Avec l’augmentation continue des loyers dans les grandes villes, la colocation devient une solution de plus en plus prisée par les locataires. Cette pratique permet à chaque occupant de louer une chambre privée tout en partageant les espaces communs (cuisine, salle de bain, salon, etc.) avec les autres colocataires. Ainsi, chacun peut réduire ses coûts de logement tout en bénéficiant d’une surface plus importante que s’il louait seul.
Quant aux propriétaires, la colocation meublée leur offre la possibilité de maximiser leur rentabilité en divisant leur bien en plusieurs unités locatives. Cependant, pour que ce mode de location soit avantageux pour les deux parties, il est important de bien encadrer cette pratique, notamment à travers la rédaction du bail. Dans cet article, nous vous expliquons quelles clauses intégrer dans un bail de colocation meublée, en tenant compte des spécificités de ce type de contrat.
Les clauses à insérer dans un contrat de location meublée
La durée du bail
Le bail de colocation meublée doit impérativement mentionner la date de début et de fin du contrat. En principe, pour une location meublée, la durée du bail est fixée à un an et se renouvelle automatiquement à chaque échéance. Cependant, d’autres types de baux peuvent être envisagés dans le cadre d’une colocation :
- Le bail étudiant : Comme la colocation est une option privilégiée par les étudiants, un bail étudiant permet de limiter les périodes de vacance locative. Ce contrat a une durée d’un an ou peut être réduit à neuf mois pour coïncider avec l’année scolaire.
- Le bail mobilité : Introduit par la loi Élan, ce bail vise les stagiaires, apprentis, étudiants ou encore les professionnels en déplacement temporaire. Dans ce cas, la location peut durer entre 1 et 10 mois sans renouvellement tacite.
- La location de courte durée : Il est possible de louer les chambres pour des séjours courts, par exemple dans le cadre d’une location saisonnière. Toutefois, la durée maximale est de 90 jours consécutifs, sans possibilité de renouvellement.
La résiliation du bail
Pour les baux de colocation meublée classiques ou étudiants, le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois en cas de départ, contre trois mois pour le propriétaire. Ce dernier peut résilier le bail à la date anniversaire en se basant sur l’un des motifs prévus par la loi ALUR : soit pour reprendre le logement pour un usage personnel ou familial, pour le vendre ou en cas de faute grave du locataire.
Le détail du bien locatif
Le bail doit inclure des informations détaillées sur le bien loué : type de logement (appartement, maison), adresse, nombre de pièces, et superficie. Il est également indispensable de préciser la liste des meubles et équipements fournis par le propriétaire. Selon le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit contenir au minimum :
- Une literie avec couette ou couverture
- Des volets ou rideaux dans les chambres
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-ondes
- Un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment de congélation
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement
Vous avez la possibilité d’ajouter d’autres équipements selon votre convenance, à condition de les mentionner dans l’inventaire des meubles. Ce faisant, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui offre des avantages fiscaux non négligeables.
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Les spécificités du bail de colocation meublée
Lorsqu’il s’agit de colocation meublée, deux types de baux peuvent être envisagés : le bail unique ou le bail individuel.
Le bail unique pour tous les colocataires
Dans le cadre d’un bail unique, tous les colocataires signent un seul et même contrat. Chaque occupant reçoit un exemplaire du bail, et ils sont collectivement responsables du loyer et de l’entretien du logement. Ce type de bail inclut souvent une clause de solidarité, stipulant que si l’un des colocataires ne paie pas sa part du loyer ou cause des dommages au logement, les autres sont tenus pour responsables. Cette solidarité est donc essentielle pour garantir le paiement du loyer intégral et la bonne tenue du bien.
Le bail individuel pour chaque colocataire
Avec ce type de contrat, chaque colocataire signe un bail distinct et n’est redevable que de sa propre part du loyer. Si un colocataire ne paie pas, les autres n’ont aucune obligation de compenser son défaut. En revanche, le propriétaire peut se tourner vers un garant ou une assurance pour loyers impayés pour couvrir les éventuelles défaillances de paiement.
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Les autres clauses importantes à insérer
L’identité des parties
Le contrat de location meublée doit mentionner les noms du propriétaire et des locataires. Pour un bail unique, il faut lister tous les colocataires ; dans le cas d’un bail individuel, seuls les noms des locataires concernés par chaque contrat doivent apparaître. Si un colocataire quitte le logement, il est nécessaire de rédiger un avenant au contrat de bail (ou un nouveau bail) pour officialiser le changement.
Le paiement du loyer
Le montant du loyer varie selon le type de bail :
- Pour un bail unique : le montant global du loyer est indiqué pour l’ensemble du logement, et les colocataires doivent s’arranger pour payer leur part respective.
- Pour un bail individuel : chaque contrat précise la somme que chaque colocataire doit payer, ainsi que les modalités et la date limite de paiement.
Il est important d’ajouter une clause concernant la révision du loyer et les modalités d’indexation afin de permettre une éventuelle augmentation du loyer pendant la durée du bail.
Les charges locatives
Le calcul et le paiement des charges varient en fonction du type de bail :
- Dans le cadre d’un bail individuel, les charges sont calculées séparément pour chaque colocataire.
- Pour un bail unique, le montant global des charges est réparti entre les colocataires selon la proportion de leur loyer.
Le propriétaire peut choisir de demander le paiement des charges au réel ou d’opter pour un forfait. Dans ce dernier cas, le montant est fixe et ne varie pas selon les consommations réelles.
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Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie pour une colocation meublée est généralement fixé à deux mois de loyer. Pour un bail individuel, chaque colocataire récupère son dépôt à la fin de son contrat. Dans le cas d’un bail unique, le propriétaire n’a pas l’obligation de restituer une partie du dépôt à chaque départ de locataire. C’est aux colocataires de s’arranger entre eux pour la restitution.
La clause de solidarité
Comme mentionné précédemment, la clause de solidarité s’applique uniquement aux baux de colocation meublée uniques. Elle prévoit que tous les colocataires sont responsables en cas de défaillance de l’un d’entre eux. Cela s’avère particulièrement utile en cas de départ d’un colocataire, car les autres sont tenus de payer le loyer jusqu’à ce qu’un nouveau locataire soit trouvé. Cette disposition offre une tranquillité d’esprit au propriétaire, car elle réduit les risques de loyers impayés et de périodes de vacance locative.
Conclusion
La rédaction d’un bail pour une colocation meublée nécessite une attention particulière afin de garantir un cadre légal optimal pour toutes les parties. Que vous optiez pour un bail unique ou individuel, il est essentiel d’inclure des clauses adaptées, notamment en matière de solidarité, de paiement des loyers et des charges. En tant que propriétaire, il est également important de veiller à fournir un inventaire précis des meubles et équipements pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.
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