabilité de votre activité LMNP et de votre besoin en optimisation fiscale.
- Si vous souhaitez générer un déficit dès la première année pour réduire votre imposition future ➝ Optez pour la déduction immédiate en charge.
- Si votre résultat comptable est déjà déficitaire et que vous voulez lisser la charge fiscale ➝ Privilégiez l’amortissement sur la durée du bien.
Conclusion
L’optimisation fiscale en LMNP ne s’improvise pas. Que vous choisissiez d’amortir les frais de notaire ou de les passer en charge, il est essentiel de bien anticiper l’impact sur votre résultat comptable et fiscal.
Chez LMNP.PARIS, nous accompagnons nos clients dans leurs décisions stratégiques pour maximiser la rentabilité de leur investissement immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Un bon choix aujourd’hui peut faire toute la différence demain !
